Artikeloversigt

Hos Udlejerforeningenaarhus vil vi gerne dele de seneste artikler med alle vores brugere.

Du kan altid læse flere artikler på nyheds-portalen hos Danske Udlejere.

De nye betingelser for gennemgribende modernisering i BRL § 5, stk. 2

På det kursus og medlemsmøde, som blev holdt den 25. august 2020 om lovændringerne pr. 1/7 2020, blev der, som et af bilagene til kursusmaterialet udleveret den 17 punkts oversigt, som er gengivet i forbindelse med denne artikel, idet redaktøren synes, at det var en god ide at medtage i Nyhedsbrevet.

Oversigten kan bruges som en ”huskeseddel” for den udlejer, som overvejer at gennemføre en gennemgribende forbedring af et lejemål. I forbindelse hermed er det relevant at komme med et par kommentarer til de opstillede 16 krav, idet man skal bemærke, at der vel at mærke er medtaget i alt 17, men det sidste krav er også sat i en parentes, da det ikke er en egentlig betingelse, men blot noget man skal være opmærksom på, hvis der forud for genudlejningen er betalt penge eller andre ydelser til lejeren for at flytte. Har udlejeren taget initiativet hertil, og dette bliver fastslået som ulovligt, kan lejeren både blive boende og beholde pengene. Selvom lejeren er flyttet og lejligheden er blevet moderniseret og herefter genudlejet, kan lejeren efter gældende ret i tilsvarende situationer, hvor lejerens flytning ikke hviler på et lovligt grundlag, kun kræve at blive genindsat i lejemålet.

Ændringerne i BRL § 5
Med virkning fra den 1/7 2020 blev boligreguleringslovens § 5 ændret og udvidet fra tidligere at have 10 afsnit (stykker) til nu at have 13.

Der er tale om følgende ændringer:

1. I stk. 2 er væsentlighedsbetingelsen forsvundet, således at det tidligere var tilladt at aftale det lejedes værdi med en beløbsusikkerhed på +/÷ 10 – 15%, men efter 1/7 2020 skal udlejeren således ramme det lejedes værdi helt præcist med det rigtige beløb for det lejedes værdi, idet den aftalte leje ellers vil være ulovlig. Som der står: ”…lejen må ikke fastsættes til et beløb, der overstiger det lejedes værdi efter § 47, stk. 2 og 3, i lov om leje…”.

Hvordan man finder frem til det helt præcist rigtige beløb og lejeværdi, er der ingen nem anvisning på, og baggrunden for denne ændring er et ønske om at indføre en ”huslejebremse”, fordi det hidtidige væsentlighedsbegreb har givet mulighed for en vis ”glidning”.

2. Forhåndsbesigtigelse. Der er indført et nyt § 5, stk. 3, hvorefter det er en betingelse, inden man kan gennemføre en gennemgribende forbedring for at kunne genudleje efter BRL § 5, stk. 2, at huslejenævnet har gennemført en forhåndsbesigtigelse af lejligheden og truffet afgørelse om ”at lejemålet har en stand, som på tidspunktet for besigtigelsen muliggør en væsentlig forøgelse af det lejedes værdi.” Dette har huslejenævnet 4 uger til efter modtagelsen af anmodningen om besigtigelse og herefter 2 uger til at træffe afgørelsen, eller i alt 6 uger, og denne afgørelse er gyldig i 3 år.

Det vigtigste ved forhåndsbesigtigelsen er, at man endelig ikke må have påbegyndt at udføre nogen som helst arbejder i lejligheden, inden huslejenævnet kommer på besigtigelse, idet huslejenævnet i så fald vil konstatere, at arbejdet er gået i gang og at de derfor ikke har haft mulighed for at se lejligheden inden iværksættelsen og i denne situation kan huslejenævnet ganske enkelt afvise begæringen og lejligheden kan herefter ikke moderniseres, men må fremover have omkostningsbestemt leje.

Pas på!
Betingelsen om at man ikke må have påbegyndt moderniseringen kan indeholde lidt af en fælde, f.eks. hvor udlejeren har fjernet nogle af lejlighedens hårde hvidevarer, fordi de skulle kasseres, eller bruges et andet sted, indebærer en risiko for at huslejenævnet statuerer at arbejdet er gået i gang. Det gælder også enhver form for nedrivningsarbejde, og man må – ganske enkelt – ikke røre en finger efter at lejeren er flyttet.

Man skal være opmærksom på, at besigtigelsen godt kan foregå umiddelbart efter man har modtaget en opsigelse og besigtigelsen kan således ske inden lejeren flytter. Konsekvensen af det indførte krav om forhåndsbesigtigelse er en forsinkelse
på i hvert fald 6 uger, som kan medføre yderligere lejetab, men dette må kunne medregnes som en følgeudgift ved beregning af forbedringsudgifterne.

3. Der er endvidere sket en ændring i stk. 4, hvor det fremover er et krav for nye gennemgribende moderniseringer, at ejendommen har et energimærke A – C, og ikke længere et energimærke minimum D, der hidtil har været lovkravet. Man skal dog være opmærksom på, at beregningsmodellen ved udstedelse af energimærker er blevet ændret indenfor de seneste år. Den nye beregningsmodel medfører, at der er adskillige ejendomme, der har et energimærke D, som kan få et nyt energimærke C uden at der udføres nye energibesparende foranstaltninger på ejendommen. Jeg har selv lige fået et sådant nyt energimærke på en af de ejendomme som jeg administrerer.

Energiklasseløft
Som alternativ til et nyt energimærke C, som minimum, kan man i stedet for nøjes med et nyt energimærke, der ligger 2 niveauer højere end det energimærke man havde den 1. juli. Det er f.eks. tilstrækkeligt hvis ejendommen den 1/7 2020 havde et energimærke F, at man har opnået et nyt energimærke D.

4. Der er indført et helt nyt stk. 5, som indeholder vilkårene om 5 års karensperiode efter køb af en ny ejendom. Udgangspunktet er, at man skal vente 5 år, indtil man kan gennemføre en modernisering efter § 5, stk. 2 og genudleje til en aftalt leje lig det lejedes værdi.

Der er dog flere undtagelser, som fremgår af et nyt stk. 6, f.eks. hvis man har arvet ejendommen, men også hvis der i ejendommen er udført energibesparende foranstaltninger for mindst kr. 3.000,00 pr. m2, eller man har udført energibesparende foranstaltninger, som har medført et energiklasseløft og dermed nyt energimærke, der ligger 3 niveauer over det energimærke, som var gældende den 1/7 2020. F.eks. fra et energimærke G til et energimærke D.

5. De hidtidige betingelser om forhåndsorientering til lejerne ved opslag i opgangen, eller orientering af lejerne pr. mail eller brev, er uændret, og den gældende beløbsgrænse i 2020 på kr. 2.271,00 pr. m2 for forbedringer er uændret. Dette er dog en sandhed med modifikationer, idet ejendommen skal have et energimærke C, eller opnået et energimærke 2 trin op, hvilket medfører at udlejere, inden lejekontrakten kan underskrives, naturligvis skal afholde de udgifter til energibesparende foranstaltninger, som er nødvendige for at opfylde det nye energimærkekrav.

6. Det er vigtigt at være opmærksom på, at de lejemål, som har været gennemgribende moderniseret og genudlejet efter BRL § 5, stk. 2, før lovens ikrafttræden d. 1/7 2020, fortsat kan genudlejes uden yderligere eller nye betingelser, og herunder at hvis de blev genudlejet første gang med et energimærke D, er der ingen ændrede krav til nyt energimærke for de gamle § 5, stk. 2 lejligheder.

Endvidere kan man også genudleje en lejlighed, som for år tilbage blev gennemgribende moderniseret og opfyldte betingelserne i § 5, stk. 2, men hvor man besluttede at genudleje den til omkostningsbestemt leje. Genudlejning af sådanne lejligheder kræver ikke forhåndsbesigtigelse (for de er jo moderniseret), men det vil nok være hensigtsmæssigt i lejekontraktens § 10 at anføre en oplysning herom.

7. Når det i bilaget med de 16 betingelser er anført i nr. 3 og 4, at lejligheden skal være forbedret og at forbedringen skal være gennemgribende, er der ikke tale om en ny betingelse, men blot en præcisering af at man ikke kan nøjes med en partiel modernisering, f.eks. kun nøjes med at etablere eller modernisere det eksisterende badeværelse og genudleje lejligheden
med et ældre køkken, – eller omvendt.

8. Som betingelse nr. 15 er det som hidtil en forpligtelse for udlejeren efter BRL § 5, stk. 6, nu stk. 9, at opretholde den gennemgribende modernisering, ikke alene mens et lejemål består, men typisk i forbindelse med genudlejninger, hvor man bør gennemgå lejligheden grundigt og vurdere om der efterhånden er tale om nedslidninger, som kunne føre til at huslejenævnet ville nå frem til, at lejligheden ikke længere var gennemgribende moderniseret.

Når der i denne betingelse er anført ”efter 5 års forløb” skyldes det, at der i BRL § 5, stk. 6, står, at såfremt der opstår tvist om, hvorvidt lejligheden fortsat er gennemgribende moderniseret, kan lejeren indbringe spørgsmålet for huslejenævnet dog tidligst 5 år efter at en sådan sag senest har været forelagt huslejenævne af den samme lejer.

