Artikeloversigt

Hos Udlejerforeningenaarhus vil vi gerne dele de seneste artikler med alle vores brugere.

Du kan altid læse flere artikler på nyheds-portalen hos Danske Udlejere.

Alternative afkast i ejendomsprojekter?

I de gode gamle dage blev de fleste ejendomme købt af privatpersoner hos en ejendomsmægler, hvor man på sidste side kunne læse, hvad man kunne forvente i forrentning af sin investering, baseret på lejeindtægter minus driftsudgifter i forhold til ejendommens kontantpris. Denne årlige forrentning eller afkast kunne så sammenlignes med renten på et bankindskud, køb af obligationer eller afkast på andre ejendomme. Afkast eller forrentningsbegreber som var til at forstå. Selv om afkastet eller renten løbende blev taget ud eller geninvesteret ville det ikke ændre på investeringens grundlæggende forrentning.

I de senere år er der opstået langt flere muligheder for investeringer i ejendomme i form af projekter udbudt af store ejendomsudbydere, hvor mange investorer deltager i de samme ejendomme indkøbt i f.eks. aktieselskaber eller K/S’er. Afkast på ejendomme har de senere år været lave sammenholdt med de høje afkast på børsnoterede aktier. I kampen om investorerne har det derfor i markedsføringsmaterialet for ejendomsinvesteringerne været fristende for udbyderne at indføre alternative afkastbegreber. Emnet er taget op i en artikel i Jyllands Posten den 16. august 2021. Her beskrives, hvordan man i salgsmaterialet burger et alternativt afkast forstået som ”det forventede gennemsnitlige årlige afkast over en periode”, hvorved en lav forrentning på et projekt pludselig kan boostes op.

Lad mig prøve at forklare: Hvis du sætter 100 kr. ind på en bankbog til 7%, vil du efter 10 år med rentes-rente have ca. 200 kr., dvs. en fordobling af kapitalen. De fleste vil sige, de har fået et årligt afkast på 7 % om året af deres investering. Eller i fagsproget den interne rente (IRR: Internal Rate of Return), som udtryk for det sande projektafkast. Et tal som er almindeligt anerkendt og bruges til sammenligninger med andre investeringer.

Den kreative projektudbyder siger derimod, at på 10 år har du tjent 100 kr., dvs. 10 kr. om året, så dit årlige afkast i perioden er 10 % p.a. Afkastet er pludselig steget med 3 %!

Hvis vi lader de 200 kr. stå 10 år mere på bankbogen til igen 7% p.a. vil indeståendet vokse til 400 kr. Det vil sige, kapitalen er vokset med 300 kr. over 20 år. Det giver et årligt afkast (alternativt) på 15% målt i forhold til den initiale investering. Keine Hexerei, nur Behändigkeit!

Det giver selvfølgelig ikke mening, og er kun muligt fordi man lader rentes-rente effekten indestå i det akkumulerede slutbeløb, men sætter det i forhold til startinvesteringen. I den engelske finanslitteratur omtales denne alternative procentsats som ”simple annual return”, hvor den samlede vækst i perioden blot fordeles lige ud over antallet af år. Det er en klar forsimpling, men kan forsvares på korte investeringer af 2-4 års varighed, hvor rentes-rente effekten er af mindre betydning. På længere investeringer, som i ejendomme, er det ”snyd på vægten”, hvilket til fulde illustreres af ovennævnte eksempel, hvor det årlige afkast varierer med valg af periode.

Professor Carsten Tanggaard, Aarhus Universitet, udtaler i førnævnte artikel:

“Det er et helt håbløst tal, som ikke siger noget om det reelle afkast på boligprojektet. Det får projekter med jævne afkasttal til at se meget høje ud. Det er det rene blændværk. Sådan regner man hverken afkast ud på handelshøjskoler, i banker eller pensionsselskabe”.

En anden model, som man også ser mere og mere i udbudsmateriale på ejendomme til salg, til forøgelse af et lavt direkte afkast, er hvor mægleren blot beregner et afkast på investorens indskudte kapital, der som regel ikke er lig med ejendommens samlede købesum.

De fleste ejendomsinvesteringer er det, man kalder ”gearede” investeringer. Man kommer selv med 20-30% af investeringen og resten lånes i typisk kreditforeningen. Kan man låne til en lavere rente end afkastet på investeringen, kan man forøge afkastet på sine egne investerede midler. Kan du investere til 5% og låne til 2% kan du med en 50% belåning på en investering, forøge dit egenafkast til 8%. Det er velkendt investeringsteori på 1. år på handelsskolen.

Samme metode ser man også nu i udbudte projekter. På en konkret sag jeg netop er præsenteret for, er ejendommens direkte afkast 3 %, dvs. det ”sande” afkast. Med en belåning på 70% til lav rente bringes det årlige afkast nu op på knap 7%, som udtryk for det afkast man får af sine egne indskudte midler. Det er de 7%, som er anført på projektets forside.

Jeg skal ikke gøre mig til dommer for, om det i dette eksempel er ”snyd på vægten”. Det er jo reelt nok at man får 7% i effektivt afkast hvert år af sine egne penge. Så fremstillingen her af afkast kan ikke helt sammenlignes med førnævnte alternativ simpel afkast. Men man skal som investor vide, at det høje afkast på forsiden af salgsmaterialet er fremkommet på grund af en ”gearet” investering, hvor usikkerhed især kan knyttes til den forudsatte billige lånerente. Hvis lånerenten pludselig stiger kan den gode investering hurtigt blive en katastrofe.

Kigger man på flere ejendomme fra forskellige udbydere er det vigtigt, at man som investor, for at kunne lave præcise sammenligninger, er klar over hvilke afkast- forrentningsbegreber, der anvendes i opstillingerne. Det er som investor nødvendigt at være meget kritisk, hvis der loves meget høje afkast baseret på alternativ tilgang til afkastberegningen. Grundlæggende bør man alene se på ejendommens årlige effektive afkast eller den interne rente, når der sammenlignes. Herefter kan man selv begynde at se på alternative afkast afhængig af periode og vækstmuligheder, samt personlige valg af belåningsgrader. Disse beregninger skal man ikke umiddelbart overlade til andre. Er det for kompliceret, så søg råd hos din advokat, revisor eller bank.

Læs artiklen

Hvad koster en VW Golf, model 2016?

Eller hvordan fastsættes den ”korrekte” husleje?

Et relevant og vel ligetil spørgsmål, hvis du er på jagt efter eller står og skal sælge din 5 årige gamle VW Golf. En start kunne være at søge på internettet under eksempelvis ”Bilbasen”, som er et site for handel med brugte biler. Fra årgangen 2016 er i dette øjeblik, hvor artiklen skrives, ikke mindre end 254 stk. VW-Golf biler til salg. Det er trods alt en repræsentativ mængde, så spørgsmålet skulle hermed være fuldt besvaret?

Et nærmere kig ned over siden viser, at priserne spænder fra kr. 65.000 til kr. 400.000, hvilket jo ikke ligefrem kan siges at være entydigt. Så nu begynder det at blive vanskeligt, hvis man står som køber eller sælger. Hvad er mon den korrekte pris? Den første pris på kr. 65.000 viser sig at være en bil uden afgift, og den høje pris må være for topmodellen med masser af udstyr. Hovedvægten af modeller ligger dog i intervallet kr. 180-200.000.

Den store prisspænd kan vel forklares med et hav af valgmuligheder. Udover drivmiddel (benzin, diesel, el, hybrid ) og kilometerstand kan man på denne salgsside vælge mellem ikke mindre end 26 muligheder, i form af bakkamera, adaptive fartpilot, LED-lys, gear mauelt/automatisk, varme i sæder osv. Derudover er der et væld af modelbetegnelser: Comfortline, Edition, Allstar, R-line, High-line, Blue Motion med mange flere.

Jeg kan blot bemærke, at det er godt, jeg ikke er forhandler af brugte biler. Det må virkeligt være svært at fastsætte den korrekte pris på en brugt bil, hvor en lang række parametre indgår. Hvordan kan man lige i farten korrekt stå og vægte kilometerstand op mod varme i sædet og indbygget GPS? Der må være plads til et vist slør eller usikkerhed i prisfastsættelsen?

Det får mig til at stille det spørgsmål, om der ikke også er en vis usikkerhed i fastlæggelsen af en husleje på et lejemål, som er gennemgribende renoveret ? Her vil også ofte være et væld af forskelligheder, eksempelvis altan, opvaskemaskine, nye trægulve, varme i gulv på badeværelse, vask i kælder osv., osv. Alle forhold som kan være svære at værdisætte, eller blot vurderes forskelligt fra person til person.

Efter den tidligere § 5, stk. 2 kunne lejen for et lejemål, som var gennemgribende forbedret, ikke fastsættes til et beløb, der ”væsentligt oversteg det lejedes værdi”. Det medførte, at lejen kunne fastsættes til et beløb, der oversteg det lejedes værdi, så længe overskridelsen ikke var væsentlig. Efter retspraksis var væsentlighedsmarginen 10-12 %. Med den nye lovændring per 01.07.2020 udgik ordet ”væsentligt” fra bestemmelsen, og lejen må nu kun fastsættes til præcist det lejedes værdi og ikke en krone over.

Så hvordan finder man så lige den korrekte leje? Og rammer du forkert i en huslejenævnssag får du et strafgebyr på kr. 6.000! Det har ét af vore trofaste medlemmer også spurgt om. Det relevante spørgsmål bringes her sammen med et svar fra advokat Erik Aagaard Poulsen, som prøver at udrede trådene:

 

Kære Udlejerforeningen Aarhus

I lyset af nylig ændret lovgivning vedr. § 5.stk. 2 har jeg følgende spørgsmål, som jeg håber I kan hjælpe med:

Idet væsentlighedskriteriet på +/- 10-15% er bortfaldet ved en given huslejenævnssag, skal man jo i princippet ramme huslejen 100% korrekt ved genudlejning. Kan I oplyse erfaringstal for ”korrekt husleje” i forhold til § 5, stk. 2, jf. huslejenævn hhv. Boligretten for forskellig geografiske områder i Aarhus?

