Lejelovens kapitel 11 – Beboerrepræsentation
Størstedelen – hvis ikke alle – udlejere går nok ud fra, at de alene kan træffe alle beslutninger vedrørende driften af deres boligudlejningsejendom. Dette er dog ikke helt undtagelsesfrit, idet lejere, i nærmere bestemte tilfælde, har ret til at etablere en beboerrepræsentation, som sikrer lejerne en medindflydelse på ejendommens drift, lejeregulering, vedligeholdelse og forbedringer.
Reglerne om denne beboerrepræsentation findes i lejelovens kapitel 11 §§ 64 – 68, samt bekendtgørelse nr. 709 af 9. september 1997 om beboerrepræsentation Herudover er beboerrepræsentation også reguleret i boligreguleringsloven, såfremt ejendommen er beliggende i en reguleret kommune, som Aarhus og flertallet af landets øvrige kommuner. Da dette er en gennemgang af lejeloven, gennemgås i det følgende dog alene lejelovens regler.
Det er værd at være opmærksom på, at det ikke er muligt for udlejer og lejer at aftale sig ud af lejernes ret til beboerrepræsentation jf. § 68, da reglerne i kapitel 11 ikke kan afviges til skade for lejeren. Parterne kan naturligvis godt aftale endnu mere medindflydelse til lejerne end lejeloven bestemmer, hvis begge parter har interesse heri.
Lejelovens § 64
Hvornår har lejerne ret til etablere en beboerrepræsentation?
Lejerne har ret til at etablere en beboerrepræsentation, når der i ejendommen er 6 eller flere beboelseslejemål jf. § 64, stk. 1. Dette skal forstås således, at beboerrepræsentation kan etableres i følgende ejendomme, såfremt lejerne vælger dette:
- Ejendomme bestående af 6 eller flere beboelseslejligheder jf. § 64, stk. 1,
- Ejendomme, der er opdelt i ejerlejligheder, og hvor udlejer ejer 6 eller flere af disse jf. § 64, stk. 8,
- Ejendomme, der ejes af en andelsboligforening, hvor 6 eller flere af beboelseslejlighederne ikke bebos af andelshavere jf. § 64 stk. 9, eller
- Eller ejendomme ejet af samme udlejer, der skal betragtes som én ejendom, med 13 eller flere beboelseslejligheder jf. § 64, stk. 7.
Er der tale om en mindre ejendom, hvor der alene er mellem 3 og 5 udlejede beboelseslejemål, taler man ikke om en beboerrepræsentation, men derimod om en talsmandsordning jf. § 64 stk. 3. En talsmand agerer som fuldmægtig på vegne af de øvrige lejere.
Oprettelse af beboerrepræsentation
Beboerrepræsentation etableres ved, at en eller flere lejere indkalder alle de øvrige lejere til et beboermøde jf. lejelovens § 64, stk. 2.
Reglerne omkring indkaldelse følger ikke af lejeloven, men derimod af den tidligere nævnte bekendtgørelse om beboerrepræsentation. Indkaldelse skal ske med mindst 8 dages varsel ved opslag i opgangen samt eventuel ved brev eller e-mail til samtlige lejere i ejendomme. Udlejer skal også indkaldes til beboermødet, og dette skal ske skriftligt, ligeledes med mindst 8 dages varsel.
På beboermødet skal der stemmes om, hvorvidt der skal etableres en beboerrepræsentation. Beslutning herom kræver dels, at mindst 50% af lejerne er mødt op og dels, at mindst 50% af de fremmødte lejere stemmer for jf. lejelovens § 64, stk. 2. Er der mødt færre end 50% op på beboermødet, skal beslutningen sendes til skriftlig urafstemning blandt alle lejerne for at kunne vedtages.
Beboermødet vælger 3 beboerrepræsentanter, hvis ejendommen indeholder 13 eller flere beboelseslejligheder og 1 beboerrepræsentant, såfremt der i ejendommen er færre end 13 beboelseslejligheder. Alle lejere af beboelseslejlighederne og medlemmer af disses husstand er valgbare.