AFSLUTNING
Der er således mange nye vilkår man skal være opmærksom på og sætte sig ind i og for at få en gennemgang heraf henleder jeg opmærksomheden på, at der den 26. oktober afholdes et aftenkursus, kursus nr. 5, på Scandic Hotel, Aarhus, om de nye vilkår og bestemmelser. Hvis dette bliver overtegnet, vil vi forsøge at etablere en gentagelse af kurset.

Læs artiklen

En grundlæggende gennemgang af lejelovens regler

Lejens størrelse: Lejelovens kapitel VIII
(”Ændring af lejevilkår”) (men også boligreguleringslovens kapitel II om ”Huslejeregulering”)

Vi er nu nået til lejelovens kapitel VIII, som har overskriften ”Ændring af lejevilkår”. Overskriften må dog siges at være misvisende, idet kapitlet alene indeholder regler om lejens størrelse.

I de regulerede kommuner, skal lejelovens kapitel VIII læses i sammenhæng med boligreguleringslovens kapitel II (til kapitel V) om bl.a. ”Huslejeregulering for beboelseslejligheder”, idet lejens størrelse ved lejemålets indgåelse og ved senere reguleringer i et bestående lejeforhold, er afhængig af, hvilken kategori et lejemål falder ind under. For boliglejemål finder der overordnet 4
forskellige måder at fastsætte lejen på:

• Omkostningsbestemt leje
Reglerne findes i boligreguleringslovens §§5-9.

• Det lejedes værdi
Reglerne findes i lejelovens § 47-49.

• Fri lejefastsættelse (markedsleje)
Reglerne findes i lejelovens § 53, stk. 3-5 og boligreguleringslovens § 15a.

• Småhuse
(det lejedes regulerede værdi)
Reglerne findes i boligreguleringslovens § 4, stk. 5, jf. §§ 29b-f, jf. lejelovens §§ 47-49.

For at finde ud af, hvilken kategori et bestemt lejemål falder ind under, er man nødt til at have en række oplysninger om lejemålet og ejendommen, hvori lejemålet er beliggende, idet det er afgørende for, hvilken lejefastsættelsesregel man skal anvende.

Det er således nødvendigt, at vide følgende:
– Hvor er ejendommen beliggende? I en reguleret eller ureguleret kommune.
– Hvornår er ejendommen taget i brug?
– Hvor mange boliglejemål er der i ejendommen?
– Tidspunkter for eventuelle ændringer af ejendommen og/eller lejemålene.

Lejeloven gælder i hele landet i alle kommuner, mens boligreguleringslovens kapitel II-V alene gælder i nogle kommuner. Man kan kontakte huslejenævnet i den pågældende kommune for at få oplyst, hvorvidt boligreguleringslovens kapitel II-V er gældende i kommunen eller ej.

Hvis ejendommen er beliggende i en reguleret kommune, vil det som udgangspunkt være boligreguleringslovens regler for lejefastsættelse og -regulering, der gælder, medmindre ejendommen, af de grunde som følger af boligreguleringslovens § 4, er undtaget. Hvis ejendommen er beliggende i en ureguleret kommune, så er det kun lejelovens bestemmelser om lejefastsættelse og -regulering, der skal tages i betragtning. Kapitel VIII i lejeloven indeholder §§ 47-53 og omhandler, hvorledes lejen, hvis den fastsættes efter ”det lejedes værdi” – kan reguleres undervejs i et lejeforhold.

De lejemål, som kan fastsættes efter det lejedes værdi, er følgende:
– Boliglejemål i uregulerede kommuner
– Boliglejemål i 80/20 ejendomme
– Gennemgribende forbedrede lejemål, jf. boligreguleringslovens § 5, stk. 2 (hvori væsentlighedskravet pr. 1. juli 2020 er udgået *)
– Accessoriske enkeltværelser
– Småhuse (dvs. ejendomme med 6 eller færre beboelseslejligheder pr. 1. januar 1995)

*) For god ordens skyld skal præciseres, at bortfald af væsentlighedskriteriet pr. 1. juli 2020 alene vedrører gennemgribende forbedrede lejemål, hvor lejen er fastsat efter Boligreguleringslovens § 5, stk. 2. I alle andre lejefastsættelser anvendes begrebet ”væsentligt” fortsat.

Lejelovens §§ 47-49
Der er i lejeloven ingen bestemmelser som angiver, hvordan man skal fastsætte lejen ved lejemålets begyndelse, når lejen er omfattet af det lejedes værdi. Parterne kan derfor i udgangspunktet frit aftale lejens størrelse ved lejemålets start, men reglerne i §§ 47-49 medfører, at hver af parterne kan kræve lejen reguleret undervejs i lejeforholdets beståen, såfremt den aftalte leje adskiller sig væsentligt fra det lejedes værdi.

I § 47 er det lejedes værdi defineret således:
”den leje, som er almindelig gældende i kvarteret eller området for tilsvarende hus eller husrum med hensyn til beliggenhed, art, størrelse, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsestilstand”.

Reglerne om lejeforhøjelse, for lejemålet omfattet af det lejedes værdi, er fastsat i lejelovens §§ 47-48. Lejeforhøjelse kan varsles, når den leje, der betales, ligger væsentligt under det lejedes værdi. I lejelovens § 47 fremgår det, at lejen skal være ”væsentligt” under det lejedes værdi, hvis den skal kunne varsles op. Heri ligger, at lejen, der betales, skal ligge 10-15 % under det lejedes værdi. Derudover er det et krav, for at kunne varsle en lejeforhøjelse efter § 47, at der tidligst varsles lejeforhøjelse til ikrafttræden 2 år efter lejeforholdets begyndelse, dvs. fra den dato, hvor lejemålet stod til rådighed for lejer. Endvidere fremgår det af § 47, at der tidligst kan varsles en lejeforhøjelse til ikrafttræden 2 år efter, at den seneste lejeforhøjelse efter § 47 er trådt i kraft.

Der følger af § 48, stk. 1, at udlejer skal varsle en lejeforhøjelse med 3 måneders varsel til den 1. i en måned. Endvidere er der en række gyldighedskrav til en lejeforhøjelse efter ”det lejedes værdi”:
– Lejevarslingen skal være skriftlig
– Lejevarslingen skal indeholde en angivelse af lejeforhøjelsens størrelse
– Lejevarslingen skal indeholde oplysning om grunden til lejeforhøjelsen
– Lejevarslingen skal indeholde en indsigelsesvejledning

Hvis der er varslet lejeforhøjelse efter §47, så skal lejeren, hvis han ikke vil acceptere lejeforhøjelsen, fremsætte skriftlig indsigelse overfor udlejeren senest 6 uger efter modtagelsen af varslingen. Hvis udlejeren ønsker at fastholde sit krav om lejeforhøjelse, så skal udlejeren indbringe sagen for huslejenævnet senest 6 uger efter, at lejerens frist er udløbet.

Hvis lejeren i stedet mener, at lejen for lejemålet væsentligt (dvs. med 10-15 %) overstiger det lejedes værdi, så kan lejeren fremsætte krav over for udlejer om, at lejen nedsættes fremover, og at der sker tilbagebetaling af for meget betalt leje, jf. lejelovens § 49.

Lejeren har mulighed for at indbringe en sag om lejens størrelse umiddelbart efter lejemålets indgåelse. Der gælder således ikke en 2 års fredningsperiode ved lejenedsættelse. Det følger af lejelovens § 49, stk. 4, at lejeren skal indbringe sagen inden for 1 år efter, at lejen eller, hvis der er gennemført lejeforhøjelse, den forhøjede leje første gang er betalt. Hvis dette ikke sker, så kan lejen ikke kræves nedsat. Det er dog i den forbindelse vigtigt, at man er opmærksom på boligreguleringslovens § 17, stk. 2, som gælder i de regulerede kommuner, idet lejeren som følge af boligreguleringslovens § 17, stk. 2 kan få lejen nedsat fremadrettet, også selvom der er gået mere end 1 år efter, at lejen eller den forhøjede leje første gang er betalt.

Lejelovens §§ 50-52
I lejelovens §§ 50-52 findes reglerne om regulering af skatter og afgifter. Skatter og afgifter er en del af lejen og når der sker ændringer heri, kan udlejer – og i visse situationer skal udlejer – regulere skatter og afgifter over for lejeren. Hvis udlejer ønsker at varsle lejeforhøjelse som følge af stigninger i skatter og afgifter, så skal de aktuelle skatter og afgifter sammenholdes med de skatter og afgifter, som allerede indgår i lejen for lejemålet. Hvis skatter og afgifter falder, så er udlejer forpligtet til at nedsætte lejen som følge heraf, jf. lejelovens § 52, stk. 1.

Hvis udlejer ønsker at varsle en forhøjelse som følge af stigning i skatter og afgifter, så er der en række formkrav, som skal være opfyldt:
– Varslingen skal være skriftlig
– Varslingen skal indeholde en beregning af den lejeforhøjelse, der varsles overfor lejeren
– Varslingen skal indeholde en indsigelsesvejledning

Hvis lejeren ikke vil acceptere stigningen, så skal lejeren senest 6 uger efter modtagelsen fremsætte begrundet indsigelse mod varslingen overfor udlejer og udlejer må så, hvis han ønsker at fastholde varslingen, indbringe sagen for huslejenævnet. Varslingsfristen for skatter- og afgifter er 3 måneder til den 1. i en måned, jf. lejelovens § 50 stk. 3, 1. pkt.