Vi har et pænt antal lejligheder indenfor Ringgaden i Aarhus udlejet efter §5, stk. 2 med renoveringer typisk ca. 15 år gamle. En del heraf har aktuel huslejeniveau på mellem kr. 1.400-1.500 kvm. Vi er således i tvivl om, hvorledes vi bør/kan fastsætte huslejen fremover? Om vi simpelthen defensivt skal nedsætte huslejen ved genudlejning, hvor lejen skønnes at være over den ”korrekte husleje”, som jo er temmelig svært at fastsætte objektivt, fordi det afhænger af synspunkt, alder, stand, beliggenhed osv., osv.

Mest oplagt er naturligvis at renovere på ny for at hæve/genoprette standen, men det er ikke altid, at det giver mening, hverken praktisk eller økonomisk – og igen falder spørgsmålet tilbage til ”korrekt husleje”.

Hvad råder I Jeres medlemmer med § 5, stk. 2 lejemål til at gøre under denne ændrede lovgivning? Kunne der være værdi i, at Udlejerforeningen fra medlemmerne indsamler statistik på lejeniveau for Aarhus by, for således at have sammenligningsgrundlag for fastlæggelse af hvad ”korrekt husleje” er?

Med venlig hilsen
mangeårigt medlem

 

Kære medlem

Udlejerforeningen Aarhus har bedt mig om at besvare din mail af 12. ds. og jeg kan oplyse, at jeg vil medtage dit forslag på det næste bestyrelsesmøde, men jeg forventer at svaret vil være det samme, som det jeg kan give.

For det første eksisterer der faktisk i forvejen en hjemmeside for alle huslejenævn i Danmark, som ”skal” indsende deres afgørelser, ikke alene om lejens størrelse, men også om andre forhold, til orientering for både lejere og udlejere på www.huslejenaevn.dk.

I forbindelse med den seneste lejelovsændring af 1/7 2020 havde Boligministeriet i forarbejderne hertil oplyst, at enten denne eller en tilsvarende ny hjemmeside ville blive etableret for at give lejerne et bedre udgangspunkt for vurderingen af lovligheden af størrelsen af deres husleje for lejemål beliggende i store ejendomme. Hvornår dette måtte ske vides ikke og jeg tvivler også stærkt på, at kvaliteten bliver særlig god, fordi der kun vil blive registreret endelige afgørelser, som giver lejeren hel eller delvis medhold, hvori indgåede forlig og sager, hvor udlejeren har fået medhold, ikke vil blive registreret.

For det andet vil en sådan ”facitliste” støde på problemer om lovligheden heraf efter datatilsynets vurdering, idet oplysningerne vil blive anonymiseret, således at adresserne i de afgørelser, der er truffet, næppe vil blive oplyst i et sådant system af hensyn til persondatareglerne.

For det tredje vil et sådant register, hvis det skulle begrænses til Aarhus, kræve tilladelse fra datatilsynet, idet man i så fald kun kan forestille sig at det vil være Udlejerforeningen Aarhus, som løbende skal ajourføre systemet og indsamle de relevante data, hvor man højest kan få registreret afgørelserne fra huslejenævnet i Aarhus, men ikke få fat i de boligretsdomme, som forskellige advokater og udlejere måtte opnå med ændring af huslejenævnets afgørelser. Hermed vil systemet blive misvisende, idet de alene typisk kun vil indeholde nævnsafgørelser, der nedsætter lejen. Herved bliver informationen misvisende og vil udvise et lavere niveau end boligretterne eller landsretterne måtte nå frem til.

For det fjerde er der meget stor forskel på indhold, kvalitet og omfang af moderniseringerne efter BRL § 5, stk. 2, hvorved gennemgribende moderniserede lejemål i samme gade vil kunne udvise meget store forskelle.

For det femte har flere huslejenævn den tendens, da de ofte ikke får oplyst afholdte udgifter i form af et byggeregnskab, og derfor skal udøve et skøn, at hvis moderniseringen er af ældre dato, f.eks. 20 år gammel, nedsættes lejen ofte med kr. 300 – 400 pr. m2, selvom udlejeren har opretholdt moderniseringen. Det giver et skævt billede, og hvis udlejeren indbringer huslejenævnets nedsættelse af lejen for boligretten, mangler der som nævnt ovenfor resultatet af boligrettens dom, som giver det rigtige billede.

For det sjette er det umuligt at være præcis i oplysningerne om kvaliteten af moderniseringen, idet huslejenævnene ofte burger en standardformulering, der ikke indehol-der nogen oplysninger om indholdet, omfanget og kvaliteten af moderniseringen, men blot begrunder afgørelsen med ”efter de modtagne oplysninger og efter huslejenævnets besigtigelse”. Alle de relevante oplysninger til at forklare det lejeniveau, som huslejenævnet når frem til, mangler således og kan ikke fremskaffes, da de ikke fremgår af huslejenævnenes afgørelser.

For det syvende vil det tage mange år, før et sådant register kan etableres, idet huslejenævnene i Aarhus måske træffer 10 afgørelser om måneden, fordelt på hele StorAarhus, hvorfor der ikke er tilstrækkeligt med afgørelser til at de indsamlede data vil være tilstrækkelig dækkende for de forskellige kvarterer og områder i byen.

Afslutningsvis vil Udlejerforeningen også kunne bebrejdes, at et sådant register er misvisende, fordi det ikke er muligt at fremskaffe oplysninger om de afgørelser fra huslejenævnet, som efterfølgende bliver forligt, eller bliver ændret eller forligt ved boligretten eller landsretten, og disse afgørelser vil typisk kunne hæve prisniveauet, men kommer til at mangle i registeret, da man ikke kan pålægge hverken byens advokater, eller boligretterne eller landsretterne at indberette disse afgørelser til Udlejerforeningen. Derfor vil Udlejerforeningen også blive udsat for kritik af, at registeret er mangelfuldt og vildledende og det er jo ikke nogen særlig god hjælp til foreningens medlemmer, uanset at der er indsamlet de tilgængelige afgørelser, som kan vise et niveau om måske 10 år.

Hvis Udlejerforeningen på næste bestyrelsesmøde vil give et andet svar eller træffe en anden afgørelse, vil du naturligvis blive orienteret herom.

Med venlig hilsen
Erik Aagaard Poulsen

Læs artiklen

BOLIGOVERSKUD OG BYFORTÆTNING?

Langsomt har vi sluppet en rimelig sommer, samt de sidste coronarestriktioner, og kan se frem til et forhåbentligt roligt efterår under mere normale omstændigheder. På det sidste har bølgerne dog gået højt i pressen om det betimelige i fortsat vækst i befolkningstal og boligbyggeri. ”Grænsen er nået” hører man fra flere af byens førende arkitekter og byplanlæggere.

Fortætning har i mange år været udgangspunktet for byplanlægningen i Aarhus Kommune. Øget tæthed og højere byggeri har været rationalet for en mere bæredygtig by, det vil sige flere mennesker, flere boliger, mere erhverv komprimeret i den eksisterende by fremfor en vækst på åbent land i byens udkant. Byen bliver mere bæredygtig, når flere mennesker er samlet samme sted i mere klimavenligt byggeri. Desværre sker det ofte på bekostning af grønne udearealer og mere individuel trafik. I øjeblikket vokser byen om året med 4 – 5.000 nye indbyggere, hvilket skaber et behov for ca. 2.000 nye boliger årligt.

Problemet er, at byen virker som en magnet på mennesker og erhverv, så tilgangen er svær at stoppe. Her er et væld af uddannelsespladser, som tiltrækker unge mennesker, og er de først uddannet, vil de ikke væk igen. I øjeblikket er vi omtrent 350.000 indbyggere, men ifølge kommunens prognoser vil der være ca. 400.000 i år 2030. Det er med til at presse priserne på såvel ejer- som lejeboliger i vejret.

”Der er ikke andet at gøre end at bygge løs”, udtaler byens borgmester Jacob Bundsgaard til Lokalavisen, ” hvis man vil de skyhøje boligpriser til livs”. Det er så her uenigheden opstår mellem byens borgere og politikerne. Bør byen vælge en strategi, som kan bremse væksten i befolkningstallet. Det er svært at se hvordan. Den demografiske udvikling har som regel sine egne veje.”

Men selv om byen vokser, oplever mange udlejere alligevel for tiden problemer med udlejningen. I 2020 blev der bygget 4.000 nye boliger, og det kan pt mærkes. Markedet er simpelthen mættet med boliger, så mange lejligheder står tomme. Vi kan håbe, det er et midlertidigt fænomen, men prognoserne siger, der kommer rigtig mange nye boliger i de kommende år. Så vi må desværre opleve en del tomgang, i årene der kommer!

Vender vi blikket mod egne rækker, kan vi meddele, at Udlejerforeningens kursusaktiviteter, efter måneders nedlukning, igen kører for fuld skrue. Mange nye ting er sket på lovgivningsområdet , og det er der et stort behov for at få viden om eller genopfrisket.

Endelig skal jeg gøre opmærksom på vor – meget forsinkede – Generalforsamling, som afholdes den 4. november på Aros Kunstmuseum. For deltagere er der gratis adgang til Kunstmuseet forinden samt Regnbuen på toppen. Vi slutter af med en middag i den spektakulære restaurant på 8. sal med underholdning af det kendte ensemble ”Givensang”.

Vi ser frem til at mødes!

