Artikeloversigt

Læs artiklen

AF LOUISE KACZOR, ADVOKAT, LL.M., LKA ADVOKATFIRMA

Ejendomsbranchen har læst og hørt om det i flere år nu og de seneste uger har ikke været en undtagelse.

Årsagen er, at Folketinget den 1. marts 2022 vedtog to nye lejelove – Lov om leje (Lovforslag nr. L 47) og Lov om boligforhold (Lovforslag nr. L 48). Lovene er blevet vedtaget som erstatning for de nuværende lejelove – Lejeloven og Lov om midlertidig regulering af boligforholdene.

De nye love træder i kraft pr. 1. juli 2022, hvor de nuværende love – Lejeloven og Lov om midlertidig regulering af boligforholdene – samtidig ophæves. Det betyder, at der er 3 måneder til at blive klar og der ligger et stort stykke arbejde forude.

Allerede tilbage i 2014 blev Folketingets partier enige om, at der skulle ske en sammenskrivning af Lejeloven og Lov om midlertidig regulering af boligforholdene. Sammenskrivningen har derfor været nogle år undervejs. Det har hele tiden været meningen, at sammenskrivningen ikke skulle indeholde (væsentlige) indholdsmæssige ændringer, men alene være en forenkling af lejelovgivningen ved at sammenskrive de nuværende lejelove (”Lejeloven” og ”Lov om midlertidig regulering af boligforholdene”).

Nu foreligger det endelige resultat og spørgsmålet er så, hvorvidt målet for sammenskrivningen er nået. Det vil der nok være delte meninger om, men i hvert fald kan det konstateres, at ændringerne har medført en væsentlig anderledes lejelovgivning i sin udformning. Vi skal fortsat operere med to love, men den nye Lov om leje regulerer forholdet mellem lejer og udlejer, dvs. loven indeholder udelukkende regler, som vedrører det direkte lejeforhold, mens Lov om boligforhold har karakter af en offentligretlig lov, hvor bl.a. reglerne om huslejenævn, bopælspligt og Grundejernes Investeringsfond fremgår.

Hvad betyder det for dig som udlejer?

Selvom de to nye love som udgangspunkt er en videreførelse af de hidtil gældende regler, så har ændringerne stor betydning for udlejningsbranchen. Vi skal alle til at vænne os til den nye opbygning i lejelovgivningen, herunder nye paragrafnumre, hvilket jo skal implementeres i vores hverdag i form af tilpasning af dokumenter. Det er særligt vigtigt at være opmærksom på, at en korrekt paragrafhenvisning i nogle tilfælde er en gyldighedsbetingelse.

Ændringerne medfører også, at der kommer en ny typeformular. Vi afventer nu, at Boligministeriet udkommer med Typeformular A, 10. udgave, som forventes at skulle anvendes ved indgåelse af lejeforhold fra den 1. juli 2022. Der vil formentligt være en vis overgangsperiode, hvor den ”gamle” typeformular A, 9. udgave stadig vil kunne anvendes, men man bør indstille sig på, at den nye typeformular skal anvendes fra 1. juli 2022.

Ud over, at vi skal til at vænne os til en ny opbygning af lejelovgivningen, så skal vi også forholde os til nogle indholdsmæssige ændringer. Nogle af de indholdsmæssige ændringer har større betydning end andre og det vil bl.a. være følgende:

Småhuse. I Lov om leje § 7 fremgår det nu, at småhuse også kan omfatte ejendomme der er opført efter 1. januar 1995, hvis ejendommen omfattede seks eller færre beboelseslejligheder, da den blev taget i brug.

Huslejenævnenes kompetence udvides. Det gælder bl.a. i Lov om leje § 108, stk. 3, hvorefter huslejenævnet får kompetence til at afgøre tvister om udlejers ret til af få adgang til det lejede og Lov om leje § 147, hvorefter nævnene får kompetence i relation til alle tvister om lejers råderet.

Vedligeholdelse og forbedringer. Der er i Lov om leje § 111 og § 127 indsat definitioner på hhv. vedligeholdelse og forbedring, ligesom der i Lov om leje § 111, stk. 2 er sket en ændring, således at ”…. lakering af gulve” (nuværende lejelovens § 21) er ændrer til ”behandling af gulve.” Det må antages at være en præcisering af den nuværende praksis.