Beboerrepræsentanterne skal efter valget give udlejer meddelelse om, hvorvidt der er valgt beboerrepræsentation og i givet fald, hvem beboerrepræsentanterne er, således at udlejer ved, hvem han skal henvende sig til, når noget kan eller skal forelægges beboerrepræsentationen, jf. bekendtgørelsens § 5.
Det følger ikke direkte af lovgivningen, hvor længe en beboerrepræsentant er valgt, men jf. bekendtgørelsens § 7, skal der hvert år inden 1. april være afholdt beboermøde, hvorpå der blandt andet skal vælges beboerrepræsentant(er), og derfor må dette også betragtes som værende valgperioden. Fraflytter en beboerrepræsentant sin lejlighed i valgperioden bortfalder hans mandat dog straks.
Beboerrepræsentationen fortsætter som udgangspunkt indtil det tidspunkt, hvor der træffes beslutning om, at denne skal ophæves jf. lejelovens § 64, stk. 4. Beboerrepræsentationen kan dog også bortfalde automatisk, såfremt der ikke har været afholdt beboermøde med valg af beboerrepræsentanter i 2 år, jf. lejelovens § 64, stk. 6. Endelig kan en beboerrepræsentation også bortfalde, hvis udlejer bliver i tvivl om, hvorvidt der stadig findes en beboerrepræsentation i ejendommen. I dette tilfælde skal udlejer spørge samtlige lejere i ejendommen om, hvem der er beboerrepræsentanter. Lejerne skal gives en svarfrist på mindst 6 uger, jf. lejelovens § 64, stk. 5. Modtager udlejer ikke et svar inden udløb af fristen, anses beboerrepræsentationen for bortfaldet.
Beboerrepræsentationen skal som nævnt ovenfor indkalde til et årligt beboermøde med følgende punkter på dagsordenen:
- Aflæggelse af beboerrepræsentanternes beretning og regnskab for det forgangne år
- Fremtidig virke
- Fastlæggelse af beløb til dækning af udgifterne ved beboerrepræsentanternes arbejde
- Valg af beboerrepræsentanter og evt. revisor
Herudover kan der indkaldes til beboermøde, når der er behov for det, eller når mindst ¼ af lejerne begærer det, eller dette er besluttet på et tidligere beboermøde. Alle beslutninger på beboermøderne træffes ved simpelt flertal.
Bidrag
Udlejer skal være opmærksom på, at der på beboermødet kan træffes beslutning om, at lejerne skal indbetale et beløb til dækning af udgifterne ved beboerrepræsentationens arbejde, jf. bekendtgørelsens § 4. Beløbet kan dog ikke overstige kr. 509 kr. (2022), som reguleres årligt. Hvis de enkelte lejere accepterer det, kan beløbet dog fastsættes højere. Udlejer skal orienteres om en sådan beslutning og er herefter forpligtiget til at opkræve bidraget ved lejerne. Der findes ingen regler for, hvornår udlejer skal afregne de modtagne bidrag til beboerrepræsentationen, men udlejer bør gøre dette snarest muligt efter lejernes sidste rettidige indbetalingsdag.
Lejelovens § 65
Indholdet af beboerrepræsentation
En beboerrepræsentant kan qua sin status af beboerrepræsentant disponere på vegne af alle lejerne, og er i lejelovgivningen og anden lovgivningen tillagt en række kompetencer af forskellig karakter – nogle er af mere generel karakter, mens andre er begrænset til helt konkrete situationer.
Lejelovens § 65, stk. 1 er en generel kompetence til beboerrepræsentanten til at drøfte ethvert spørgsmål af betydning for ejendommens drift, herunder få oplyst hvem, der ejer og administrerer ejendommen, at blive orienteret om genudlejninger samt om ansættelse og afskedigelser af ejendomsfunktionærer. Herudover kan man sige, at det er en form for hensigtserklæring om, at udlejer og lejer skal søge et godt samarbejde ved at sikre et højt informationsniveau og inddragelse, idet der ikke er knyttet sanktioner til beboerrepræsentationens rettigheder.