Lars H. Rasmussen
Formand

Læs artiklen

Udlejers adgang til det lejede

En grundlæggende gennemgang af lejelovens regler: Lejelovens kapitel 9

Lejelovens kapitel 9 omhandler udlejers mulighed for at få adgang til det lejede. Kapitlet indeholder §§ 54-57, men også lejelovens § 62 og § 97 er relevante i forhold til udlejers adgang til det lejede.

Når der indgås en lejeaftale mellem en lejer og en udlejer så indebærer det, at lejeren får en eksklusiv brugsret til lejemålet og udlejeren har derfor i udgangspunktet ikke adgang til det lejede, medmindre lejeren tillader det. Der kan dog opstå situationer, hvor det er nødvendigt for udlejer at få adgang til lejemålet, hvorfor ovennævnte bestemmelser regulerer udlejers muligheder herfor.

Aftalt adgang til det lejede

Hvis lejeren og udlejeren konkret i den enkelte situation har aftalt, at udlejeren skal have adgang til det lejede, så er der ikke særlige regler for en sådan aftale. Det kan naturligvis være fornuftigt at have den på skrift, men i nogle situationer vil det være naturligt og mest praktisk, at aftalen blot indgås mundtligt, f.eks. hvis udlejeren eller udlejers håndværker møder op og anmoder om at komme ind i lejemålet, og lejeren accepterer dette. Lejelovens regler om udlejers adgang er ufravigelige til skade for lejeren, så man kan ikke på forhånd aftale (f.eks. ved at skrive det i lejekontrakten), at udlejer skal gives adgang i tilfælde, hvor udlejeren ellers ikke ville have krav på adgang til det lejede. Hvis lejeren i en konkret situation giver adgang, så vil dette ikke være i strid med lejelovens regler, idet lejeren blot kan nægte at give adgang, uden at dette medfører repressalier for lejeren.

Adgang uden aftale herom

Hvis parterne ikke kan indgå aftale om adgang til det lejede eller udlejer vurderer, at det ikke er praktisk muligt at indgå aftaler med den enkelte lejer om adgang, så må udlejer i stedet følge lejelovens regler.

Udlejers adgang efter lejelovens § 54 – når forholdene kræver det

Lejelovens § 54 lyder således:

”Udlejeren eller dennes stedfortræder har ret til at få eller skaffe sig adgang til det lejede, når forholdene kræver det.”

Udlejer vil i forskellige sammenhænge have en ret til at få adgang til det lejede, når forholdene kræver det. Det kan f.eks. være i en situation, hvor udlejeren skal have adgang til at aflæse forbrugsmålere, eller skal have adgang til det lejede for at fremvise det til en potentiel køber e.l. At forholdene kræver, at udlejer skal have adgang til det lejede, hænger sammen de rettigheder og forpligtelser, som henholdsvis lejer og udlejer har i henhold til lejelovgivningen, men også de rettigheder og forpligtelser, som de måtte have som følge af anden lovgivning. Hvis f.eks. udlejer har en forpligtelse til at udføre arbejder i det lejede, så kan forholdene kræve, at han får adgang til det lejede.

Derimod giver lejelovens § 54 som udgangspunkt ikke udlejer ret til at få adgang til det lejede blot for at besigtige det lejede, f.eks. med henblik på at sikre, at lejeren opfylder sin vedligeholdelsesforpligtelse.

Udlejers adgang efter lejelovens § 55 – arbejder i det lejede

Hvis udlejeren skal udføre arbejder i det lejede, så afhænger det af arbejdernes karakter, hvorvidt det er lejelovens § 54 eller § 55, der giver udlejeren ret til at få adgang til det lejede.

Hvis arbejderne er nødvendige, f.eks. som følge af udbedring af skader, eller hvis arbejderne er sædvanlige i forbindelse med vedligeholdelse af ejendommen, så vil udlejer kunne få adgang i medfør af lejelovens § 54.

Lejelovens § 55 regulerer, hvornår udlejer har krav på at få adgang til det lejede med henblik på at udføre arbejder i det lejede. Lejelovens § 55 lyder således:

”Udlejeren kan med 6 ugers varsel iværksætte arbejder i det lejede, når udførelsen ikke er til væsentlig ulempe for lejeren.

Stk. 2. Inden iværksættelse af andre arbejder har lejeren krav på 3 måneders varsel.

Stk. 3. Udlejeren kan dog altid uden varsel foretage uopsættelige reparationer i det lejede.”

Der er således fastsat 3 frister for udlejers adgang, og det er arbejders art der bestemmer, hvilken frist udlejer skal overholde.

Hvis arbejderne vil være af mindre indgribende karakter, så skal udlejeren varsle adgang til det lejede med 6 ugers varsel, jf. § 55, stk. 1.

Hvis arbejderne er af uopsættelig karakter, så har udlejeren ret til at få adgang til det lejede uden varsel.

Udlejer er således nødt til at vurdere arbejdets karakter for at vurdere, hvilket bestemmelse der skal varsles adgang efter. Vurderingen sker på baggrund af, hvor indgribende arbejdet er i forhold til lejerens sædvanlige brug af det lejede. Dvs. hvor meget lejerens brug påvirkes og i hvor lang tid.

Hvis der er tale om en udskiftning af faldstammer, hvor lejerens brug af det lejede påvirkes i en længere periode, f.eks. fordi lejeren ikke kan bruge badeværelset eller køkkenet i lejligheden i en længere periode, eller der er tale om arbejder i badeværelser eller køkkenet, som medfører, at lejeren må undvære sit bad eller køkken i en længere periode, så må lejeren have 3 måneders varsel. Hvis arbejderne påvirker lejerens brug af det lejede i mindre omfang, f.eks. fordi ikke væsentlige dele af et rum påvirkes eller lejerens brug er påvirket i et mindre tidsrum, så kan det være tilstrækkeligt at give lejeren 6 ugers varsel.

Hvis der er tale om uopsættelige arbejder, så har udlejer ret til at få adgang uden varsel eller med meget kort varsel. Det kan være i situationer, hvor udlejer har fået oplyst, at der er brud på et vandrør i lejligheden eller et vindue i lejligheden er knust, idet udlejer i disse situationer skal sikre sig, at der ikke sker yderligere skade på lejemålet eller ejendommen.

56 – udførelse af arbejde skal ske med største mulige hensyntagen til lejeren

Lejelovens § 56 angiver, at udlejeren skal sørge for, at alle arbejder der, udføres i det lejede, skal udføres uden afbrydelse og med den størst mulige hensyntagen til lejeren. Desuden angiver § 56, at eventuelle efterreparationer skal foretages straks.

57 – reglerne i § 54-56 er ufravigelige til skade for lejeren

Lejelovens § 57 foreskriver, at §§ 54-56 ikke kan fraviges til skade for lejeren. Dette medfører som anført ovenfor, at lejeren ikke på forhånd kan fraskrive sig sine rettigheder efter §§ 54-56, men i den konkrete situation, kan lejeren godt acceptere at give udlejeren adgang, selvom lejeren havde krav på et længere varsel, idet lejeren blot kunne vælge i stedet at henvise udlejeren til at varsle adgang.

Udlejers adgang efter § 62 – installation af varmeanlæg i ejendommen

Hvis der skal ske installation af varmeanlæg i ejendommen, så har udlejer ret til med 6 ugers varsel af råde over de kælder- og loftsrum, der er nødvendige til anlæggets drift, når der anvises lejeren andre rum, der er anvendelige til det aftalte brug.

Hvis lejerens anvendelse af rummet er overflødiggjort ved den nye installation, så kan lejeren ikke kræve anvist et andet rum. Der tænkes i disse situationer særligt på, hvis lejeren har et brændselsrum, som nu ikke længere skal anvendes, fordi der installeres centralvarme i ejendommen.

Udlejers adgang efter § 97 – ret til fremvisning, hvis lejemålet er genudlejes

Udlejer har ret til at få adgang til lejemålet for at fremvise dette til potentielle nye lejere, hvis den nuværende lejer skal fraflytte. Lejeren skal give udlejeren adgang til fremvisning mindst hver anden hverdag i 2 timer på et tidspunkt, hvor det er hensigtsmæssigt at fremvise det lejede.

Hvis lejeren ikke vil give adgang til fremvisning, så kan udlejer kræve erstatning for tabt leje m.v., hvis den manglende adgang til fremvisning medfører, at lejemålet ikke kan lejes ud. Hvis lejeren selv er årsag til, at udlejer ikke har kunne genudleje lejemålet, så vil lejeren ikke kunne påberåbe sig, at udlejer ikke har opfyldt sin tabsbegrænsningspligt.

Lejelovens § 97 kan fraviges ved aftale og parterne kan derfor, f.eks. i lejekontrakten aftale, at udlejer skal have adgang til fremvisning flere end 2 gange pr. uge eller i et længere tidsrum e.l.

Selve varslingsskrivelsen

Hvis udlejer skal varsle adgang, så er det vigtigt at se på, om der gælder formkrav til varslingen.

Der er ikke opsat nogle egentlige formkrav til varslingsskrivelsen som følge af §§ 54-56, § 62 eller § 97, men udlejer må kunne dokumentere, at der er sket varsling og det konkrete indhold heraf.

Udlejer bør derfor sikre, at

  • Varslingen sker skriftlig
  • Det kan dokumenteres, at varslingen er kommet frem til lejeren
  • Varslingen skal være klar og tydelig og konkret begrundet, hvorfor det bør fremgå:
    • Hvorfor er det nødvendigt at få adgang
    • Hvilke dele af det lejede skal der gives adgang til
    • Hvem skal have adgang (udlejer, en håndværker, administrator e.l.)
    • Hvordan der kan gives adgang (skal der være nogen til stede eller kan der overlades en nøgle til viceværten f.eks.) • Hvor skal der gives adgang (dato og klokkeslæt)
    • Konsekvens ved manglende adgang

Hvad sker der, hvis lejer ikke giver adgang, når udlejer har krav herpå?