Fremlejeforhold. Der er sket en styrkelse af fremlejetagers stilling. Det gælder bl.a. i Lov om Leje § 59, stk. 3, hvorefter der kun kan opkræves forudbetalt leje for en periode svarende til længden af det gældende opsigelsesvarsel samt ved Lov om leje § 171, stk. 2, nr. 5, hvorefter udlejer får mulighed for at opsige en lejer, som flere gange har undladt at efterleve en huslejenævnsafgørelse.

Tilbudspligt. Den nye Lov om leje indeholder to ændringer fsva. reglerne om tilbudspligt. Det fremgår nu direkte af § 198, stk. 1, at reglerne om tilbudspligt også finder anvendelse i forbindelse med en spaltning (opsplitning af aktiviteterne i et selskab). Dette fremgår ikke direkte af den nugældende lejelov, men det har dog i praksis været antaget, at tilbudspligtsreglerne også finder anvendelse i forbindelse med spaltning.

Derudover fremgår det af § 196, stk. 3 i den nye Lov om leje, at reglerne om tilbudspligt fortsat er gældende for den ejerlejlighed, som indeholder boligerne i den oprindelige ejendom, hvor opdeling er sket efter § 16, stk. 3 i Ejerlejlighedsloven. Ejerlejlighedslovens § 16, stk. 3 trådte i kraft den 1. januar 2020 og gjorde det muligt at opdele en bygning, som var opført den 1. juli 1966 eller tidligere og som indeholder både en erhvervsdel og beboelseslejligheder, således at alle beboelseslejlighederne efter opdelingen udgør én ejerlejlighed og erhvervsdelen en særskilt ejerlejlighed.

Ændring i ”Fri leje” bestemmelserne. Bestemmelserne om ”fri leje” findes i den nye Lov om leje i § 54 og er i sin væsentlighed en videreførelse af de nugældende regler i Lejelovens § 53.

Der er dog en præcisering i den nye lovs § 54, stk. 1, nr. 2, idet også lokaler, der den 31. december 1991 ikke benyttedes til erhvervsformål, er omfattet af bestemmelsen, hvis de på denne dato lovligt var indrettet til erhvervsformål.

Ved en gennemgang af bemærkninger til de nye love kan man også læse, at lovgiver har præcisereret nogle forhold, som har givet anledning til fortolkningstvivl tidligere, mens der andre steder i bemærkningerne måske fremover er lagt op til ny fortolkningstvivl.

Der bliver altså rigeligt at se til i de kommende måneder og man bør allerede nu gå i gang med at læse de 213 nye paragraffer i Lov om leje og 107 nye paragraffer i Lov om boligforhold samt opdatere sin paradigmesamling, så man er klar den 1. juli 2022!

Læs artiklen

Knap 250 ha jord fordelt over hele kommunen er netop godkendt til nye boligområder. Det glæder rådmand for Teknik og Miljø Steen Stavnsbo, der mener, at flere aarhusianere skal have mulighed for at bygge en bolig på egen grund.

I går vedtog Aarhus Byråd temaplanen Arealer til alle boligtyper. Temaplanen skal sikre, at flere arealer i de fritliggende bysamfund kommer i spil til boliger og danne grundlag for boligtilvækst af forskellige boligtyper. Dermed kan flere aarhusianere bygge deres eget hus i kommunen, så flugten til nabokommunernes nybyggerkvarterer bliver bremset.

Med planen får vi nu rammerne for et bredere og mere varieret boligudbud i oplandet, og vi gør det muligt for flere at bygge en bolig på egen grund.
– Steen Stavnsbo, rådmand for Teknik og Miljø

De knap 250 ha giver mulighed for at kunne udstykke omkring 2.000 nye grunde til fritliggende boliger og et lignende antal andre boligtyper frem mod 2033.

Valg af arealer

Der har været rigtig mange ønsker om at inddrage flere arealer i temaplanen. Faktisk har Teknik og Miljø modtaget arealønsker på mere end 1.400 hektar.