Hvis der sker et fald i skatter- og afgifter, så har udlejeren i stedet for pligt til at nedsætte lejen. Udlejer skal i henhold til lejelovens § 52, stk. 2, orientere lejerne om nedsættelse af lejen, senest 6 uger efter, at udlejeren har modtaget meddelelsen om skatte- og afgiftsnedsættelsen. Der gælder ingen formkrav til en meddelelse om en lejenedsættelse.

Lejelovens § 53
Lejelovens § 53, stk. 1 angiver, at lejelovens §§ 47-52 ikke kan fraviges til skade for lejeren. § 53, stk. 2 angiver, at der ikke kan træffes aftale om, at lejen reguleres på anden vis end fastsat i lejelovens §§ 47-52, dog med den undtagelse, at udlejer og lejer
kan aftale, at lejen reguleres efter nettoprisindekset.

En aftale om regulering af lejen efter nettoprisindekset kan aftales i forbindelse med lejeaftalens indgåelse, men kan også indgås undervejs i lejeperioden. Det er væsentligt at være opmærksom på, at en regulering efter nettoprisindekset kræver, at parterne har indgået en aftale herom, og der kan således ikke ske en ”varsling” af regulering efter nettoprisindekset.

Det kan kun aftales, at lejen reguleres én gang årligt, og at det skal ske efter nettoprisindekset. Hvis der er aftalt regulering efter nettoprisindekset, så betyder det også, at lejen skal nedsættes, hvis nettoprisindekset falder.

Når der indgås en aftale om regulering efter nettoprisindeks, så bør det af aftalen fremgå:
– At lejen reguleres efter nettoprisindekset
– Hvilken dato lejen nettoprisindekseres
– Med hvilke måneds indeks lejen reguleres
– Hvornår den første regulering sker
– Hvad startindekset for reguleringen er

Endvidere er det vigtigt, at man sørger for at aftale, at lejen udover nettoprisindekset også kan reguleres efter lejelovens almindelige regler om lejeregulering, herunder regulering til det lejedes værdi, regulering i skatter og afgifter og forhøjelse som følge af forbedringer i det lejede, idet man ellers som udgangspunkt ikke vil kunne kræve anden regulering end nettoprisindekset.

Lejelovens § 53, stk. 3-6 indeholder bestemmelser om, hvornår der kan aftales fri lejefastsættelse for et lejemål.
Det følger således af bestemmelserne, at der kan ske fri lejefastsættelse i følgende situationer:
– Hvis ejendommen er taget i brug efter 31. december 1991
– Hvis lejemålet er ombygget erhverv, dvs. lejemålet var den 31. december 1991 registreret og anvendt til erhverv
– Lejemål, som er beliggende i nyindrettede tagetager, som den 1. september 2002 ikke var registeret til eller anvendt til beboelse
– Nypåbyggede etager, hvortil der er givet byggetilladelse efter den 1. juli 2004 eller senere

For at kunne anvende reglerne om fri lejefastsættelse så kræver det, at man har indgået en aftale herom. Det vil altså sige, at udgangspunktet er, at det er de almindelige regler om lejefastsættelse der finder anvendelse for lejemålet, men man kan lave en aftale med lejeren om, at reglerne om fri lejefastsættelse skal være gældende. Hvis man har mulighed for at fastsætte lejen efter ovenstående, så gælder det, at det alene er aftalelovens § 36, der sætter begrænsninger for lejens størrelse. I praksis betyder det, at der reelt ikke er begrænsninger for lejens størrelse – bortset fra hvad lejemarkedet i øvrigt kan bære. Hvis man ønsker lejen fastsat efter reglerne om fri lejefastsættelse, så er det afgørende, at man benytter sig af de rigtige formuleringer i lejekontrakten, idet man ellers risikerer, at det statueres, at aftalen om fri lejefastsættelse er ugyldig.

Lejelovens kapitel VIIIA – Lejefastsættelse for indeksfinansieret boligbyggeri
Lejelovens kapitel VIIIA indeholder regler om lejefastsættelse for indeksfinansieret boligbyggeri. Reglerne vil ikke blive gennemgået nærmere.

Læs artiklen

EJENDOMSMARKEDET OG NYE INDGREB?

Indtil nu har det været det vildeste år for investorerne i mands minde. Først en voldsom nedtur – over 30 % – på aktiemarkedet i foråret med Coronaens indtog og pludselig stigende renter. Hen over sommeren vendte det så helt rundt igen, hvor aktierne har sat rekord efter rekord, og renterne igen tilbage i nul eller minus. Det kan være svært at agere i dette landskab.

Hvis du har kontanter eller køber obligationer, er du en sikker taber. Guld og aktier er det rene kasino, især med de høje niveauer vi har set på det sidste for disse to aktiver. Drevet i vejret af negative renter og mangel på alternativer. Tilbage som investering er vel så kun de faste ejendomme?

I juli trådte indgrebet mod de såkaldte § 5.2 moderniseringer i kraft og her bliver det interessant at se, hvordan markedet vil reagere. Indgrebet gør ældre boligejendomme med umoderniserede lejligheder mindre attraktive for investorerne, dels pga karensperioder og skærpede energikrav. På vort heldagsseminar den 25. august havde vi mæglerfirmaet Nordicals som gæst
for at give et bud på udviklingen. Selvfølgelig er kun få ejendomme handlet under det nye lovsæt, men umiddelbart kan ikke spores den store påvirkning. Pæne ejendomme hvor de fleste lejemål er moderniserede udbydes til nærmest stigende priser. Så her er tale om core-ejendomme med sikre og attraktive afkast, der nærmest kan sidestilles med en obligation.

Ældre klassiske §5. 2 ejendomme med få moderniserede lejemål vil derimod blive presset på prisen, da de bliver sværere at håndtere for en ny investor. Også fordi kapitalkravene er større, da de på grund af lav startleje er sværere at belåne. Det kan på den korte bane tilskynde nuværende ejere til selv at beholde dem og selv stå for udviklingen, da de jo så undgår en 5 årig karensperiode. Det vil så mindske udbuddet og dermed et eventuelt prispres ifølge Nordicals.

Lige så alvorligt for ejendomsmarkedet kan blive regeringens nye tanker om en ny skat på mulige værdistigninger på ejendomme. Princippet kaldes populært ”Lagerbeskatning” og indebærer, at ejendomsejerne skal opgøre en årlig værdistigning på beholdningen af ejendomme og herefter inkludere denne værdistigning i den skattepligtige indkomst. Det vil sige, der skal betales skat af et beløb, som ikke er realiseret. Det vil i særdeles alvorlig grad påvirke ejendomsejernes cashflow i negativ retning, og i mange tilfælde tvinge en ejer til at optage nye lån til betaling af skatten. Hvis han overhovedet kan låne. Indgrebet kan blive meget alvorligt for ejendomsbranchen! Men som bekendt: Én ulykke kommer sjældent alene! Specielt fra regeringen.

På kontoret mistede Udlejerforeningen, som bekendt, vor kontorleder Gert Hald gennem de sidste 8 år. Umiddelbart efter lykkedes det os heldigvis at få en ny ”tovholder” til kontoret, nemlig Karin Press, som også blev præsenteret på vor netop afholdte generalforsamling. Karin møder op med en solid viden indenfor ejendomsbranchen, hvor hun har været aktiv siden 1977. Først i mange år som ejendomsmægler og de sidste ti år som administrator af boligejendomme. Så har I spørgsmål til medlemskab, kurser eller annoncer, er det Karin Press I skal ringe eller skrive til.

Lars H. Rasmussen
Formand

Læs artiklen

En grundlæggende gennemgang af lejelovens regler

Lejelovens kapitel 6, 7 og 8: betaling af leje og forbrugsudgifter samt fællesantenne m.v.

Vi vil i denne omgang af artikelserien ”en grundlæggende gennemgang af lejelovens regler” se på lejelovens kapitel 6, 7 og 8.

Kapitel 6 omhandler lejerens ”betaling af leje” og omfatter §§ 32-35, mens kapitel 7 omhandler lejerens ”betaling for temperaturregulering, vand og el” og omfatter §§ 36-46b og kapitel 8 omhandler ”Lejerens betaling til fællesantenne og adgang til elektroniske kommunikationstjenester” og omfatter §§ 46c-46f.

Kapitel 6 – Betaling af leje

Reglerne om betaling af husleje findes i lejelovens kapitel 6.

Af lejelovens § 32 fremgår det, at udlejer skal anvise det sted, hvor lejen skal betales. Dette vil typisk ske ved, at udlejeren anfører et kontonummer i lejekontrakten (hvis typeformularen anvendes, så er det plads til at angive pengeinstitut og kontonummer i typeformularens § 3).

Det er udlejer som skal sikre, at lejeren på klar og tydelig måde er gjort bekendt med, hvortil lejen skal betales. Hvis udlejer f.eks. skifter kontonummer undervejs i lejeforholdet, så er det vigtigt, at udlejer sørger for, at lejeren klart og tydeligt får besked om, at kontonummeret til indbetaling af husleje nu er ændret. Sker dette ikke, så kan lejer ikke lægges til last, såfremt huslejen betales for sent.