Hvis lejeren ikke giver udlejer adgang, når udlejer har krav herpå og på det tidspunkt, som udlejeren har varslet, så kan udlejer ophæve lejemålet, jf. lejelovens § 93, stk. 1, litra c.

Domstolene vil i en vurdering af, hvorvidt udlejers ophævelse er berettiget eller ej, bl.a. se på, hvorvidt lejer aktivt har nægtet at give adgang eller om den manglende adgang skyldes en undskyldelig fejl fra lejerens side.

Udlejeren vil, i de situationer, hvor lejerens adgangsnægtelse har medført et tab for udlejer, desuden kunne søge et eventuelt tab dækket af lejeren.

Der gøres for god ordens skyld opmærksom på, at indholdet af ovenstående ikke er og ikke kan erstatte juridisk rådgivning.

LOUISE KACZOR
ADVOKAT, LL.M., LKA ADVOKATFIRMA

Læs artiklen

BACK TO NORMAL?

Efter en, for de fleste, forhåbentlig veloverstået sommerferie, som vejrmæs – sigt på de hjemlige breddegrader har budt på alt fra hedebølge til dage med monsterregn, skal vi fra Udlejerforeningen Aarhus byde vore medlemmer velkommen tilbage til et forhåbentligt udbytterigt efterår og vinter. Forhå – bentligt et halvår, hvor vi kan sætte punktum for mange af Coronapandemi – ens svøber i form af usikkerhed, pludselige nedlukninger, forsamlingsforbud, ingen ferier og klamme mundbind.

Også i Udlejerforeningen har Coronaen præget det daglige virke. Faktisk har vi i hele første halvår ikke afholdt så meget som et eneste kursus for vore medlemmer. Der var planlagt ikke mindre end 10 kurser, og det har været helt uvirkeligt at måtte aflyse alle undervejs, primært på grund af forsam – lingsforbuddet.

Nu ser det heldigvis ud til at lysne! Igen i dette efterår har vi et stort og varie – ret udbud af kurser, som alle er beskrevet i dette nummer af Nyhedsbrevet. Men som også kan tilgås på vor hjemmeside, hvor tilmelding ligeledes kan ske. Så vel mødt på efterårets kurser og arrangementer i øvrigt !

Sidste års indgreb på boligudlejningsmarkedet, det såkaldte Blackstone ind – greb, har også givet bekymringer og ekstra arbejde for udlejere i den ældre boligmasse. Omdrejningspunktet for indgrebet er paragraf 5. stk. 2 i Boligre – guleringsloven med karensperioder, forhåndsgodkendelser og afskaffelse af ”væsentlighedskriteriet” ved lejefastsættelsen.

Kravet om at kunne gennemføre en paragraf 5. stk. 2 udlejning kræver en såkaldt paragraf 5. stk. 3 forhåndsgodkendelse af Huslejenævnene. Ved be – sigtigelsen skal Huslejenævnet konstatere, om lejemålet har en stand, som på tidspunktet for besigtigelsen muliggør en væsentlig forøgelse af det leje – des værdi. For denne vurdering skal udlejer betale kr. 4.016,- ! Det har lagt en enorm arbejdsbyrde på nævnene, hvor mindst halvdelen af behandlede sa – ger for tiden vedrører disse forhåndsgodkendelser. Da 99 % af ansøgninger – ne bliver godkendt, kan man spørge om det virkeligt er nødvendigt med den – ne godkendelse? Jeg mener, det er spild af tid og ressourcer for alle parter.

Afskaffelsen af væsentlighedskriteriet kræver, at det for udlejer gælder om fra start at finde ”den korrekte husleje”. Rammer du forkert i en huslejenævns – sag, koster det kr. 6.024,-. Før tillod man dog et slør på 10-15 % i lejefastsæt – telsen. Det har skabt usikkerhed blandt udlejerne, kan vi fornemme på de mange forespørgsler, om hvordan man lige rammer den ”sande” husleje, når man skal vægte de mange elementer, herunder specielt forbedringerne, som indgår i huslejen.

Endelig har sidste års boligindgreb med de strammede regler for renovering også haft indflydelse på værdien af boligudlejningsejendomme. Aktuelle tal fra ”EjendomDanmark” taler om fald på 7 %, muligvis mere, da der i dette tal fra Danmarks Statistik ikke skelnes mellem nye og gamle ejendomme. Når man tænker på, hvordan det øvrige ejerboligmarked i samme periode er ste – get med omkring 15 %, kan man opgøre det relative værditab for udlejnings – ejendomme til over 20 %!

Men uanset ovenstående bedrøveligheder, velkommen tilbage til en ny tid med forhåbentlig ”business as usual”!

Lars H. Rasmussen
Formand

Læs artiklen

De nye betingelser for gennemgribende modernisering i BRL § 5, stk. 2

På det kursus og medlemsmøde, som blev holdt den 25. august 2020 om lovændringerne pr. 1/7 2020, blev der, som et af bilagene til kursusmaterialet udleveret den 17 punkts oversigt, som er gengivet i forbindelse med denne artikel, idet redaktøren synes, at det var en god ide at medtage i Nyhedsbrevet.

Oversigten kan bruges som en ”huskeseddel” for den udlejer, som overvejer at gennemføre en gennemgribende forbedring af et lejemål. I forbindelse hermed er det relevant at komme med et par kommentarer til de opstillede 16 krav, idet man skal bemærke, at der vel at mærke er medtaget i alt 17, men det sidste krav er også sat i en parentes, da det ikke er en egentlig betingelse, men blot noget man skal være opmærksom på, hvis der forud for genudlejningen er betalt penge eller andre ydelser til lejeren for at flytte. Har udlejeren taget initiativet hertil, og dette bliver fastslået som ulovligt, kan lejeren både blive boende og beholde pengene. Selvom lejeren er flyttet og lejligheden er blevet moderniseret og herefter genudlejet, kan lejeren efter gældende ret i tilsvarende situationer, hvor lejerens flytning ikke hviler på et lovligt grundlag, kun kræve at blive genindsat i lejemålet.

Ændringerne i BRL § 5
Med virkning fra den 1/7 2020 blev boligreguleringslovens § 5 ændret og udvidet fra tidligere at have 10 afsnit (stykker) til nu at have 13.

Der er tale om følgende ændringer:

1. I stk. 2 er væsentlighedsbetingelsen forsvundet, således at det tidligere var tilladt at aftale det lejedes værdi med en beløbsusikkerhed på +/÷ 10 – 15%, men efter 1/7 2020 skal udlejeren således ramme det lejedes værdi helt præcist med det rigtige beløb for det lejedes værdi, idet den aftalte leje ellers vil være ulovlig. Som der står: ”…lejen må ikke fastsættes til et beløb, der overstiger det lejedes værdi efter § 47, stk. 2 og 3, i lov om leje…”.

Hvordan man finder frem til det helt præcist rigtige beløb og lejeværdi, er der ingen nem anvisning på, og baggrunden for denne ændring er et ønske om at indføre en ”huslejebremse”, fordi det hidtidige væsentlighedsbegreb har givet mulighed for en vis ”glidning”.

2. Forhåndsbesigtigelse. Der er indført et nyt § 5, stk. 3, hvorefter det er en betingelse, inden man kan gennemføre en gennemgribende forbedring for at kunne genudleje efter BRL § 5, stk. 2, at huslejenævnet har gennemført en forhåndsbesigtigelse af lejligheden og truffet afgørelse om ”at lejemålet har en stand, som på tidspunktet for besigtigelsen muliggør en væsentlig forøgelse af det lejedes værdi.” Dette har huslejenævnet 4 uger til efter modtagelsen af anmodningen om besigtigelse og herefter 2 uger til at træffe afgørelsen, eller i alt 6 uger, og denne afgørelse er gyldig i 3 år.

Det vigtigste ved forhåndsbesigtigelsen er, at man endelig ikke må have påbegyndt at udføre nogen som helst arbejder i lejligheden, inden huslejenævnet kommer på besigtigelse, idet huslejenævnet i så fald vil konstatere, at arbejdet er gået i gang og at de derfor ikke har haft mulighed for at se lejligheden inden iværksættelsen og i denne situation kan huslejenævnet ganske enkelt afvise begæringen og lejligheden kan herefter ikke moderniseres, men må fremover have omkostningsbestemt leje.

Pas på!
Betingelsen om at man ikke må have påbegyndt moderniseringen kan indeholde lidt af en fælde, f.eks. hvor udlejeren har fjernet nogle af lejlighedens hårde hvidevarer, fordi de skulle kasseres, eller bruges et andet sted, indebærer en risiko for at huslejenævnet statuerer at arbejdet er gået i gang. Det gælder også enhver form for nedrivningsarbejde, og man må – ganske enkelt – ikke røre en finger efter at lejeren er flyttet.

Man skal være opmærksom på, at besigtigelsen godt kan foregå umiddelbart efter man har modtaget en opsigelse og besigtigelsen kan således ske inden lejeren flytter. Konsekvensen af det indførte krav om forhåndsbesigtigelse er en forsinkelse
på i hvert fald 6 uger, som kan medføre yderligere lejetab, men dette må kunne medregnes som en følgeudgift ved beregning af forbedringsudgifterne.

3. Der er endvidere sket en ændring i stk. 4, hvor det fremover er et krav for nye gennemgribende moderniseringer, at ejendommen har et energimærke A – C, og ikke længere et energimærke minimum D, der hidtil har været lovkravet. Man skal dog være opmærksom på, at beregningsmodellen ved udstedelse af energimærker er blevet ændret indenfor de seneste år. Den nye beregningsmodel medfører, at der er adskillige ejendomme, der har et energimærke D, som kan få et nyt energimærke C uden at der udføres nye energibesparende foranstaltninger på ejendommen. Jeg har selv lige fået et sådant nyt energimærke på en af de ejendomme som jeg administrerer.