Det har ikke været muligt at tage flere arealer med i denne omgang. Men udviklingen fortsætter naturligvis også efter temaplanen, så der er mulighed for, at nogle af arealerne kan komme i spil ved den kommende planstrategi eller kommuneplan.
– Steen Stavnsbo, rådmand for Teknik og Miljø

Temaplanforslaget omfattede oprindeligt 406 hektar. Teknik og Miljø har dog valgt at imødekomme en lang række af de ønsker, som forvaltningen fik ind i forbindelse med den offentlige høring sidste år. Og det samlede areal for temaplanen er således reduceret til 247 hektar. Det er bl.a. arealer i Skæring, Hjortshøj, Malling og mindre dele af arealerne i Mårslet og Tranbjerg, der er taget ud.

Mere af det Aarhus, vi holder af

Planen lægger op til at mikse parcelhuse, rækkehuse og tætlav bebyggelse i blandede boligområder, så de henvender sig til aarhusianere med forskellige boligbehov, som vi kender det fra f.eks. Åbyhøj.

Nye boligområder i oplandsbyerne er en oplagt mulighed for at brede væksten ud i kommunen og at bygge mere af det Aarhus, som vi holder af.
– Steen Stavnsbo, rådmand for Teknik og Miljø

For rådmanden er det også vigtigt at stille større og nye krav til kvaliteten i byudviklingen. Derfor indeholder temaplanen også rammer og vilkår for byudvikling i de enkelte områder. Aarhus Kommune stiller bl.a. krav om blandede boliger og grønne områder, hvor der skal udpeges arealer til regnvandshåndtering. Og for de større arealudlæg er der krav om en sammenhængende planlægning, så kommunen sikrer, at områderne bliver udviklet på baggrund af helhedsorienterede hensyn og interesser i stedet for at fokusere snævert på det enkelte område.

Læs artiklen

AF DANIEL HAUNSTRUP GROSTØL NIELSEN, INVESTMENT ANALYST, NORDICALS AARHUS & MORTEN KRISTENSEN, ERHVERVSRÅDGIVER, NORDICALS AARHUS

2022 er startet som 2021 sluttede. Den høje aktivitet, som prægede investeringsmarkedet i 2021, er pænt fulgt med i 2022. Afkastkravet på boligudlejningsjendomme ligger stabilt, og det samme gælder lejeniveauet. Forventningen blandt mæglerne ved årets start var, at aktiviteten forsat ville være uændret, og dette er selvom, lånevilkårene er blevet hårdere, og der stilles større krav til egen finansiering. Generelt var holdningen, at man ikke kunne se, hvorfor der skulle ske en stor forandring i efterspørgslen. Da krigen brød ud i Ukraine, viste både nationale og internationale børser en større form for panik, hvor aktiekurser faldt drastisk. Dette fik flere til at spekulere på, om krigen ville starte en krise på de finansielle markeder. Kortvarigt, hvilket i denne kontekst svarer til et par uger, var der en udpræget usikkerhed mellem investorerne, både mindre, mellemstore og institutionelle. Det har dog vist sig, at selvom en større krig foregår ”tæt” på den danske grænse, har aktiviteten stadig holdt ved.

Med stigende inflationsniveauer stiger nervøsiteten også på boliginvesteringsmarkedet. Dog er det vigtigt at bemærke, at investeringsejendomme i alt sin enkelthed er en såkaldt inflationssikret investering, hvilket betyder, hvis inflationen stiger, vil nettoprisindekset stige, hvilket medfører en større forøgelse af huslejeindtægterne. Nedenstående graf illustrerer udviklingen i inflationsniveauet siden 2010.

Hvilke bevægelser ser man i det Østjyske boliginvesteringsmarked

Boliginvesteringsmarkedet i Østjylland er blandt de mest attraktive markeder i Danmark. Interessen blandt både danske og udenlandske investorer, herunder små, mellemstore og institutionelle investorer, synes blot at stige, når aktiemarkedet ikke præsterer. Dette har medført at efterspørgslen, og herunder efterspørgslen på boliginvesteringsejendomme, har fastholdt det høje niveau. Krigen i Ukraine har også medført en tendens, som opleves, når markedet bliver udfordret. Den tendens består i, at flere danskere ønsker at gå fra deres status som ejere til lejere. Nedenstående graf illustrerer bevægelsen blandt de danske borgere, som går fra ejer til lejer.