Lejelovens § 33 indeholder regler om, hvor tit lejen skal betales. Oftest betales huslejen én måned forud og det aftales som regel, at lejen skal betales hver den 1. i en måned. Det er dog også muligt at aftale, at lejen skal betales med andre intervaller, dog maksimalt kvartalsvis. Hvis typeformularen anvendes, så skal man i § 3 krydse af, hvorvidt lejen skal betales månedsvis eller kvartalsvis ligesom det skal angives, hvilket dato der skal ske betaling, idet denne dato så vil være forfaldsdatoen for lejens betaling.

Det følger af lejelovens § 33, stk. 3, at hvis lejen forfalder til betaling på en helligdag, en lørdag eller grundlovsdag, så udskydes forfaldsdagen til den efterfølgende hverdag. Dette betyder, at såfremt den 1. i en måned (det forudsættes, at det er aftalt, at lejen skal betales hver den 1. i måned) falder på en lørdag, så vil forfaldsdagen være mandag den 3. Forfaldsdagen er den sidste rettidige betalingsdag. Beregning af forfaldsdagen har betydning for, hvornår udlejer kan afgive påkrav om manglende betaling af lejen, idet det følger af § 93, stk. 2, at udlejer først kan afgive påkrav om manglende lejebetaling efter 3. hverdag efter sidste rettidige betalingsdag.

Lejelovens § 34 indeholder bestemmelser omkring lejers betaling af depositum og forudbetalt leje. Det følger heraf, at udlejer kan kræve 3 måneders depositum og 3 måneders forudbetalt leje. Det er væsentligt at være opmærksom på, at det er den ”rene” leje, der kan opkræves som depositum og forudbetalt leje, dvs. udlejer kan ikke i beløbene tillægge a conto opkrævninger af forbrugsudgifter. I henhold til den nugældende § 34, så kan udlejer kræve, at der sker regulering af depositum og forudbetalt leje såfremt der sker lejeforhøjelse. Depositum og forudbetalt leje, herunder reguleringer heraf, er pligtig pengeydelse i lejeforholdet, og såfremt lejeren ikke betaler beløbene, så kan udlejer som udgangspunkt sende et påkrav og efterfølgende ophævelse af lejemålet. Hvis man har en ældre lejekontrakt, så kan man falde ind under regler som gør, at depositum og forudbetalt leje ikke kan kræves reguleret ved lejeforhøjelser.

Depositum og forudbetalt leje må altså til sammen udgøre maksimalt 6 måneders leje. Ved indflytning må udlejer dog opkræve et beløb svarende til højst 7 måneders leje, idet udlejer ved indflytning også må opkræve den første måneds husleje.

Kapitel 7 – Betaling for temperaturregulering, vand og el

Reglerne i lejelovens kapitel 7 omhandler forbrugsregnskaber for varme- og vandregnskaber, køling samt el, såfremt udlejer leverer el. Reglerne om udlejers levering af de forskellige forbrugsposter var tidligere (før 1. juli 2015) anført i separate kapitler i lejeloven. Pr. 1. juli 2015 blev reglerne samlet i ét kapitel, men det fremgår af § 37, stk. 1, at der skal udarbejdes et særskilt forbrugsregnskab for varme og opvarmning af brugsvand og særskilte forbrugsregnskaber for køling og (koldt) vand. Hvis udlejer også leverer el, så skal der også udarbejdes et særskilt regnskab for el, selvom det ikke fremgår direkte af § 37, stk. 1.

Udgangspunktet er, at udgifterne til forbrug ikke kan indgå i lejen, dvs. udgifterne skal opkræves separat som a conto udgifter og udlejer skal aflægge regnskab overfor lejeren for de enkelte udgifter, hvorefter udlejer skal foretage en korrektion i forhold til de indbetalte a conto beløb, enten i form af tillægsbetaling af forbrugsudgifter hos lejeren eller tilbagebetaling til lejeren af for meget betalt a conto forbrug. Ved udlejning af enkeltværelser og visse kollegie og ungdomsboliger, er det dog muligt at lade forbrugsudgifterne til varme og varmt vand indgå i lejebetalingen.

Udlejer skal som anført aflægge et regnskab for de forbrugsydelser, som udlejer leverer. Dette vil typisk være varme og varmt brugsvand og i nogle tilfælde koldt vand. Udlejer kan dog kun opkræve betaling for koldt vand, såfremt der er opsat separate koldtvandsmålere i lejemålet, således at der kan ske aflæggelse af regnskab for forbruget af koldt vand.

I mange tilfælde vil udlejer ikke stå for levering af el, men sker dette, så kan udlejer kun opkræve udgifter til el hos lejeren, såfremt der er tilknyttet forbrugsmålere til det enkelte lejemål.

Det følger af lejelovens § 43, at lejeren skal have modtaget forbrugsregnskabet senest 4 måneder efter regnskabsårets udløb. Hvis der ikke er aftalt andet i lejekontrakten, så løber forbrugsregnskabsåret fra den 1. juni til 31. maj. Hvis der sker leverance fra et kollektivt forsyningsanlæg, så skal udlejer sørge for, at regnskabet er kommet frem til lejeren senest 3 måneder efter, at udlejer har modtaget den endelige afregning fra forsyningsanlægget, hvis dette ligger senere end 4 måneder efter fristen (fristerne er i forbindelse med covid-19 blevet midlertidig forlænget, men er ellers ufravigelige).

Der er en række formkrav til aflæggelse af forbrugsregnskaberne som udlejer skal sikre sig overholdt.

Kravene til forbrugsregnskabets indhold:

  • Forbrugsregnskabet skal være skriftligt,
  • Forbrugsregnskabet skal indeholde oplysning om lejerens andel af de samlede udgifter,
  • Forbrugsregnskabet skal indeholde oplysning om lejerens muligheder for at gøre indsigelse mod forbrugsregnskabet
  • Forbrugsregnskabet skal indeholde oplysning om tidspunktet for udlejerens modtagelse af endelig afregning, hvis regnskabet kommer frem til lejeren senere end 4 måneder efter forbrugsregnskabsårets udløb.

Hvis udlejer ikke sikrer, at regnskabet er aflagt inden for fristen, og at ovenstående formkrav er overholdt, så vil udlejer miste retten til at kræve tillægsbetaling hos lejeren. Udlejer vil som udgangspunkt være berettiget til at beholde de betalte a conto beløb, såfremt udlejer kan dokumentere, at der har været afholdt forbrugsudgifter svarende til mindst de opkrævede a conto beløb.

Hvis regnskabet viser, at lejeren skal have penge tilbage, så skal lejeren modtage pengene senest ved den førstkommende huslejebetaling efter modtagelsen af regnskabet. Hvis der skal opkræves tillægsbetaling hos lejeren, så kan udlejer kræve tillægsbetalingen en måned efter lejerens modtagelsen af regnskabet. Dvs. hvis lejeren modtager regnskabet den 4. juni, så kan tillægsbetalingen opkræves pr. 1. august. Hvis tillægsbetalingen overstiger, hvad der svarer til 3 måneders huslejen, så har lejeren ret til at dele betalingen op i 3 rater fordelt over 3 måneder. Som anført skal lejeren gøres opmærksom på, at lejeren har mulighed for at gøre indsigelse mod forbrugsregnskabet. Lejeren har 6 uger fra regnskabets fremkomst til at gøre indsigelse. Lejers indsigelse skal være begrundet. Hvis lejeren gør indsigelse, så skal udlejeren, hvis han vil fastholde kravet om tillægsbetaling i henhold til regnskabet, indbringe en sag for huslejenævnet senest 6 uger efter, at lejerens indsigelsesfrist er udløbet.

Kapitel 8 – Lejerens betaling af fællesantenne og adgang til elektroniske kommunikationstjenester m.v.

Reglerne i §§ 46c-46f indeholder bestemmelser om udlejers antenner, kabel-tv og internetinstallationer, herunder regler om lejernes betaling til udlejer for disse ydelser.

Hvis udlejer har forsynet ejendommen med eget fællesantenneanlæg til radioog fjernsynsmodtagelse, eller hvis ejendommen har programforsyning udefra, så kan udlejer kræve at få refunderet udgifterne til etablering, forbedring, administration og drift. Det samme gælder, hvis udlejer forsyner ejendommen med adgang til elektroniske kommunikationstjenester.

Udlejer kan kræve betaling for lejernes adgang til fællesantenneanlægget og andre elektroniske kommunikationstjenester hos lejerne, såfremt dette er aftalt med lejerne. Udgifterne skal fordeles ligeligt mellem lejemålene og kan ikke opkræves som en del af huslejen, men skal i stedet opkræves særskilt. I typeformular A9 er der i § 3 og § 6 angivet mulighed for at krydse af, hvorvidt udlejer forsyner ejendommen med fællesantenne og internet (elektronisk kommunikationstjeneste), og hvad lejerens bidrag hertil udgør.

Udlejer kan opsige leveringen af fælles programsignaler eller anden fælles forsyning af elektroniske kommunikationstjenester med 6 måneders varsel.