Energiklasseløft
Som alternativ til et nyt energimærke C, som minimum, kan man i stedet for nøjes med et nyt energimærke, der ligger 2 niveauer højere end det energimærke man havde den 1. juli. Det er f.eks. tilstrækkeligt hvis ejendommen den 1/7 2020 havde et energimærke F, at man har opnået et nyt energimærke D.

4. Der er indført et helt nyt stk. 5, som indeholder vilkårene om 5 års karensperiode efter køb af en ny ejendom. Udgangspunktet er, at man skal vente 5 år, indtil man kan gennemføre en modernisering efter § 5, stk. 2 og genudleje til en aftalt leje lig det lejedes værdi.

Der er dog flere undtagelser, som fremgår af et nyt stk. 6, f.eks. hvis man har arvet ejendommen, men også hvis der i ejendommen er udført energibesparende foranstaltninger for mindst kr. 3.000,00 pr. m2, eller man har udført energibesparende foranstaltninger, som har medført et energiklasseløft og dermed nyt energimærke, der ligger 3 niveauer over det energimærke, som var gældende den 1/7 2020. F.eks. fra et energimærke G til et energimærke D.

5. De hidtidige betingelser om forhåndsorientering til lejerne ved opslag i opgangen, eller orientering af lejerne pr. mail eller brev, er uændret, og den gældende beløbsgrænse i 2020 på kr. 2.271,00 pr. m2 for forbedringer er uændret. Dette er dog en sandhed med modifikationer, idet ejendommen skal have et energimærke C, eller opnået et energimærke 2 trin op, hvilket medfører at udlejere, inden lejekontrakten kan underskrives, naturligvis skal afholde de udgifter til energibesparende foranstaltninger, som er nødvendige for at opfylde det nye energimærkekrav.

6. Det er vigtigt at være opmærksom på, at de lejemål, som har været gennemgribende moderniseret og genudlejet efter BRL § 5, stk. 2, før lovens ikrafttræden d. 1/7 2020, fortsat kan genudlejes uden yderligere eller nye betingelser, og herunder at hvis de blev genudlejet første gang med et energimærke D, er der ingen ændrede krav til nyt energimærke for de gamle § 5, stk. 2 lejligheder.

Endvidere kan man også genudleje en lejlighed, som for år tilbage blev gennemgribende moderniseret og opfyldte betingelserne i § 5, stk. 2, men hvor man besluttede at genudleje den til omkostningsbestemt leje. Genudlejning af sådanne lejligheder kræver ikke forhåndsbesigtigelse (for de er jo moderniseret), men det vil nok være hensigtsmæssigt i lejekontraktens § 10 at anføre en oplysning herom.

7. Når det i bilaget med de 16 betingelser er anført i nr. 3 og 4, at lejligheden skal være forbedret og at forbedringen skal være gennemgribende, er der ikke tale om en ny betingelse, men blot en præcisering af at man ikke kan nøjes med en partiel modernisering, f.eks. kun nøjes med at etablere eller modernisere det eksisterende badeværelse og genudleje lejligheden
med et ældre køkken, – eller omvendt.

8. Som betingelse nr. 15 er det som hidtil en forpligtelse for udlejeren efter BRL § 5, stk. 6, nu stk. 9, at opretholde den gennemgribende modernisering, ikke alene mens et lejemål består, men typisk i forbindelse med genudlejninger, hvor man bør gennemgå lejligheden grundigt og vurdere om der efterhånden er tale om nedslidninger, som kunne føre til at huslejenævnet ville nå frem til, at lejligheden ikke længere var gennemgribende moderniseret.

Når der i denne betingelse er anført ”efter 5 års forløb” skyldes det, at der i BRL § 5, stk. 6, står, at såfremt der opstår tvist om, hvorvidt lejligheden fortsat er gennemgribende moderniseret, kan lejeren indbringe spørgsmålet for huslejenævnet dog tidligst 5 år efter at en sådan sag senest har været forelagt huslejenævne af den samme lejer.

AFSLUTNING
Der er således mange nye vilkår man skal være opmærksom på og sætte sig ind i og for at få en gennemgang heraf henleder jeg opmærksomheden på, at der den 26. oktober afholdes et aftenkursus, kursus nr. 5, på Scandic Hotel, Aarhus, om de nye vilkår og bestemmelser. Hvis dette bliver overtegnet, vil vi forsøge at etablere en gentagelse af kurset.

Læs artiklen

En grundlæggende gennemgang af lejelovens regler

Lejens størrelse: Lejelovens kapitel VIII
(”Ændring af lejevilkår”) (men også boligreguleringslovens kapitel II om ”Huslejeregulering”)

Vi er nu nået til lejelovens kapitel VIII, som har overskriften ”Ændring af lejevilkår”. Overskriften må dog siges at være misvisende, idet kapitlet alene indeholder regler om lejens størrelse.

I de regulerede kommuner, skal lejelovens kapitel VIII læses i sammenhæng med boligreguleringslovens kapitel II (til kapitel V) om bl.a. ”Huslejeregulering for beboelseslejligheder”, idet lejens størrelse ved lejemålets indgåelse og ved senere reguleringer i et bestående lejeforhold, er afhængig af, hvilken kategori et lejemål falder ind under. For boliglejemål finder der overordnet 4
forskellige måder at fastsætte lejen på:

• Omkostningsbestemt leje
Reglerne findes i boligreguleringslovens §§5-9.

• Det lejedes værdi
Reglerne findes i lejelovens § 47-49.

• Fri lejefastsættelse (markedsleje)
Reglerne findes i lejelovens § 53, stk. 3-5 og boligreguleringslovens § 15a.

• Småhuse
(det lejedes regulerede værdi)
Reglerne findes i boligreguleringslovens § 4, stk. 5, jf. §§ 29b-f, jf. lejelovens §§ 47-49.

For at finde ud af, hvilken kategori et bestemt lejemål falder ind under, er man nødt til at have en række oplysninger om lejemålet og ejendommen, hvori lejemålet er beliggende, idet det er afgørende for, hvilken lejefastsættelsesregel man skal anvende.

Det er således nødvendigt, at vide følgende:
– Hvor er ejendommen beliggende? I en reguleret eller ureguleret kommune.
– Hvornår er ejendommen taget i brug?
– Hvor mange boliglejemål er der i ejendommen?
– Tidspunkter for eventuelle ændringer af ejendommen og/eller lejemålene.

Lejeloven gælder i hele landet i alle kommuner, mens boligreguleringslovens kapitel II-V alene gælder i nogle kommuner. Man kan kontakte huslejenævnet i den pågældende kommune for at få oplyst, hvorvidt boligreguleringslovens kapitel II-V er gældende i kommunen eller ej.

Hvis ejendommen er beliggende i en reguleret kommune, vil det som udgangspunkt være boligreguleringslovens regler for lejefastsættelse og -regulering, der gælder, medmindre ejendommen, af de grunde som følger af boligreguleringslovens § 4, er undtaget. Hvis ejendommen er beliggende i en ureguleret kommune, så er det kun lejelovens bestemmelser om lejefastsættelse og -regulering, der skal tages i betragtning. Kapitel VIII i lejeloven indeholder §§ 47-53 og omhandler, hvorledes lejen, hvis den fastsættes efter ”det lejedes værdi” – kan reguleres undervejs i et lejeforhold.

De lejemål, som kan fastsættes efter det lejedes værdi, er følgende:
– Boliglejemål i uregulerede kommuner
– Boliglejemål i 80/20 ejendomme
– Gennemgribende forbedrede lejemål, jf. boligreguleringslovens § 5, stk. 2 (hvori væsentlighedskravet pr. 1. juli 2020 er udgået *)
– Accessoriske enkeltværelser
– Småhuse (dvs. ejendomme med 6 eller færre beboelseslejligheder pr. 1. januar 1995)

*) For god ordens skyld skal præciseres, at bortfald af væsentlighedskriteriet pr. 1. juli 2020 alene vedrører gennemgribende forbedrede lejemål, hvor lejen er fastsat efter Boligreguleringslovens § 5, stk. 2. I alle andre lejefastsættelser anvendes begrebet ”væsentligt” fortsat.

Lejelovens §§ 47-49
Der er i lejeloven ingen bestemmelser som angiver, hvordan man skal fastsætte lejen ved lejemålets begyndelse, når lejen er omfattet af det lejedes værdi. Parterne kan derfor i udgangspunktet frit aftale lejens størrelse ved lejemålets start, men reglerne i §§ 47-49 medfører, at hver af parterne kan kræve lejen reguleret undervejs i lejeforholdets beståen, såfremt den aftalte leje adskiller sig væsentligt fra det lejedes værdi.

I § 47 er det lejedes værdi defineret således:
”den leje, som er almindelig gældende i kvarteret eller området for tilsvarende hus eller husrum med hensyn til beliggenhed, art, størrelse, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsestilstand”.

Reglerne om lejeforhøjelse, for lejemålet omfattet af det lejedes værdi, er fastsat i lejelovens §§ 47-48. Lejeforhøjelse kan varsles, når den leje, der betales, ligger væsentligt under det lejedes værdi. I lejelovens § 47 fremgår det, at lejen skal være ”væsentligt” under det lejedes værdi, hvis den skal kunne varsles op. Heri ligger, at lejen, der betales, skal ligge 10-15 % under det lejedes værdi. Derudover er det et krav, for at kunne varsle en lejeforhøjelse efter § 47, at der tidligst varsles lejeforhøjelse til ikrafttræden 2 år efter lejeforholdets begyndelse, dvs. fra den dato, hvor lejemålet stod til rådighed for lejer. Endvidere fremgår det af § 47, at der tidligst kan varsles en lejeforhøjelse til ikrafttræden 2 år efter, at den seneste lejeforhøjelse efter § 47 er trådt i kraft.