Da flere danskere ønsker at bo til leje frem for at eje, afspejles dette naturligvis også i den arealmæssige tomgang, som har været faldende siden 1. kvartal 2021. Den arealmæssige tomgang er på nuværende tidspunkt ca. 4,10%, hvilket er meget lavt. Nedenstående graf illustrerer udviklingen i den arealmæssige tomgang siden 2018.

Østjyllands stærkeste ejendomsmarked

Boligsegmentet i Aarhus har været stødt stigende de sidste mange år. Interessen for boligudlejningsjendomme er på det højeste niveau nogensinde, og både den nye og gamle boligmasse klarer sig rigtig godt. På samme tid er tomgangsniveauet ét af landets laveste. Dette er på trods af den dynamik, som foregår i Aarhus, hvor lejerne ofte skifter lejemål. Nedenstående tabel illustrerer de aktuelle afkastniveauer, som forventes i Aarhus – hvilket bl.a. også afspejles i afkastniveauet.

Hertil er det også interessant at se på lejeniveauerne, som også ligger på et flot højt niveau. Én af grundene til det flotte lejeniveau ligger i betalingsvilligheden blandt lejerne for de mest velindrettede/ velbeliggende lejemål. Beliggenhed og indretning har en stor betydning på boligmarkedet. Dette afspejles i viste lejeniveauer nederst til venstre.

Vi forventer et stabiliseret marked i 2022, hvilket også betyder at leje – og afkastniveauerne holdes stabilt.

Læs artiklen

Ved indgangen til det nye år 2022 havde vi alle en begrundet optimisme om, at nu var alt igen ved at være godt. Vi var så småt på vej ud af coronaens sidste restriktioner og ind i en ny og friere tilværelse, både på det personlige og økonomiske plan, lå foran os alle. Disse optimistiske toner blev desværre den 24. februar slået itu med den russiske invasion af Ukraine med general frygt for hele freden i Europa. Med de mange sanktioner har det sendt en bølge af usikkerhed rundt i det økonomiske system med voldsomme prisstigninger og stigende renter.

Som anført i overskriften kommer én ulykke sjældent alene. Jeg husker endnu tydeligt efteråret 2008, hvor den store amerikanske investeringsbank Lehman Brothers, nærmest ud af det blå, krakkede og sendte den globale økonomi ud i et finansielt stormvejr ikke set siden depressionen i 1930´erne. Aktierne faldt 30-40%, renterne skød i vejret og ejendomspriserne faldt drastisk. Når nu Lehmans kunne krakke, hvem var så den næste, hvilket skabte mistillid bankerne imellem, hvilket betød, at pengemarkederne frøs til. Det blev pludseligt umuligt at låne, eller i det mindste svært. Det tror jeg de fleste ejendomsejere har oplevet på egen krop. Med en kraftig oprydning og regulering af den finansielle sektor lykkedes det centralbankerne at få genskabt tilliden, så vi efter en tiårig periode var helt oppe at køre igen. Aktier og ejendomspriser buldrede op, og vi så alle frem til en ny og bedre fremtid.

Så kom i starten af 2020 meldingen om en ny virus, som ville blive til en pandemi, sammenlignet med den Spanske Syge i 1918, som fik millioner af mennesker til at bukke under. Igen faldt aktierne drastisk og ejendomsmarkedet gik i stå, som følge af den enorme usikkerhed, der var opstået på verdensplan. Igen overvandt vi problemerne, og efter to år er markederne igen i positiv gænge. Alt var igen lyst.

Ligesom man troede, det ikke kunne blive værre kom krigen i Ukraine, hvor vi igen er bragt i en usikker position. Hvad vil der ske? Stigende mangel på energi og materialer har sendt inflation og renter i vejret. Negative renter kan snart blive fortid. Ligesom priserne på alt vedligehold og byggeri af ejendomme er tordnet i vejret, hvilket de fleste udlejere allerede har mærket. Både de stigende renter og materialepriser vil blive en stor udfordring for de fleste udlejere i årene frem. Det er jo ikke en omkostning, man bare hen ad vejen kan vælte over på forbrugerne, det vil sige lejerne. Muligheden for at regulere lejen i mange boligejendomme efter nettoprisindekset kan dog være med til at sikre, at også disse ejendomme fastholder deres værdier. Hvordan det vil påvirke ejendomspriserne, kan du læse nærmere om i artiklen i nærværende blad, hvor en mægler prøver at give et bud på udviklingen.