Læs artiklen

Ny dom om flyttesyn ved skilsmisse

Ved separation og skilsmisse skal ægteparrets økonomiske forhold gøres op og adskilles, og det vil således ofte være uden betydning om begge ægtefæller står på lejekontrakten, eller kun den ene af parterne, idet lejelovens § 77 fastslår, at i tilfælde af lejers separation eller skilsmisse kan parterne selv bestemme hvem af disse der skal fortsætte lejeforholdet og hvis de ikke er enige vil myndighederne træffe afgørelse herom.

Man skal i situationen ved separation og skilsmisse være opmærksom på, at ægtefællerne ofte ikke er på særlig god talefod og heller ikke på tidspunktet for at lejerne flytter fra hinanden, er enige om hverken bodeling, eller hvem der skal have lejligheden.

Sådanne praktiske problemer kan have afgørende betydning ved gennemførelse af flyttesynet, idet der både skal gennemføres et flyttesyn, hvis begge parter flytter og ingen fortsætter lejemålet, og hvis den ene bliver boende uden at overtage den fraflyttende ægtefælles forpligtelser, ligesom den fraflyttende ægtefælle har et behov for at blive frigjort fra sine forpligtelser overfor udlejeren.

Vestre Landsret har fornyelig truffet afgørelse i en sådan sag ved dom af 11/3 2020, som er værd at kende.

Huslejenævnet

M og K boede til leje hos U, og i forbindelse med at M og K skulle skilles, fremsendte K opsigelse til U, og oplyste samtidig begge parters respektive mailadresser og oplysning om at tilbagebetaling af depositum og afregning af forbrug skulle deles ligeligt imellem de 2 ægtefæller. Ligeledes modtog U også begge lejeres nye adresser.

Herefter blev K ringet op af administrator, som ønskede at gennemføre et flyttesyn med kortere frist end en uge, hvilket K og administrator herefter aftalte tidspunktet for. M blev ikke indkaldt til flyttesynet og var sandsynligvis af den opfattelse, at det var nok at en af parterne blev indkaldt eller mødte op. K mødte op til flyttesynet alene og efterfølgende fremsendte administrator opgørelse af sit krav, hvilket lejerne ikke kunne anerkende, hvorfor sagen blev indbragt for huslejenævnet.

Nævnet traf afgørelse om, at lejerne skulle have tilbagebetalt deres depositum.

Boligretten

Huslejenævnets afgørelse blev indbragt for boligretten, både af begge lejere i fællesskab og af udlejeren, og de 2 sager blev sammenlagt i boligretten. Under sagens behandling i boligretten anerkendte U, at han ikke kunne rejse noget krav imod M, fordi at denne ikke havde været indkaldt til flyttesynet.

Til brug for sagen havde U opgjort kravet overfor begge parter, således at K, der deltog i flyttesynet skulle have udbetalt kr. 9.006,00, og M skulle betale kr. 1.431,00. Disse 2 tal slog U sammen og påstod frifindelse overfor lejernes krav mod betaling af kr. 7.575,00.

U sendte flytteopgørelsen til begge lejere på deres nye adresser.

Lejerne M og K skal ikke alene frifindes for istandsættelsesomkostningerne, men også have tilbagebetalt et større beløb som lejerne igennem en årrække havde betalt i aconto bidrag vand, da opkrævning af aconto betalinger til vand ikke var lovlig, da der ikke var monteret forbrugsmålere i ejendommen.

Det bemærkes at Vestre Landsret ved dom af 8/3 2019 har fastslået, at manglende skriftlig indkaldelse til flyttesyn ikke medfører bortfald af udlejers krav, når lejeren møder op til det aftalte flyttesyn (pr. SMS), jfr. T:BB 2019.420 V.

Boligrettens dom

Boligretten fastslog indledningsvis, at det forhold, at K var indkaldt til flyttesynet

med for kort varsel, ikke havde nogen betydning, idet tidspunktet for flyttesynet var aftalt og dermed accepteret, således at udlejeren havde bevaret sit krav overfor K, men ikke overfor M, som anerkendt, – for halvdelens vedkommende.

Boligretten traf afgørelse om, at lejerne skulle betale størstedelen af de krævede flytteudgifter, men dog ikke et mindre krav vedrørende maling af nogle skabslåger, men frifandt udlejeren for at tilbagebetale de indbetalte aconto beløb til vand, idet huslejenævnet havde truffet en afgørelse herom i 2015, hvor lejerne ikke fik medhold og denne havde lejerne ikke indbragt for boligretten. Herefter blev udlejeren dømt til at betale et lidt højere beløb end påstået, nemlig kr. 8.827,00, mens lejerne blev dømt til at betale sagsomkostninger til udlejeren på kr. 7.745,00.

Udlejeren betalte herefter det idømte beløb efter modregning af de tilkendte sagsomkostninger.

Vestre Landsrets dom

Lejerne indbragte i fællesskab boligrettens dom for landsretten og påstod at udlejeren skulle tilbagebetale i alt kr. 25.747,00. Udlejeren påstod boligrettens dom stadfæstet. Lejernes krav indebar reelt fuld tilbagebetaling af det indbetalte depositum og tilbagebetaling af vandbidragene.

Vestre Landsret stadfæstede boligrettens dom og gentog at U havde bevaret sit krav overfor K, der således skulle betale halvdelen af istandsættelsesomkostningerne, som boligretten var nået frem til, og stadfæstede herefter boligrettens dom.

Da udlejer således også havde vundet sagen for landsretten, fik denne tilkendt kr. 5.325,00 i sagsomkostninger, idet bemærkes at sagen i begge instanser har været behandlet efter de særlige regler om småsager, hvor omkostningsbeløbene er begrænsede. Men da begge lejere havde anket sagen til landsretten, hæftede begge lejere in solidum for betaling af sagsomkostningerne for landsretten.

Konklusion

Det man kan lære af dommen er, at i tilfælde af et ægteskabs opløsning, hvor ingen af parterne ønsker at fortsætte lejemålet, skal udlejer, for at bevare sit krav, indkalde begge parter i lejemålet til flyttesynet.

I nærværende sag har der heller ikke været nogen grund til at gå ud fra, at det var nok at indkalde en af lejerne, allerede fordi at udlejer havde modtaget klar besked om at parterne var enige om, at der skulle udarbejdes 2 flytteopgørelser efter en ligedeling af kravet.

Situationen er således den samme som ved et delelejemål, hvor der står flere navne på lejekontrakten, der ligeledes særskilt alle skal indkaldes skriftligt til flyttesyn med mindst 1 uges varsel, for at udlejeren kan bevare sit krav.

Dette betyder i praksis, hvor der ofte kun møder en, som oplyser at han eller hun repræsenterer alle lejerne i delelejemålet, at det er nødvendigt at dette dokumenteres ved en fuldmagt 1) .

Hvis lejerne indbyrdes ikke er enige i, hvordan fraflytningskravet skal fordeles, er det ikke udlejers opgave eller problem, at tage stilling til det. Udlejeren kan således komme i den situation, at han ikke kan foretage nogen fordeling af et tilbagebetalingsbeløb med frigørende virkning, således at lejerne indbyrdes selv må få det afgjort, om ikke andet ved en retssag.

Er det udlejeren der skal have penge efter fradrag af depositum, er der kun tale om en opgørelse, idet der er solidarisk hæftelse for kravet mod lejerne, således at alle hæfter for det fulde beløb.

1). For god ordens skyld bør tilføjes, at ved delelejemåls ophør bør udlejer ligeledes få en opsigelse fra alle lejere eller alternativt dokumentation ved fuldmagt.

Læs artiklen

ET ROLIGT EFTERÅR?

Efter et tumultarisk forår med corona og lukkede samfund og grænser, en halvvåd og blæsende sommer med diverse lovindgreb på boligområdet, kan vi måske nu se frem til mere normale tilstande? Den delvise nedlukning i samfundsaktiviteten som følge af coronasmitten vil naturligvis fortsat påvirke forskellige grupper i samfundet. Det samme vil være tilfældet på ejendomsmarkedet.

Investorer med butikker, restauranter og hoteller har sikkert nætter med urolig nattesøvn. Ejerboligmarkedet – forstået som ejerlejligheder, parcel- og sommerhuse – gik i starten nærmest i koma, men er hen over sommeren mere eller mindre eksploderet, så omsætningen er større end nogensinde og til fortsat stigende priser, der nu overgår niveauerne fra før finanskrisen. De mange timer derhjemme ved computeren har åbenbart skærpet interessen for boliger. Også befordret af en fortsat ekstrem lav rente.

For investorerne på boligudlejningsmarkedet kan fremtiden være svær at forudse. Mange faktorer spiller ind i attraktionen og dermed prisdannelsen for denne sektor. Renten – den største udgift i en ejendomsinvestering- er heldigvis stadig lav og forventes fortsat i årene frem at være lav. Det er med til at holde en hånd under markedet. Omvendt er byggeaktiviteten og dermed udbuddet fortsat meget højt. Specielt hvis vi ser på Aarhus, hvor en hurtig optælling af boliger på kommende projekter som: Godsbanen, Fragtmandscentralen, Gellerup, Amtssygehuset, DT-grunden på Daugbjergvej, Aarhus Ø, tidligere journalisthøjskole i Nordbyen, Bindesbøll Byen i Risskov, med mange flere, giver en total på 10-12.000 boliger i udbud over de næste fem år.