Der følger af § 48, stk. 1, at udlejer skal varsle en lejeforhøjelse med 3 måneders varsel til den 1. i en måned. Endvidere er der en række gyldighedskrav til en lejeforhøjelse efter ”det lejedes værdi”:
– Lejevarslingen skal være skriftlig
– Lejevarslingen skal indeholde en angivelse af lejeforhøjelsens størrelse
– Lejevarslingen skal indeholde oplysning om grunden til lejeforhøjelsen
– Lejevarslingen skal indeholde en indsigelsesvejledning

Hvis der er varslet lejeforhøjelse efter §47, så skal lejeren, hvis han ikke vil acceptere lejeforhøjelsen, fremsætte skriftlig indsigelse overfor udlejeren senest 6 uger efter modtagelsen af varslingen. Hvis udlejeren ønsker at fastholde sit krav om lejeforhøjelse, så skal udlejeren indbringe sagen for huslejenævnet senest 6 uger efter, at lejerens frist er udløbet.

Hvis lejeren i stedet mener, at lejen for lejemålet væsentligt (dvs. med 10-15 %) overstiger det lejedes værdi, så kan lejeren fremsætte krav over for udlejer om, at lejen nedsættes fremover, og at der sker tilbagebetaling af for meget betalt leje, jf. lejelovens § 49.

Lejeren har mulighed for at indbringe en sag om lejens størrelse umiddelbart efter lejemålets indgåelse. Der gælder således ikke en 2 års fredningsperiode ved lejenedsættelse. Det følger af lejelovens § 49, stk. 4, at lejeren skal indbringe sagen inden for 1 år efter, at lejen eller, hvis der er gennemført lejeforhøjelse, den forhøjede leje første gang er betalt. Hvis dette ikke sker, så kan lejen ikke kræves nedsat. Det er dog i den forbindelse vigtigt, at man er opmærksom på boligreguleringslovens § 17, stk. 2, som gælder i de regulerede kommuner, idet lejeren som følge af boligreguleringslovens § 17, stk. 2 kan få lejen nedsat fremadrettet, også selvom der er gået mere end 1 år efter, at lejen eller den forhøjede leje første gang er betalt.

Lejelovens §§ 50-52
I lejelovens §§ 50-52 findes reglerne om regulering af skatter og afgifter. Skatter og afgifter er en del af lejen og når der sker ændringer heri, kan udlejer – og i visse situationer skal udlejer – regulere skatter og afgifter over for lejeren. Hvis udlejer ønsker at varsle lejeforhøjelse som følge af stigninger i skatter og afgifter, så skal de aktuelle skatter og afgifter sammenholdes med de skatter og afgifter, som allerede indgår i lejen for lejemålet. Hvis skatter og afgifter falder, så er udlejer forpligtet til at nedsætte lejen som følge heraf, jf. lejelovens § 52, stk. 1.

Hvis udlejer ønsker at varsle en forhøjelse som følge af stigning i skatter og afgifter, så er der en række formkrav, som skal være opfyldt:
– Varslingen skal være skriftlig
– Varslingen skal indeholde en beregning af den lejeforhøjelse, der varsles overfor lejeren
– Varslingen skal indeholde en indsigelsesvejledning

Hvis lejeren ikke vil acceptere stigningen, så skal lejeren senest 6 uger efter modtagelsen fremsætte begrundet indsigelse mod varslingen overfor udlejer og udlejer må så, hvis han ønsker at fastholde varslingen, indbringe sagen for huslejenævnet. Varslingsfristen for skatter- og afgifter er 3 måneder til den 1. i en måned, jf. lejelovens § 50 stk. 3, 1. pkt.

Hvis der sker et fald i skatter- og afgifter, så har udlejeren i stedet for pligt til at nedsætte lejen. Udlejer skal i henhold til lejelovens § 52, stk. 2, orientere lejerne om nedsættelse af lejen, senest 6 uger efter, at udlejeren har modtaget meddelelsen om skatte- og afgiftsnedsættelsen. Der gælder ingen formkrav til en meddelelse om en lejenedsættelse.

Lejelovens § 53
Lejelovens § 53, stk. 1 angiver, at lejelovens §§ 47-52 ikke kan fraviges til skade for lejeren. § 53, stk. 2 angiver, at der ikke kan træffes aftale om, at lejen reguleres på anden vis end fastsat i lejelovens §§ 47-52, dog med den undtagelse, at udlejer og lejer
kan aftale, at lejen reguleres efter nettoprisindekset.

En aftale om regulering af lejen efter nettoprisindekset kan aftales i forbindelse med lejeaftalens indgåelse, men kan også indgås undervejs i lejeperioden. Det er væsentligt at være opmærksom på, at en regulering efter nettoprisindekset kræver, at parterne har indgået en aftale herom, og der kan således ikke ske en ”varsling” af regulering efter nettoprisindekset.

Det kan kun aftales, at lejen reguleres én gang årligt, og at det skal ske efter nettoprisindekset. Hvis der er aftalt regulering efter nettoprisindekset, så betyder det også, at lejen skal nedsættes, hvis nettoprisindekset falder.

Når der indgås en aftale om regulering efter nettoprisindeks, så bør det af aftalen fremgå:
– At lejen reguleres efter nettoprisindekset
– Hvilken dato lejen nettoprisindekseres
– Med hvilke måneds indeks lejen reguleres
– Hvornår den første regulering sker
– Hvad startindekset for reguleringen er

Endvidere er det vigtigt, at man sørger for at aftale, at lejen udover nettoprisindekset også kan reguleres efter lejelovens almindelige regler om lejeregulering, herunder regulering til det lejedes værdi, regulering i skatter og afgifter og forhøjelse som følge af forbedringer i det lejede, idet man ellers som udgangspunkt ikke vil kunne kræve anden regulering end nettoprisindekset.

Lejelovens § 53, stk. 3-6 indeholder bestemmelser om, hvornår der kan aftales fri lejefastsættelse for et lejemål.
Det følger således af bestemmelserne, at der kan ske fri lejefastsættelse i følgende situationer:
– Hvis ejendommen er taget i brug efter 31. december 1991
– Hvis lejemålet er ombygget erhverv, dvs. lejemålet var den 31. december 1991 registreret og anvendt til erhverv
– Lejemål, som er beliggende i nyindrettede tagetager, som den 1. september 2002 ikke var registeret til eller anvendt til beboelse
– Nypåbyggede etager, hvortil der er givet byggetilladelse efter den 1. juli 2004 eller senere

For at kunne anvende reglerne om fri lejefastsættelse så kræver det, at man har indgået en aftale herom. Det vil altså sige, at udgangspunktet er, at det er de almindelige regler om lejefastsættelse der finder anvendelse for lejemålet, men man kan lave en aftale med lejeren om, at reglerne om fri lejefastsættelse skal være gældende. Hvis man har mulighed for at fastsætte lejen efter ovenstående, så gælder det, at det alene er aftalelovens § 36, der sætter begrænsninger for lejens størrelse. I praksis betyder det, at der reelt ikke er begrænsninger for lejens størrelse – bortset fra hvad lejemarkedet i øvrigt kan bære. Hvis man ønsker lejen fastsat efter reglerne om fri lejefastsættelse, så er det afgørende, at man benytter sig af de rigtige formuleringer i lejekontrakten, idet man ellers risikerer, at det statueres, at aftalen om fri lejefastsættelse er ugyldig.

Lejelovens kapitel VIIIA – Lejefastsættelse for indeksfinansieret boligbyggeri
Lejelovens kapitel VIIIA indeholder regler om lejefastsættelse for indeksfinansieret boligbyggeri. Reglerne vil ikke blive gennemgået nærmere.

Læs artiklen

EJENDOMSMARKEDET OG NYE INDGREB?

Indtil nu har det været det vildeste år for investorerne i mands minde. Først en voldsom nedtur – over 30 % – på aktiemarkedet i foråret med Coronaens indtog og pludselig stigende renter. Hen over sommeren vendte det så helt rundt igen, hvor aktierne har sat rekord efter rekord, og renterne igen tilbage i nul eller minus. Det kan være svært at agere i dette landskab.

Hvis du har kontanter eller køber obligationer, er du en sikker taber. Guld og aktier er det rene kasino, især med de høje niveauer vi har set på det sidste for disse to aktiver. Drevet i vejret af negative renter og mangel på alternativer. Tilbage som investering er vel så kun de faste ejendomme?

I juli trådte indgrebet mod de såkaldte § 5.2 moderniseringer i kraft og her bliver det interessant at se, hvordan markedet vil reagere. Indgrebet gør ældre boligejendomme med umoderniserede lejligheder mindre attraktive for investorerne, dels pga karensperioder og skærpede energikrav. På vort heldagsseminar den 25. august havde vi mæglerfirmaet Nordicals som gæst
for at give et bud på udviklingen. Selvfølgelig er kun få ejendomme handlet under det nye lovsæt, men umiddelbart kan ikke spores den store påvirkning. Pæne ejendomme hvor de fleste lejemål er moderniserede udbydes til nærmest stigende priser. Så her er tale om core-ejendomme med sikre og attraktive afkast, der nærmest kan sidestilles med en obligation.

Ældre klassiske §5. 2 ejendomme med få moderniserede lejemål vil derimod blive presset på prisen, da de bliver sværere at håndtere for en ny investor. Også fordi kapitalkravene er større, da de på grund af lav startleje er sværere at belåne. Det kan på den korte bane tilskynde nuværende ejere til selv at beholde dem og selv stå for udviklingen, da de jo så undgår en 5 årig karensperiode. Det vil så mindske udbuddet og dermed et eventuelt prispres ifølge Nordicals.