En anden – stor – udfordring for udlejere i det nye år bliver sammenskrivningen af Lejeloven og Boligreguleringsloven i en ny lov kaldet ”Lov om Leje” med nummer L47. Lovforslaget blev vedtaget i Folketinget den 1. marts i år. Materielt skulle det ikke betyde ændringer i forholdet mellem lejer og udlejer, men har store praktiske konsekvenser. Alle de hidtidige love får helt nye numre, formularer og aftaler skal ændres, så i en lang periode bliver det, som at lære et nyt fremmed sprog. Heldigvis afholder Udlejerforeningen ikke mindre end to medlemsmøder, som vil orientere om den nye lov og udpege de realitetsændringer, som trods alt forventes. Endvidere har vi i dette nummer af bladet en artikel, som behandler de udfordringer, som sammenskrivningen giver.

Vi glæder os til at se vore medlemmer på de kommende kurser.

Lars H. Rasmussen
Formand

Læs artiklen

Byrådet til bygherrer:
Planlæg for mere grøn energi allerede nu

Fra 2023 bliver det et lovkrav, at bygherrer skal lave såkaldte livscyklusanalyser for byggerier, der er større end 1.000 m2. Aarhus Byråd har netop vedtaget en temaplan for omstilling til grøn energi og opfordrer til, at bygherrer efterlever en del af kravene allerede nu.

I starten af december vedtog Aarhus Byråd Temaplan for omstilling til grøn energi. Planen peger på, at fremtidens behov for energi til el og varme skal afklares endnu tidligere i processen, når nye byggerier skal planlægges. Det kan f.eks. give mening at være på forkant, når man skal sikre plads til fremtidige transformerstationer og store batterier, som kan skabe fleksibilitet på elnettet, at man vælger de rette eltavler, og at man etablerer tomrør fra starten, så kommende installationer kan ske problemfrit, i takt med at behovene for mere el opstår.

“Hvis udviklere allerede i starten af lokalplansprocessen tager højde for fremtidens behov for grøn energi, sikrer vi, at byen kan levere den nødvendige kapacitet til borgerne, samtidig med at investorerne undgår dyre dobbeltregninger, fordi tiden løber fra de løsninger, der er blevet valgt.”
– Bünyamin Simsek, rådmand for Teknik og Miljø

Skærpede regler fra 2023
Fra 2023 bliver det et nationalt lovkrav, at der skal laves en livscyklusanalyse ved byggeri på mere end 1.000 m2. Det betyder bl.a., at bygherrer i hele landet kommer til at skulle overholde særlige krav til det samlede byggeris CO2-belastning, som f.eks. omfatter bygningens energiklasse og forventet forbrug af energi.

I den netop vedtagne temaplan lægger byrådet op til, at bygherrer allerede nu skal redegøre for den forventede CO2-belastning fra det ventede energiforbrug og fremtidige behov for energi til el og varme, når der skal en ny lokalplan til at realisere projektet.

“Vi opfordrer til, at alle, der står for større byggerier i Aarhus, foregriber nogle af de regler, som vi ved er på vej. Vi kan lige så godt nu begynde at tune os ind på, at en tidlig vurdering af energibehov og forsyning er en vigtig brik i den grønne omstilling. Det bliver på frivillig basis i et samarbejde med mellem kommune, virksomheder, bygherrer og forsyningsselskaber, og jeg håber, at alle er med på, at vi tager handling nu og planlægger efter de behov, som analyserne peger på, er nødvendige.”
– Bünyamin Simsek, rådmand for Teknik og Miljø

Sådan skal du fremover færdigmelde dit byggeri

Ændringer i bygningsreglementet gør, at bygherre får et større ansvar for, at den rette dokumentation er indsendt, når et byggeri færdigmeldes. Det vil give en hurtigere byggesagsbehandling.