Forbedringsforhøjelse
Ønsker udlejer at gennemføre et forbedringsarbejde i sin ejendom, og er der etableret beboerrepræsentation, er det afgørende for udlejeres mulighed for at opkræve forbedringsforhøjelse, at udlejer er opmærksom herpå, såfremt forbedringsarbejdet vil medføre en lejeforhøjelse på mere end 63 kr. pr. m2 (2022) inkl. tidligere forbedringsforhøjelser gennemført inden for de seneste 3 år.
Udlejer er nemlig i så fald forpligtet til skriftligt at indkalde beboerrepræsentanterne til et orienteringsmøde, hvor disse orienteres om forbedringsarbejdet samt drøfter dette, udbudsmaterialet og udgifterne hertil. Dette møde skal afholdes inden iværksættelsesskrivelse udsendes til lejerne jf. lejelovens § 65, stk. 2.
Beboerrepræsentationen har endvidere ret til at udpege mindst 1 tilbudsgiver, såfremt udlejer påtænker at udbyde forbedringsarbejderne i begrænset licitation uden prækvalifikation jf. Lejelovens § 65, stk. 3.
Lejelovens § 66a – Forbedringsarbejder
Udlejer har også mulighed for at gennemføre forbedringsarbejder, ved at indgå aftale med lejerne om dette. Er der beboerrepræsentation i ejendommen fremgår det dog af lejelovens § 66a, at udlejer i så tilfælde skal indgå aftalen med beboerrepræsentationen, såfremt forbedringsarbejdet vil medføre en forhøjelse på maksimalt 102 kr. pr. m2 (2022) inkl. andre aftalte lejeforhøjelser efter denne bestemmelse inden for de seneste 3 år.
Beboerrepræsentationen kan dog kun indgå sådanne aftaler med udlejer efter, at de pågældende forbedringsarbejder har været drøftet på et beboermøde, og der med simpelt flertal er truffet beslutning herom. Alle lejerne i ejendommen skal informeres om beboermødets beslutning, og der kan kaldes til urafstemning, hvis ¼ af beboerne forlanger dette.
Uagtet, at udlejer har opfyldt forpligtelsen i lejelovens § 66a, kan huslejenævnet dog tilsidesætte den indgåede aftale, såfremt nævnet finder den åbenbart urimelig.
Lejelovens § 67 – Husorden
Lejelovens § 67 giver kompetence til lejerne til gennem beboerrepræsentationen at vedtage en husorden. Vedtagelsen sker ved afstemning på et beboermøde, hvor et flertal af samtlige beboelseslejere beslutter dette, jf. bekendtgørelsens § 9, stk. 2. Det betyder, at er der ikke mødt tilstrækkeligt mange lejere op, så flertallet udgør mindst halvdelen af samtlige lejere i ejendommen, skal der afholdes et nyt beboermøde inden for 1 måned, hvor husordenen kan vedtages med flertal blandt de fremmødte.
Udlejer kan kun modsætte sig husordenen, såfremt han har vægtige grunde hertil eller hvis, der i husordenen er fastsat bestemmelser, der er i modstrid med vilkår i de indgåede lejekontrakter mellem udlejer og lejer jf. lejelovens § 67, stk. 1. Udlejers eneste mulighed for at imødegå beboerrepræsentationens ønske om en husorden er altså, at han selv forinden fastsætter en husorden.
Som nævnt indledningsvist findes der ud over lejeloven også regler i boligreguleringsloven, som giver beboerrepræsentanterne rettigheder. Disse regler angår eksempelvis indflydelse på den omkostningsbestemte leje, mulighed for at kunne gøre indsigelse på alle lejernes vegne, indflydelse på iværksættelse af forbedringsarbejde og lejeforhøjelse og i relation til ejendommens vedligeholdelseskonti.
Det er væsentligt, at man som udlejer sikrer sig, at en evt. beboerrepræsentation er informeret, og at både lejelovens og boligreguleringslovens regler er overholdt, idet udlejer ellers risikerer, at miste en række muligheder for bl.a. lejeforhøjelse i forbindelse med forbedringer m.v.
AF ANNE-DORTE HEINSVIG PUGGAARD, KONTORLEDER, CAND. JUR. & LOUISE KACZOR, ADVOKAT, LL.M., LKA ADVOKATFIRMA
Læs artiklen