Det er mange! Også selv om byen vokser med 4.500-5.000 nye indbyggere om året. Det er et bruttotal, som dækker over familier, børn osv, men opfattelsen har været, at det årlige behov for nye boliger i Aarhus ligger på knap 2.000 stk. Det bliver en knivskarp balance, hvor der hurtigt kan være mange tomme boliger og dermed pres på lejeniveauet. Faktisk oplever vi det allerede nu.

Endelig kan vi se frem til store problemer omkring det såkaldte Blackstone-indgreb. Omdrejningspunktet for indgrebet er paragraf 5, stk. 2 i boligreguleringsloven, hvor Folketinget i juni 2020 har vedtaget 3 nye love, som væsentlig forhindrer udlejerne i at gennemføre gennemgribende forbedringer på sine ejendomme og dermed huslejestigninger efter det lejdes værdi. Det må forventes at disse renoveringer mere eller mindre går i stå, da det bliver for omstændeligt og ikke attraktivt for udlejer.

Hvilken betydning og handlingsmuligheder de nye love vil få for udlejerne, kan du høre meget mere om på vort heldagskursus- medlemsmøde den 25. august på Scandic Hotel her i byen med indlæg fra en lang række af kompetente foredragsholdere på de berørte områder. Se dagsordenen for hele kurset andetsteds i dette blad.

Igen i dette efterår har vi et stort og varieret udbud af kurser, som alle er beskrevet i dette nummer, men også kan tilgås på vor hjemmeside, hvor tilmelding ligeledes kan ske.

Så vel mødt på efterårets kurser og arrangementer i øvrigt! Vi satser stadig på at kunne afholde vor Generalforsamling den 10. september med middag og underholdning.

Læs artiklen

En grundlæggende gennemgang af lejelovens regler

af Louise Kaczor, Advokat, LL.M., LKA Advokatfirma 

Lejelovens kapitel 4 og 5: Vedligeholdelse og Lejerens brug af det lejede

Vi er nu nået til tredje artikel i vores artikelserie indeholdende en grundlæggende gennemgang af lejelovensregler. I denne omgang ser vi nærmere på lejelovens kapitel 4 omkring vedligeholdelse og kapitel 5 omkring lejerens brug af det lejede. Kapitel 4 indeholder §§’erne 19-24 og kapitel 5 indeholder §§’erne 25-31.

Vedligeholdelse
I Lejelovens §§ 19 og 20 omhandler vedligeholdelsesforpligtigelsens fordeling, dvs. hvem der skal vedligeholde hvilke dele af lejemålet, hvis ikke andet er aftalt.

Bestemmelserne fastslår, at udlejeren, når ikke andet er aftalt, har vedligeholdelsesforpligtelsen for ejendommen og lejemålet, idet lejeren dog har forpligtelsen til at vedligeholde og forny nøgler og låse.

Hvis udlejeren ikke overholder sin forpligtelse til at vedligeholde lejemålet, så kan lejeren anmode Huslejenævnet om at pålægge udlejeren, at lade bestemte arbejder udføre inden for en nærmere fastsat tidsfrist.

I lejelovens § 21 er det defineret, hvad indvendig vedligeholdelse omfatter. Dvs. alt andet vedligeholdelse end det i § 21 anførte, anses som udvendig vedligeholdelse, også selvom det foregår inde i lejemålet. Ved indvendig vedligeholdelse forstås således alene vedligeholdelse af lejligheden med hvidtning, maling og tapetsering og lakering af gulve (herunder indgår også mellemslibning af gulve, selvom det ikke fremgår direkte af lovens ordlyd, jf. lovbemærkningerne).

Hvis udlejeren har den indvendige vedligeholdelse – hvilket udlejer har, medmindre andet er (og kan aftales, jf. nedenfor) aftalt – så skal udlejeren hensætte kr. 45,00 (2020-beløb) pr. m2 på en vedligeholdelseskonto for ejendommen. Beløbet der hensættes på vedligeholdelseskontoen skal ikke indsættes på en særskilt konto ligesom beløbet ikke skal forrentes, men udlejer skal én gang årligt give lejeren besked om, hvad der står på kontoen.

Lejeren kan kræve, at udlejeren afholder udgifter til indvendig vedligeholdelse (dvs. maling, hvidtning, tapetsering og lakering af gulve inkl. mellemslibning) når det er nødvendigt, og der er indestående på vedligeholdelseskontoen, som kan dække udgiften. Hvis der indestår et beløb på kontoen, som overstiger et beløb der svarer til de seneste 3 års hensættelser til indvendig vedligeholdelse, så kan lejeren desuden forlange, at beløbet anvendes til andre rimelige og hensigtsmæssige vedligeholdelsesarbejder i lejligheden. Udlejeren kan dog kræve, at beløbet først anvendes til indvendig vedligeholdelse, såfremt lejligheden ikke fremstår i velvedligeholdt stand for så vidt angår den indvendige vedligeholdelse.

Det følger af lejelovens § 24, stk. 1 og 2, at hovedparten af reglerne i kapitel 4 ikke kan fraviges til skade for lejeren. Parterne kan dog aftale, at lejeren skal overtage den indvendige vedligeholdelse, dvs. at lejeren skal overtage forpligtelsen til at vedligeholde det lejede for så vidt angår maling, hvidtning, tapetsering og lakering af gulve inkl. mellemslibning. Hvis lejeren har overtaget den indvendige vedligeholdelsesforpligtelsen, så skal udlejeren ikke hensætte kr. 45,00 pr. m2 til indvendig vedligeholdelse.

Derudover kan parterne aftale, at lejere i lejemål, som ikke er omfattet af boligreguleringslovens kapital II-IV, skal overtage en større vedligeholdelsesforpligtelse end den indvendige vedligeholdelsesforpligtelse. Det gælder således lejemål i ikke-regulerede kommuner samt lejemål beliggende i småhuse (ejendomme indeholdende 6 eller færre lejemål). I disse lejemål kan parterne således f.eks. aftale, at lejeren skal overtage forpligtelsen til at vedligeholde lejemålets indretninger, forsyning med lys, vand og varme, vedligeholdelse af hårde hvidevarer m.v.

Det betyder således også, at i lejemål, som er beliggende i store ejendomme i regulerede kommuner (ejendomme indeholdende 7 eller flere lejemål), kan parterne ikke aftale, at lejeren skal overtage forpligtelsen til at vedligeholde andet end det som falder indenfor den indvendig vedligeholdelse i lejemålet, bortset fra, at parterne tillige kan aftale, at lejeren skal overtage forpligtelsen til at vedligeholde den have, som indgår i det lejede. Det bemærkes for god ordens skyld, at der ved gennemgangen af ovenstående er taget udgangspunkt i lejeloven og lejeaftaler, som er indgået efter den 1. juli 2015. For lejeaftaler som er indgået før 1. juli 2015 vil nogle af bestemmelserne være anderledes, herunder f.eks. muligheden for at overvælte vedligeholdelsesforpligtelsen på lejeren.

Lejerens brug af det lejede
En lejer er naturligvis ansvarlig for sin egen adfærd i og omkring det lejede. Lejer er tillige ansvarlig for eventuel skade som påføres lejemålet af andre end lejeren, hvis det sker ved uforsvarlig adfærd af lejerens husstand eller andre, som lejeren har givet adgang til det lejede. Lejeren – samt de personer, som lejeren giver adgang til lejemålet – er forpligtet til at følge de ordensregler, som udlejeren fastsætter ligesom han skal efterkomme andre rimelig påbud fra udlejeren, som skal være med til at sikre god ro og orden i ejendomme.

Det følger også af loven, at en lejer ikke må bruge det lejede til andet end aftalt. Endvidere må lejeren ikke overlade lejemålet til andre end medlemmer af sin husstand uden udlejerens samtykke, medmindre lejeren har ret til at fremleje lejemålet helt eller delvist.

En lejer har ret til at foretage sædvanlige installationer (f.eks. en vaskemaskine) i det lejede. Udlejeren kan kun modsætte sig installationen, hvis han kan godtgøre, at ejendommens el- og afløbskapacitet ikke er tilstrækkelig til installationen. Derudover kan lejeren installere radio- og fjernsynsantenner samt kabelforbindelse til bl.a. internet m.v. på ejendommen, hvis han forinden installationen indhenter udlejers anvisninger til, hvor installationen skal foretages. Endeligt kan en lejer installere hjælpemidler i det lejede eller på fællesarealer, hvis kommunen garanterer for betaling af retableringsudgifter ved lejerens fraflytning. Hvis en lejer foretager en af de nævnte installationer, så er lejeren ansvarlig for evt. skade som installationen forårsager og i nogle tilfælde kan udlejeren kræve, at der stilles sikkerhed for, at lejeren kan imødekomme et evt. erstatningsansvar.

Bortset fra ovenstående ret til at foretage installationer, må lejeren ikke foretage ændringer i det lejede. Foretager lejeren ændringer uden at være berettiget hertil, så har udlejer krav på retablering ved lejerens fraflytning og kan i særligt grove tilfælde, ophæve lejemålet. Bestemmelserne om lejerens ret til at foretage sædvanlige installationer m.v. kan ikke fraviges til skade for lejeren. Det bemærkes for god ordens skyld, at blandede bolig- og erhvervslejemål ikke er medtaget i ovennævnte gennemgang og der kan derfor gælde andre regler, hvis der er tale om et blandet lejemål.