Når et byggeri meldes afsluttet, skal bygherre indsende dokumentation for 15 tekniske kapitler. Tidligere har Teknik og Miljøs byggesagsafdeling tjekket, om hvert kapitel indeholdt den nødvendige dokumentation.

En ændring i bygningsreglement betyder, at bygherre fremover også skal indsende en erklæring, hvori bygherre forholder sig til, at den nødvendige dokumentation er indsendt. Erklæringen erstatter kommunens nuværende screening af den indsendte dokumentation.

“Vi forventer, at ændringen vil give os en hurtigere sagsbehandlingstid. Før har vi manuelt skulle tjekke, at hvert teknisk kapitel indeholdt de korrekte dokumenter. Det vil sige, at vi for eksempel har tjekket, at kapitlet om afløb indeholdt en afløbsplan uden at skulle tjekke, om afløbsplanen var korrekt. Fremadrettet tjekker vi, at sagen har en erklæring, som er garant for, at sagen indeholder den nødvendige dokumentation.”
– Henrik Koch Brandstrup, byggesagsbehandler, Teknik og Miljø

Ændringerne trådte i kraft 1. januar 2022 og gælder dermed alle byggetilladelser, der er ansøgt i 2022.

Opfordring: Tag en forhåndsdialog
Bygherrer er stadig meget velkommen til at kontakte Teknik og Miljø.

“På samme måde som man kender det i dag, vil vi meget gerne vejlede. Derfor kan vi kun opfordre til, at vi tager en forhåndsdialog, inden man søger byggetilladelse, så man blandt andet er sikker på, hvad man skal indsende af dokumentation.”
– Henrik Koch Brandstrup, byggesagsbehandler, Teknik og Miljø

Vil du i dialog med Teknik og Miljø, kan du skrive til byggesag@mtm.aarhus.dk. Hvis en byggesag ikke indeholder den nødvendige dokumentation, er byggetilladelsen ikke opfyldt. Det betyder, at byggeriet er ulovligt. Teknik og Miljø vil fortsat foretage stikprøver på 10 % af byggesagerne.

Læs artiklen

Lejelovens kapitel 11 – Beboerrepræsentation

Størstedelen – hvis ikke alle – udlejere går nok ud fra, at de alene kan træffe alle beslutninger vedrørende driften af deres boligudlejningsejendom. Dette er dog ikke helt undtagelsesfrit, idet lejere, i nærmere bestemte tilfælde, har ret til at etablere en beboerrepræsentation, som sikrer lejerne en medindflydelse på ejendommens drift, lejeregulering, vedligeholdelse og forbedringer.

Reglerne om denne beboerrepræsentation findes i lejelovens kapitel 11 §§ 64 – 68, samt bekendtgørelse nr. 709 af 9. september 1997 om beboerrepræsentation Herudover er beboerrepræsentation også reguleret i boligreguleringsloven, såfremt ejendommen er beliggende i en reguleret kommune, som Aarhus og flertallet af landets øvrige kommuner. Da dette er en gennemgang af lejeloven, gennemgås i det følgende dog alene lejelovens regler.

Det er værd at være opmærksom på, at det ikke er muligt for udlejer og lejer at aftale sig ud af lejernes ret til beboerrepræsentation jf. § 68, da reglerne i kapitel 11 ikke kan afviges til skade for lejeren. Parterne kan naturligvis godt aftale endnu mere medindflydelse til lejerne end lejeloven bestemmer, hvis begge parter har interesse heri.

Lejelovens § 64
Hvornår har lejerne ret til etablere en beboerrepræsentation?

Lejerne har ret til at etablere en beboerrepræsentation, når der i ejendommen er 6 eller flere beboelseslejemål jf. § 64, stk. 1. Dette skal forstås således, at beboerrepræsentation kan etableres i følgende ejendomme, såfremt lejerne vælger dette:

• Ejendomme bestående af 6 eller flere beboelseslejligheder jf. § 64, stk. 1,
• Ejendomme, der er opdelt i ejerlejligheder, og hvor udlejer ejer 6 eller flere af disse jf. § 64, stk. 8,
• Ejendomme, der ejes af en andelsboligforening, hvor 6 eller flere af beboelseslejlighederne ikke bebos af andelshavere jf. § 64 stk. 9, eller
• Eller ejendomme ejet af samme udlejer, der skal betragtes som én ejendom, med 13 eller flere beboelseslejligheder jf. § 64, stk. 7.