Lige så alvorligt for ejendomsmarkedet kan blive regeringens nye tanker om en ny skat på mulige værdistigninger på ejendomme. Princippet kaldes populært ”Lagerbeskatning” og indebærer, at ejendomsejerne skal opgøre en årlig værdistigning på beholdningen af ejendomme og herefter inkludere denne værdistigning i den skattepligtige indkomst. Det vil sige, der skal betales skat af et beløb, som ikke er realiseret. Det vil i særdeles alvorlig grad påvirke ejendomsejernes cashflow i negativ retning, og i mange tilfælde tvinge en ejer til at optage nye lån til betaling af skatten. Hvis han overhovedet kan låne. Indgrebet kan blive meget alvorligt for ejendomsbranchen! Men som bekendt: Én ulykke kommer sjældent alene! Specielt fra regeringen.

På kontoret mistede Udlejerforeningen, som bekendt, vor kontorleder Gert Hald gennem de sidste 8 år. Umiddelbart efter lykkedes det os heldigvis at få en ny ”tovholder” til kontoret, nemlig Karin Press, som også blev præsenteret på vor netop afholdte generalforsamling. Karin møder op med en solid viden indenfor ejendomsbranchen, hvor hun har været aktiv siden 1977. Først i mange år som ejendomsmægler og de sidste ti år som administrator af boligejendomme. Så har I spørgsmål til medlemskab, kurser eller annoncer, er det Karin Press I skal ringe eller skrive til.

Lars H. Rasmussen
Formand

Læs artiklen

En grundlæggende gennemgang af lejelovens regler

Lejelovens kapitel 6, 7 og 8: betaling af leje og forbrugsudgifter samt fællesantenne m.v.

Vi vil i denne omgang af artikelserien ”en grundlæggende gennemgang af lejelovens regler” se på lejelovens kapitel 6, 7 og 8.

Kapitel 6 omhandler lejerens ”betaling af leje” og omfatter §§ 32-35, mens kapitel 7 omhandler lejerens ”betaling for temperaturregulering, vand og el” og omfatter §§ 36-46b og kapitel 8 omhandler ”Lejerens betaling til fællesantenne og adgang til elektroniske kommunikationstjenester” og omfatter §§ 46c-46f.

Kapitel 6 – Betaling af leje

Reglerne om betaling af husleje findes i lejelovens kapitel 6.

Af lejelovens § 32 fremgår det, at udlejer skal anvise det sted, hvor lejen skal betales. Dette vil typisk ske ved, at udlejeren anfører et kontonummer i lejekontrakten (hvis typeformularen anvendes, så er det plads til at angive pengeinstitut og kontonummer i typeformularens § 3).

Det er udlejer som skal sikre, at lejeren på klar og tydelig måde er gjort bekendt med, hvortil lejen skal betales. Hvis udlejer f.eks. skifter kontonummer undervejs i lejeforholdet, så er det vigtigt, at udlejer sørger for, at lejeren klart og tydeligt får besked om, at kontonummeret til indbetaling af husleje nu er ændret. Sker dette ikke, så kan lejer ikke lægges til last, såfremt huslejen betales for sent.

Lejelovens § 33 indeholder regler om, hvor tit lejen skal betales. Oftest betales huslejen én måned forud og det aftales som regel, at lejen skal betales hver den 1. i en måned. Det er dog også muligt at aftale, at lejen skal betales med andre intervaller, dog maksimalt kvartalsvis. Hvis typeformularen anvendes, så skal man i § 3 krydse af, hvorvidt lejen skal betales månedsvis eller kvartalsvis ligesom det skal angives, hvilket dato der skal ske betaling, idet denne dato så vil være forfaldsdatoen for lejens betaling.

Det følger af lejelovens § 33, stk. 3, at hvis lejen forfalder til betaling på en helligdag, en lørdag eller grundlovsdag, så udskydes forfaldsdagen til den efterfølgende hverdag. Dette betyder, at såfremt den 1. i en måned (det forudsættes, at det er aftalt, at lejen skal betales hver den 1. i måned) falder på en lørdag, så vil forfaldsdagen være mandag den 3. Forfaldsdagen er den sidste rettidige betalingsdag. Beregning af forfaldsdagen har betydning for, hvornår udlejer kan afgive påkrav om manglende betaling af lejen, idet det følger af § 93, stk. 2, at udlejer først kan afgive påkrav om manglende lejebetaling efter 3. hverdag efter sidste rettidige betalingsdag.

Lejelovens § 34 indeholder bestemmelser omkring lejers betaling af depositum og forudbetalt leje. Det følger heraf, at udlejer kan kræve 3 måneders depositum og 3 måneders forudbetalt leje. Det er væsentligt at være opmærksom på, at det er den ”rene” leje, der kan opkræves som depositum og forudbetalt leje, dvs. udlejer kan ikke i beløbene tillægge a conto opkrævninger af forbrugsudgifter. I henhold til den nugældende § 34, så kan udlejer kræve, at der sker regulering af depositum og forudbetalt leje såfremt der sker lejeforhøjelse. Depositum og forudbetalt leje, herunder reguleringer heraf, er pligtig pengeydelse i lejeforholdet, og såfremt lejeren ikke betaler beløbene, så kan udlejer som udgangspunkt sende et påkrav og efterfølgende ophævelse af lejemålet. Hvis man har en ældre lejekontrakt, så kan man falde ind under regler som gør, at depositum og forudbetalt leje ikke kan kræves reguleret ved lejeforhøjelser.

Depositum og forudbetalt leje må altså til sammen udgøre maksimalt 6 måneders leje. Ved indflytning må udlejer dog opkræve et beløb svarende til højst 7 måneders leje, idet udlejer ved indflytning også må opkræve den første måneds husleje.

Kapitel 7 – Betaling for temperaturregulering, vand og el

Reglerne i lejelovens kapitel 7 omhandler forbrugsregnskaber for varme- og vandregnskaber, køling samt el, såfremt udlejer leverer el. Reglerne om udlejers levering af de forskellige forbrugsposter var tidligere (før 1. juli 2015) anført i separate kapitler i lejeloven. Pr. 1. juli 2015 blev reglerne samlet i ét kapitel, men det fremgår af § 37, stk. 1, at der skal udarbejdes et særskilt forbrugsregnskab for varme og opvarmning af brugsvand og særskilte forbrugsregnskaber for køling og (koldt) vand. Hvis udlejer også leverer el, så skal der også udarbejdes et særskilt regnskab for el, selvom det ikke fremgår direkte af § 37, stk. 1.

Udgangspunktet er, at udgifterne til forbrug ikke kan indgå i lejen, dvs. udgifterne skal opkræves separat som a conto udgifter og udlejer skal aflægge regnskab overfor lejeren for de enkelte udgifter, hvorefter udlejer skal foretage en korrektion i forhold til de indbetalte a conto beløb, enten i form af tillægsbetaling af forbrugsudgifter hos lejeren eller tilbagebetaling til lejeren af for meget betalt a conto forbrug. Ved udlejning af enkeltværelser og visse kollegie og ungdomsboliger, er det dog muligt at lade forbrugsudgifterne til varme og varmt vand indgå i lejebetalingen.

Udlejer skal som anført aflægge et regnskab for de forbrugsydelser, som udlejer leverer. Dette vil typisk være varme og varmt brugsvand og i nogle tilfælde koldt vand. Udlejer kan dog kun opkræve betaling for koldt vand, såfremt der er opsat separate koldtvandsmålere i lejemålet, således at der kan ske aflæggelse af regnskab for forbruget af koldt vand.

I mange tilfælde vil udlejer ikke stå for levering af el, men sker dette, så kan udlejer kun opkræve udgifter til el hos lejeren, såfremt der er tilknyttet forbrugsmålere til det enkelte lejemål.

Det følger af lejelovens § 43, at lejeren skal have modtaget forbrugsregnskabet senest 4 måneder efter regnskabsårets udløb. Hvis der ikke er aftalt andet i lejekontrakten, så løber forbrugsregnskabsåret fra den 1. juni til 31. maj. Hvis der sker leverance fra et kollektivt forsyningsanlæg, så skal udlejer sørge for, at regnskabet er kommet frem til lejeren senest 3 måneder efter, at udlejer har modtaget den endelige afregning fra forsyningsanlægget, hvis dette ligger senere end 4 måneder efter fristen (fristerne er i forbindelse med covid-19 blevet midlertidig forlænget, men er ellers ufravigelige).

Der er en række formkrav til aflæggelse af forbrugsregnskaberne som udlejer skal sikre sig overholdt.

Kravene til forbrugsregnskabets indhold:

  • Forbrugsregnskabet skal være skriftligt,
  • Forbrugsregnskabet skal indeholde oplysning om lejerens andel af de samlede udgifter,
  • Forbrugsregnskabet skal indeholde oplysning om lejerens muligheder for at gøre indsigelse mod forbrugsregnskabet
  • Forbrugsregnskabet skal indeholde oplysning om tidspunktet for udlejerens modtagelse af endelig afregning, hvis regnskabet kommer frem til lejeren senere end 4 måneder efter forbrugsregnskabsårets udløb.

Hvis udlejer ikke sikrer, at regnskabet er aflagt inden for fristen, og at ovenstående formkrav er overholdt, så vil udlejer miste retten til at kræve tillægsbetaling hos lejeren. Udlejer vil som udgangspunkt være berettiget til at beholde de betalte a conto beløb, såfremt udlejer kan dokumentere, at der har været afholdt forbrugsudgifter svarende til mindst de opkrævede a conto beløb.