Læs artiklen

CORONA OG GENSTART?

af Lars H. Rasmussen

Coronakrisen har for alvor gjort sit indtog i landet og lammet flere brancher med forskellig styrke og sat store dele af det danske samfund på standby. Heldigvis er der vedtaget en lang række tiltag, som skal bringe os på fode igen. Suppleret med befolkningens flid og handlekraft og gode rammevilkår for den private sektor, kan vi håbe, at vi kommer ud af den økonomiske krise og med velfærden i behold.

Rammevilkårene for ejendomssektoren var en overgang voldsomt truet, da renten steg markant i starten, hvor coronavirussen skyllede ind over Danmark og den øvrige verden. Et forløb parallelt som i starten af finanskrisen i 2008/-09. Alle aktivklasser i form af aktier og obligationer blev smidt på bålet. Selv guld, som normalt stiger i krisetider, faldt i kurs. Alle ville kun have kontanter.

Dette medførte en pludselig rentestigning på alle realkreditlån, hvilket nok kunne forstyrre søvnen for mange ejendomsinvestorer, da renten jo er den primære udgift i en ejendomsinvestering. Ville ejendomsmarkedet være det næste aktiv, som skulle falde i pris? Heldigvis er der meget hurtigt kommet ro på rentemarkedet, så priserne er tilbage til før coronaens indtog, om end ikke nede i rekordniveauet fra oktober 2019. Endvidere har alverdens centralbanker tilkendegivet – what-ever-it-takes – at de lave renter fastholdes. Så omkring renten kan de fleste udlejere åndet lettet op.

Men en ulykke kommer sjældent alene. I ejendomssektoren er vi blevet mødt med nye § 5.2 regler, som nu er udmøntet i 3 nye lovforslag, som strammer gevaldigt op for reglerne omkring lejefastsættelse i forbindelse med gennemgribende renoveringer. Med udsigt til lavere økonomisk aktivitet i hele samfundet er det ikke lige det rette tidspunkt med sådanne forslag.

Set i lyset af, at man samtidig med regeringens boligpolitik ønsker at forgylde den almene boligsektor med en bevilling på 30 milliarder (!) kroner til renovering af deres boliger, gennemføres den modsatte politik overfor den private boligsektor, der straffes med et indgreb med det modsatte formål, nemlig at stoppe den tiltrængte renovering af de utidssvarende private boliger!

Indgrebet overfor den private boligsektor glider – i disse hysteriske coronatider – mere eller mindre upåagtet igennem, idet statsministeriet har udskudt 39 andre lovforslag, der skulle være behandlet inden sommerferien, men sjovt nok ikke udskudt gennemførelsen af de førnævnte 3 lovforslag og hastebehandler en bevilling af de 30 milliarder kroner til renovering af de 72.000 almennyttige boliger.

Som bekendt fremgår det af den af regeringens nedsatte ekspertgruppes rapport vedrørende BRL § 5.2, at der i 2019 var et potentiale for forbedringer af ca. 75.000 udlejningsboliger i den private sektor. Gennemførelsen af de 3 lovforslag vil medføre en tilsvarende opbremsning af den lige så tiltrængte modernisering af det samme antal boliger i den private sektor. Uden at det koster staten noget – det finansieres nemlig at de private udlejere.

Så kære Boligminister: Er det en genstart? Nej, drop derfor de 3 lovforslag. Eventuelt behold kun forslaget om en karensperiode på 5 år, hvis man mener det kan stoppe udenlandske kortsigtede spekulanter. Hvis lovforslagene gennemføres, hvad vi ikke håber, vil Udlejerforeningen Aarhus den 23. juni afholde et heldagskursus om indhold og konsekvenser. Omkring forholdsregler med mere af selve kurset følg venligst vor hjemmeside www.ufaa.dk.

Med venlig hilsen
Lars H. Rasmussen
Formand

Læs artiklen

Hvad er udlejers retsstilling under Covid-19?

af advokat (H) Erik Aagaard Poulsen, Aarhus

I dansk lejelovgivning findes der ikke nogen regler, som indeholder en stilling-tagen til hvad udlejers rettigheder og forpligtelser er i forbindelse med en pan-demi som covid-19.

Dog blev der den 4/4 2020 udstedt en midlertidig bekendtgørelse, som auto-matisk ophører den 31/3 2021, hvorefter fristen i erhvervslejelovens § 49 for fremsendelse af forbrugsregnskaber udskydes til den 4/10 2020, pr. hvilken dato forbrugsregnskabet skal være kommet frem til lejeren.

Tilsvarende indeholder samme bekendtgørelse også en udskydelse af fristen for aflevering af forbrugsregnskaber i lejelovens § 43, ligeledes til 4/10 2020, pr. hvilken dato forbrugsregnskabet skal være kommet frem til lejeren, hvilken bekendtgørelse ophører den 31/3 2021.

Imidlertid vil sikkert mange udlejere have fået en henvendelse fra lejerne om henstand med betaling af husleje eller lejenedsættelse, eller anden form for ønske om at undgå at lejemålet ophæves, fordi lejeren ikke kan betale sin husleje eller andre pligtige pengeydelser.

Ved siden af lejelovgivningen findes også en række generelle regler for over-holdelse eller ikke overholdelse af løbende kontrakter, herunder de generelle regler om force majeure, som i nogen tilfælde kan indebære en løsning af problemet, men det vil kun være de force majeure klausuler der måtte findes i eksisterende kontrakter, hvoraf det fremgår, at force majeure også omfatter manglende mulighed for at opfylde kontrakten som følge af en pandemi.

Force majeure kan defineres, som at der er tale om en upåregnelig begiven-hed udenfor parternes kontrol, som ikke kan afværges, og som enten midlerti-digt eller permanent umuliggør opfyldelse af kontraktforpligtelser. Det kan væ-re f.eks. naturkatastrofer, krig, brand, indførselsforbud m.v. Hvis der foreligger force majeure, vil klausulen betyde ansvarsfrihed for den part, der ikke kan op-fylde sin kontrakt, så længe force majeure begivenheden består.

Den part, der påberåber sig force majeure, har bevisbyrden for at der er tale om en force majeure begivenhed, og skal derfor straks reklamere.

Indeholder kontraktforholdet ikke nogen force majeure klausul må det anta-ges, at de eksisterende generelle force majeure regler ikke medfører ret til at en lejer midlertidigt kan ophøre med eller udskyde, eller kræve nedsættelse af en lejebetaling og andre pligtige pengeydelser.

Beboelseslejemål:

Denne form for kontraktlig forpligtelse er den enkleste at vurdere i den nuvæ-rende situation, idet udlejeren ikke har nogen skyld i eller ansvar for at lejeren ikke er i stand til at betale sin husleje. Udlejeren har stillet lejemålet til rådig-hed for lejeren og denne kan derfor ikke rejse krav om hverken nedsættelse af lejen, udsættelse med lejen eller eftergivelse af nogen del af lejen. Manglende betaling medfører således uændret ret til efter påkrav at ophæve lejemålet og begære lejeren udsat.

Noget andet kan være, at hvis udlejeren ønsker frivilligt at hjælpe en lejer, kan udlejeren naturligvis godt indgå en aftale med lejeren, f.eks. i den situation hvor lejeren er selvstændig og ikke har nogen aktuel lønindkomst, eller en så beskeden lønindkomst, at han ikke både kan forsørge sig selv eller betale sin husleje.

Er dette tilfældet, vil anbefalingen være, at den pågældende lejer dels skal ansøge myndighederne om tilskud fra de hjælpepakker, som eksisterer, som en betingelse for at udlejeren træder til. Herefter kan udlejeren naturligvis godt indgå en aftale med en midlertidig nedsættelse eller udskydelse af lejen til et senere aftalt tidspunkt.

Det eneste råd, men det vigtigste, vil være, at udlejeren endelig skal indgå en skriftlig aftale, der betegnes som et tillæg til lejekontrakten, hvori det præcise-res, hvor stor en nedsættelse der gives, om denne er midlertidig eller perma-nent, og eventuelt hvornår der skal ske tilbagebetaling og på hvilken måde med forfaldsdatoer og beløb. Aftalen bør være underskrevet af begge parter for at undgå at udlejeren forringer sin retsstilling.

Erhvervslejemål:

I erhvervslejeloven findes en enkelt regel, som er relevant at kende, nemlig EL § 23, som har følgende ordlyd:

”§ 23, stk. 1. Bringes et lejeforhold, bortset fra de i § 22 nævnte tilfælde, til op-hør i utide på grund af andre rettigheder over ejendommen, kan lejeren kræve erstatning af udlejeren.

Stk. 2. Bringes lejeforholdet til ophør i utide, fordi det offentlige af sundheds-mæssige eller andre grunde nedlægger forbud mod lejerens brug, er lejeren kun pligtig at betale leje til den dag forbuddet træder i kraft. Hvis forbuddet kun begrænser brugen på mindre væsentlig måde, kan lejeren dog kun kræve et forholdsmæssigt afslag i lejen.”