Er der tale om en mindre ejendom, hvor der alene er mellem 3 og 5 udlejede beboelseslejemål, taler man ikke om en beboerrepræsentation, men derimod om en talsmandsordning jf. § 64 stk. 3. En talsmand agerer som fuldmægtig på vegne af de øvrige lejere.

Oprettelse af beboerrepræsentation

Beboerrepræsentation etableres ved, at en eller flere lejere indkalder alle de øvrige lejere til et beboermøde jf. lejelovens § 64, stk. 2.

Reglerne omkring indkaldelse følger ikke af lejeloven, men derimod af den tidligere nævnte bekendtgørelse om beboerrepræsentation. Indkaldelse skal ske med mindst 8 dages varsel ved opslag i opgangen samt eventuel ved brev eller e-mail til samtlige lejere i ejendomme. Udlejer skal også indkaldes til beboermødet, og dette skal ske skriftligt, ligeledes med mindst 8 dages varsel.

På beboermødet skal der stemmes om, hvorvidt der skal etableres en beboerrepræsentation. Beslutning herom kræver dels, at mindst 50% af lejerne er mødt op og dels, at mindst 50% af de fremmødte lejere stemmer for jf. lejelovens § 64, stk. 2. Er der mødt færre end 50% op på beboermødet, skal beslutningen sendes til skriftlig urafstemning blandt alle lejerne for at kunne vedtages.

Beboermødet vælger 3 beboerrepræsentanter, hvis ejendommen indeholder 13 eller flere beboelseslejligheder og 1 beboerrepræsentant, såfremt der i ejendommen er færre end 13 beboelseslejligheder. Alle lejere af beboelseslejlighederne og medlemmer af disses husstand er valgbare.

Beboerrepræsentanterne skal efter valget give udlejer meddelelse om, hvorvidt der er valgt beboerrepræsentation og i givet fald, hvem beboerrepræsentanterne er, således at udlejer ved, hvem han skal henvende sig til, når noget kan eller skal forelægges beboerrepræsentationen, jf. bekendtgørelsens § 5.

Det følger ikke direkte af lovgivningen, hvor længe en beboerrepræsentant er valgt, men jf. bekendtgørelsens § 7, skal der hvert år inden 1. april være afholdt beboermøde, hvorpå der blandt andet skal vælges beboerrepræsentant(er), og derfor må dette også betragtes som værende valgperioden. Fraflytter en beboerrepræsentant sin lejlighed i valgperioden bortfalder hans mandat dog straks.

Beboerrepræsentationen fortsætter som udgangspunkt indtil det tidspunkt, hvor der træffes beslutning om, at denne skal ophæves jf. lejelovens § 64, stk. 4. Beboerrepræsentationen kan dog også bortfalde automatisk, såfremt der ikke har været afholdt beboermøde med valg af beboerrepræsentanter i 2 år, jf. lejelovens § 64, stk. 6. Endelig kan en beboerrepræsentation også bortfalde, hvis udlejer bliver i tvivl om, hvorvidt der stadig findes en beboerrepræsentation i ejendommen. I dette tilfælde skal udlejer spørge samtlige lejere i ejendommen om, hvem der er beboerrepræsentanter. Lejerne skal gives en svarfrist på mindst 6 uger, jf. lejelovens § 64, stk. 5. Modtager udlejer ikke et svar inden udløb af fristen, anses beboerrepræsentationen for bortfaldet.

Beboerrepræsentationen skal som nævnt ovenfor indkalde til et årligt beboermøde med følgende punkter på dagsordenen:

1. Aflæggelse af beboerrepræsentanternes beretning og regnskab for det forgangne år
2. Fremtidig virke
3. Fastlæggelse af beløb til dækning af udgifterne ved beboerrepræsentanternes arbejde
4. Valg af beboerrepræsentanter og evt. revisor

Herudover kan der indkaldes til beboermøde, når der er behov for det, eller når mindst ¼ af lejerne begærer det, eller dette er besluttet på et tidligere beboermøde. Alle beslutninger på beboermøderne træffes ved simpelt flertal.