Hvis regnskabet viser, at lejeren skal have penge tilbage, så skal lejeren modtage pengene senest ved den førstkommende huslejebetaling efter modtagelsen af regnskabet. Hvis der skal opkræves tillægsbetaling hos lejeren, så kan udlejer kræve tillægsbetalingen en måned efter lejerens modtagelsen af regnskabet. Dvs. hvis lejeren modtager regnskabet den 4. juni, så kan tillægsbetalingen opkræves pr. 1. august. Hvis tillægsbetalingen overstiger, hvad der svarer til 3 måneders huslejen, så har lejeren ret til at dele betalingen op i 3 rater fordelt over 3 måneder. Som anført skal lejeren gøres opmærksom på, at lejeren har mulighed for at gøre indsigelse mod forbrugsregnskabet. Lejeren har 6 uger fra regnskabets fremkomst til at gøre indsigelse. Lejers indsigelse skal være begrundet. Hvis lejeren gør indsigelse, så skal udlejeren, hvis han vil fastholde kravet om tillægsbetaling i henhold til regnskabet, indbringe en sag for huslejenævnet senest 6 uger efter, at lejerens indsigelsesfrist er udløbet.

Kapitel 8 – Lejerens betaling af fællesantenne og adgang til elektroniske kommunikationstjenester m.v.

Reglerne i §§ 46c-46f indeholder bestemmelser om udlejers antenner, kabel-tv og internetinstallationer, herunder regler om lejernes betaling til udlejer for disse ydelser.

Hvis udlejer har forsynet ejendommen med eget fællesantenneanlæg til radioog fjernsynsmodtagelse, eller hvis ejendommen har programforsyning udefra, så kan udlejer kræve at få refunderet udgifterne til etablering, forbedring, administration og drift. Det samme gælder, hvis udlejer forsyner ejendommen med adgang til elektroniske kommunikationstjenester.

Udlejer kan kræve betaling for lejernes adgang til fællesantenneanlægget og andre elektroniske kommunikationstjenester hos lejerne, såfremt dette er aftalt med lejerne. Udgifterne skal fordeles ligeligt mellem lejemålene og kan ikke opkræves som en del af huslejen, men skal i stedet opkræves særskilt. I typeformular A9 er der i § 3 og § 6 angivet mulighed for at krydse af, hvorvidt udlejer forsyner ejendommen med fællesantenne og internet (elektronisk kommunikationstjeneste), og hvad lejerens bidrag hertil udgør.

Udlejer kan opsige leveringen af fælles programsignaler eller anden fælles forsyning af elektroniske kommunikationstjenester med 6 måneders varsel.

Læs artiklen

Ny dom om flyttesyn ved skilsmisse

Ved separation og skilsmisse skal ægteparrets økonomiske forhold gøres op og adskilles, og det vil således ofte være uden betydning om begge ægtefæller står på lejekontrakten, eller kun den ene af parterne, idet lejelovens § 77 fastslår, at i tilfælde af lejers separation eller skilsmisse kan parterne selv bestemme hvem af disse der skal fortsætte lejeforholdet og hvis de ikke er enige vil myndighederne træffe afgørelse herom.

Man skal i situationen ved separation og skilsmisse være opmærksom på, at ægtefællerne ofte ikke er på særlig god talefod og heller ikke på tidspunktet for at lejerne flytter fra hinanden, er enige om hverken bodeling, eller hvem der skal have lejligheden.

Sådanne praktiske problemer kan have afgørende betydning ved gennemførelse af flyttesynet, idet der både skal gennemføres et flyttesyn, hvis begge parter flytter og ingen fortsætter lejemålet, og hvis den ene bliver boende uden at overtage den fraflyttende ægtefælles forpligtelser, ligesom den fraflyttende ægtefælle har et behov for at blive frigjort fra sine forpligtelser overfor udlejeren.

Vestre Landsret har fornyelig truffet afgørelse i en sådan sag ved dom af 11/3 2020, som er værd at kende.

Huslejenævnet

M og K boede til leje hos U, og i forbindelse med at M og K skulle skilles, fremsendte K opsigelse til U, og oplyste samtidig begge parters respektive mailadresser og oplysning om at tilbagebetaling af depositum og afregning af forbrug skulle deles ligeligt imellem de 2 ægtefæller. Ligeledes modtog U også begge lejeres nye adresser.

Herefter blev K ringet op af administrator, som ønskede at gennemføre et flyttesyn med kortere frist end en uge, hvilket K og administrator herefter aftalte tidspunktet for. M blev ikke indkaldt til flyttesynet og var sandsynligvis af den opfattelse, at det var nok at en af parterne blev indkaldt eller mødte op. K mødte op til flyttesynet alene og efterfølgende fremsendte administrator opgørelse af sit krav, hvilket lejerne ikke kunne anerkende, hvorfor sagen blev indbragt for huslejenævnet.

Nævnet traf afgørelse om, at lejerne skulle have tilbagebetalt deres depositum.

Boligretten

Huslejenævnets afgørelse blev indbragt for boligretten, både af begge lejere i fællesskab og af udlejeren, og de 2 sager blev sammenlagt i boligretten. Under sagens behandling i boligretten anerkendte U, at han ikke kunne rejse noget krav imod M, fordi at denne ikke havde været indkaldt til flyttesynet.

Til brug for sagen havde U opgjort kravet overfor begge parter, således at K, der deltog i flyttesynet skulle have udbetalt kr. 9.006,00, og M skulle betale kr. 1.431,00. Disse 2 tal slog U sammen og påstod frifindelse overfor lejernes krav mod betaling af kr. 7.575,00.

U sendte flytteopgørelsen til begge lejere på deres nye adresser.

Lejerne M og K skal ikke alene frifindes for istandsættelsesomkostningerne, men også have tilbagebetalt et større beløb som lejerne igennem en årrække havde betalt i aconto bidrag vand, da opkrævning af aconto betalinger til vand ikke var lovlig, da der ikke var monteret forbrugsmålere i ejendommen.

Det bemærkes at Vestre Landsret ved dom af 8/3 2019 har fastslået, at manglende skriftlig indkaldelse til flyttesyn ikke medfører bortfald af udlejers krav, når lejeren møder op til det aftalte flyttesyn (pr. SMS), jfr. T:BB 2019.420 V.

Boligrettens dom

Boligretten fastslog indledningsvis, at det forhold, at K var indkaldt til flyttesynet

med for kort varsel, ikke havde nogen betydning, idet tidspunktet for flyttesynet var aftalt og dermed accepteret, således at udlejeren havde bevaret sit krav overfor K, men ikke overfor M, som anerkendt, – for halvdelens vedkommende.

Boligretten traf afgørelse om, at lejerne skulle betale størstedelen af de krævede flytteudgifter, men dog ikke et mindre krav vedrørende maling af nogle skabslåger, men frifandt udlejeren for at tilbagebetale de indbetalte aconto beløb til vand, idet huslejenævnet havde truffet en afgørelse herom i 2015, hvor lejerne ikke fik medhold og denne havde lejerne ikke indbragt for boligretten. Herefter blev udlejeren dømt til at betale et lidt højere beløb end påstået, nemlig kr. 8.827,00, mens lejerne blev dømt til at betale sagsomkostninger til udlejeren på kr. 7.745,00.

Udlejeren betalte herefter det idømte beløb efter modregning af de tilkendte sagsomkostninger.

Vestre Landsrets dom

Lejerne indbragte i fællesskab boligrettens dom for landsretten og påstod at udlejeren skulle tilbagebetale i alt kr. 25.747,00. Udlejeren påstod boligrettens dom stadfæstet. Lejernes krav indebar reelt fuld tilbagebetaling af det indbetalte depositum og tilbagebetaling af vandbidragene.

Vestre Landsret stadfæstede boligrettens dom og gentog at U havde bevaret sit krav overfor K, der således skulle betale halvdelen af istandsættelsesomkostningerne, som boligretten var nået frem til, og stadfæstede herefter boligrettens dom.

Da udlejer således også havde vundet sagen for landsretten, fik denne tilkendt kr. 5.325,00 i sagsomkostninger, idet bemærkes at sagen i begge instanser har været behandlet efter de særlige regler om småsager, hvor omkostningsbeløbene er begrænsede. Men da begge lejere havde anket sagen til landsretten, hæftede begge lejere in solidum for betaling af sagsomkostningerne for landsretten.

Konklusion

Det man kan lære af dommen er, at i tilfælde af et ægteskabs opløsning, hvor ingen af parterne ønsker at fortsætte lejemålet, skal udlejer, for at bevare sit krav, indkalde begge parter i lejemålet til flyttesynet.

I nærværende sag har der heller ikke været nogen grund til at gå ud fra, at det var nok at indkalde en af lejerne, allerede fordi at udlejer havde modtaget klar besked om at parterne var enige om, at der skulle udarbejdes 2 flytteopgørelser efter en ligedeling af kravet.

Situationen er således den samme som ved et delelejemål, hvor der står flere navne på lejekontrakten, der ligeledes særskilt alle skal indkaldes skriftligt til flyttesyn med mindst 1 uges varsel, for at udlejeren kan bevare sit krav.

Dette betyder i praksis, hvor der ofte kun møder en, som oplyser at han eller hun repræsenterer alle lejerne i delelejemålet, at det er nødvendigt at dette dokumenteres ved en fuldmagt 1) .

Hvis lejerne indbyrdes ikke er enige i, hvordan fraflytningskravet skal fordeles, er det ikke udlejers opgave eller problem, at tage stilling til det. Udlejeren kan således komme i den situation, at han ikke kan foretage nogen fordeling af et tilbagebetalingsbeløb med frigørende virkning, således at lejerne indbyrdes selv må få det afgjort, om ikke andet ved en retssag.

Er det udlejeren der skal have penge efter fradrag af depositum, er der kun tale om en opgørelse, idet der er solidarisk hæftelse for kravet mod lejerne, således at alle hæfter for det fulde beløb.

1). For god ordens skyld bør tilføjes, at ved delelejemåls ophør bør udlejer ligeledes få en opsigelse fra alle lejere eller alternativt dokumentation ved fuldmagt.

Læs artiklen