Det har været fremme i pressen, om denne bestemmelse er relevant under covid-19, men der er blandt lejeretlige eksperter enighed om at denne be-stemmelse ikke finder anvendelse, fordi det ikke er udlejeren der er ansvarlig for og årsag til, at det offentlige af sundhedsmæssige grunde nedlægger for-bud mod at virksomheden holdes åben.

Denne problemstilling har regeringen netop imødegået ved at gennemføre en række hjælpepakker, som gerne skulle medføre, at lejeren kan overleve en periode med lejemålet lukket.

Herudover findes der i EL § 39, stk. 2, en særlig regel om at

”når lejeren af en butik, et hotel, en restaurant eller lignende, trods udlejers indsigelse ikke opfylder forpligtelsen til at holde forretningen åben og i forsvar-lig drift” – kan udlejeren hæve lejemålet.

Da netop en lang række virksomheder efter regeringens midlertidige regler har fået påbudt at holde lukket, medfører denne situation imidlertid ikke at ud-lejeren kan ophæve lejemålet, fordi lejeren har opfyldt regeringens påbud.

Der er således også ligeledes blandt de lærde enighed om, at udlejeren ikke kan ophæve lejemålet i denne situation, da det ikke er lejerens skyld, at han må holde lukket.

Den særlige regel kan naturligvis ikke påberåbes af andre erhvervslejere, der frivilligt og af egen drift har fundet det hensigtsmæssigt at holde butikken luk-ket i en periode, idet lukningen ikke er påbudt ved et lovindgreb og disse er naturligvis forpligtet til at holde butikken åben. Men hvis lejeren kan dokumen-tere, at dette har været fornuftigt som følge af covid-19 krisen, kan det være tvivlsomt om man kan ophæve i en sådan situation, idet lejeren som følge af ekstraordinære forhold vil påføres et uforholdsmæssigt stort tab ved at holde åbent. Der er derfor ikke noget sikkert svar på retsstillingen i denne situation.

Betydningen af hjælpepakker:

Med det formål at holde hånden under også erhvervslejere, har regeringen gennemført en række hjælpepakker, som indebærer økonomisk hjælp til er-hvervslejerne, herunder udskydelse med betaling af moms og afregning af skatter, lønkompensation til de ansatte i virksomheden, samt ikke mindst mid-lertidig kompensation til betaling af virksomhedens faste udgifter, som udbeta-les hurtigst muligt efter ansøgning om støtte, men der kan være en periode, hvor lejeren mangler penge indtil tilskuddet modtages. I disse situationer må vi i et vist omfang forvente henvendelse fra erhvervslejere om midlertidig ned-sættelse eller udskydelse med lejebetalingen.

I disse situationer, hvor forretningerne har holdt lukket, vil de som følge af en helt klar omsætningsnedgang, typisk også på 80 – 100%, være berettiget til kompensation i 3 måneder på 80% af huslejen og andre faste udgifter og der hvor lejeren er ramt af et påbud om at lukke, er kompensationen 100%.

Ved et lavere omsætningstab på mellem 60 – 80% kan opnås en kompensati-on på 50% af udgiften, og ved en omsætningsnedgang på 40 – 60% kan op-nås en kompensation på 25% af udgiften.

Som følge af disse regler kan lejeren ikke alene få kompensation til husleje, men også til leasingaftaler eller andre kontrakter på biler og driftsmidler og lignende.

Med henvisning til disse tilskudsordninger bør det være et krav fra udlejers side, at lejeren i videst muligt omfang dokumenterer, dels omsætningsned-gangen og dels dokumenterer, at han har søgt den optimale støtte, således at han er i stand til løbende at betale, i hvert fald en del af huslejen og eventuelt få udsættelse med en del af huslejen til senere.

Jeg kan ikke betale min husleje!

Modtager udlejeren en sådan henvendelse fra lejeren, bør denne i hvert fald i de tilfælde, hvor udlejeren ønsker at bevare et i øvrigt fornuftigt lejemål, indle-de en forhandling med lejeren, da alternativet er en ophævelse af lejemålet på grund af betalingsmisligholdelse og efterfølgende genudlejning af erhvervsle-jemålet, hvor det forventes, at markedslejen i hvert fald i en vis periode må fal-de drastisk, således at en ophævelse af lejemålet og et tomt lejemål ligeledes kan blive en udfordring for udlejeren.

Derfor kan, og i mange tilfælde bør, udlejeren gå i gang med en forhandling med lejeren for at få fremskaffet dokumentation for at lejeren har søgt mest mu-lig støtte og opnået dette. Herefter kan udlejeren f.eks. midlertidigt nedsætte lejen med et nærmere aftalt beløb, eller også ligefrem vælge at give et midler-tidigt forholdsmæssigt afslag i lejen for en nærmere aftalt periode og bør udar-bejde et kontrakttillæg, hvori beløb og vilkår og datoer præciseres.

Der er herunder f.eks. en mulighed for at udsættelse med lejen eller nedsæt-telse af denne kan aftales.

En model kunne f.eks. være, hvor et erhvervslejemål har indbetalt et deposi-tum på 6 måneder, at kontrakttillægget går ud på, at det beløb der sker udsæt-telse eller nedsættelse med, straks modregnes af udlejeren i depositum, der herefter er midlertidigt nedsat, således at lejeren f.eks. fra 1. oktober 2020 skal begynde at tilbagebetale nedsættelses- og henstandsbeløbet over en periode på f.eks. 3 eller 6 måneder, således at depositum kommer op på det oprinde-ligt aftalte beløb.

Det anbefales at være meget omhyggelig med at indgå sådanne aftaler, der under alle omstændigheder bør være skriftlige og indeholder præcis beskri-velse af vilkårene og beløbene, således at udlejeren ikke mister sine rettighe-der.

Pas på hinanden derude!

Læs artiklen

Skal udlejer have husleje, når staten pålægger lejer at holde lukket?

Flere udlejere har modtaget breve fra lejere/lejer-advokater med påstand om, at huslejen skal nedsættes, på grund af, at Staten har udstedt forbud mod at nogle forretninger må holde åbent.

Lejere mener, at § 23, stk. 2 i Erhvervslejeloven giver grundlag for en reduktion af lejen – evt. også med den konsekvens, at lejemålet kan ophæves af lejer.

§ 23. Bringes et lejeforhold, bortset fra de i § 22 nævnte tilfælde, til ophør i utide på grund af andre rettigheder over ejendommen, kan lejeren kræve erstatning af udlejeren.

Stk. 2. Bringes lejeforholdet til ophør i utide, fordi det offentlige af sundhedsmæssige eller andre grunde nedlægger forbud mod lejerens brug, er lejeren kun pligtig at betale leje til den dag, forbudet træder i kraft. Hvis forbudet kun begrænser brugen på mindre væsentlig måde, kan lejeren dog kun kræve et forholdsmæssigt afslag i lejen

Efter min opfattelse – som støttes af en del kyndige jurister på området for erhvervslejeret – har lejer ikke mulighed for ved domstolene at få medhold i at huslejen skal nedsættes på grund af de af Staten nedlagte generelle forbud mod at holde åbent og i øvrigt at forsamle sig.

Det må konstateres, at der ikke er nogen retspraksis på området.

Ovennævnte § 23 stk. 2 kan – efter sit eget indhold – ikke bringes i anvendelse fra lejers side i den nuværende situation med Corona. § 23 stk. 2 bliver først aktuel at anvende, når udlejer har bragt lejemålet til ophør, som følge af, at ”det offentlige af sundhedsmæssige eller andre grunde” nedlægger forbud mod lejerens brug af lokalerne. Sætningen i paragraffen, ”Bringes lejeforholdet til ophør” – må forudsætte at det er udlejer, der grundet et påbud eller lign. fra ”det offentlige” pålægges at bringe lejemålet til ophør – underforstået ved at opsige/ophæve lejemålet. Det offentliges forbud skal vedrøre de bygningsmæssige forhold omkring lejemålet, som udlejer hæfter for eller som udlejer er nærmest til at bære risikoen for – og derfor er pligtig at bringe lejemålet til ophør.

Paragraffen kan selvsagt ikke anvendes, hvis det nedlagte forbud vedrører de forhold som lejeren af lokalerne beskæftiger sig med.

Hvis man tænker på den situation, at Staten af sundhedsmæssige grunde nedlægger forbud mod salg af soltimer i solarier/solcentre, ville konsekvensen så være, at udlejerne af disse lokaler ikke kunne opkræve husleje ? Bestemmelsen vil næppe kunne anvendes i denne situation – hvilket så meget desto mere – må være tilfældet i den nu opståede situation med Corona.

Når henses til, at Staten er fremkommet med flere pakker, der skal hjælpe lejerne med at få betalt huslejen, taler dette også for, at der ikke – tillige – kan fremsættes krav overfor udlejer.

I den kommende tid vil der på vor hjemmeside – www.danskeudlejere.dk og ved mails til foreningerne blive orienteret om andre indlæg og synspunkter omkring situationen.

Såfremt du som udlejer bliver mødt med krav om nedsættelse af lejen, vil vi gerne orienteres derom til – Danske Udlejere, Fredensgade 30, 8000 Århus C eller mp@danskeudlejere.dk

Læs artiklen