Bidrag

Udlejer skal være opmærksom på, at der på beboermødet kan træffes beslutning om, at lejerne skal indbetale et beløb til dækning af udgifterne ved beboerrepræsentationens arbejde, jf. bekendtgørelsens § 4. Beløbet kan dog ikke overstige kr. 509 kr. (2022), som reguleres årligt. Hvis de enkelte lejere accepterer det, kan beløbet dog fastsættes højere. Udlejer skal orienteres om en sådan beslutning og er herefter forpligtiget til at opkræve bidraget ved lejerne. Der findes ingen regler for, hvornår udlejer skal afregne de modtagne bidrag til beboerrepræsentationen, men udlejer bør gøre dette snarest muligt efter lejernes sidste rettidige indbetalingsdag.

Lejelovens § 65
Indholdet af beboerrepræsentation

En beboerrepræsentant kan qua sin status af beboerrepræsentant disponere på vegne af alle lejerne, og er i lejelovgivningen og anden lovgivningen tillagt en række kompetencer af forskellig karakter – nogle er af mere generel karakter, mens andre er begrænset til helt konkrete situationer.

Lejelovens § 65, stk. 1 er en generel kompetence til beboerrepræsentanten til at drøfte ethvert spørgsmål af betydning for ejendommens drift, herunder få oplyst hvem, der ejer og administrerer ejendommen, at blive orienteret om genudlejninger samt om ansættelse og afskedigelser af ejendomsfunktionærer. Herudover kan man sige, at det er en form for hensigtserklæring om, at udlejer og lejer skal søge et godt samarbejde ved at sikre et højt informationsniveau og inddragelse, idet der ikke er knyttet sanktioner til beboerrepræsentationens rettigheder.

Forbedringsforhøjelse

Ønsker udlejer at gennemføre et forbedringsarbejde i sin ejendom, og er der etableret beboerrepræsentation, er det afgørende for udlejeres mulighed for at opkræve forbedringsforhøjelse, at udlejer er opmærksom herpå, såfremt forbedringsarbejdet vil medføre en lejeforhøjelse på mere end 63 kr. pr. m2 (2022) inkl. tidligere forbedringsforhøjelser gennemført inden for de seneste 3 år.

Udlejer er nemlig i så fald forpligtet til skriftligt at indkalde beboerrepræsentanterne til et orienteringsmøde, hvor disse orienteres om forbedringsarbejdet samt drøfter dette, udbudsmaterialet og udgifterne hertil. Dette møde skal afholdes inden iværksættelsesskrivelse udsendes til lejerne jf. lejelovens § 65, stk. 2.

Beboerrepræsentationen har endvidere ret til at udpege mindst 1 tilbudsgiver, såfremt udlejer påtænker at udbyde forbedringsarbejderne i begrænset licitation uden prækvalifikation jf. Lejelovens § 65, stk. 3.

Lejelovens § 66a – Forbedringsarbejder

Udlejer har også mulighed for at gennemføre forbedringsarbejder, ved at indgå aftale med lejerne om dette. Er der beboerrepræsentation i ejendommen fremgår det dog af lejelovens § 66a, at udlejer i så tilfælde skal indgå aftalen med beboerrepræsentationen, såfremt forbedringsarbejdet vil medføre en forhøjelse på maksimalt 102 kr. pr. m2 (2022) inkl. andre aftalte lejeforhøjelser efter denne bestemmelse inden for de seneste 3 år.

Beboerrepræsentationen kan dog kun indgå sådanne aftaler med udlejer efter, at de pågældende forbedringsarbejder har været drøftet på et beboermøde, og der med simpelt flertal er truffet beslutning herom. Alle lejerne i ejendommen skal informeres om beboermødets beslutning, og der kan kaldes til urafstemning, hvis ¼ af beboerne forlanger dette.

Uagtet, at udlejer har opfyldt forpligtelsen i lejelovens § 66a, kan huslejenævnet dog tilsidesætte den indgåede aftale, såfremt nævnet finder den åbenbart urimelig.

Lejelovens § 67 – Husorden

Lejelovens § 67 giver kompetence til lejerne til gennem beboerrepræsentationen at vedtage en husorden. Vedtagelsen sker ved afstemning på et beboermøde, hvor et flertal af samtlige beboelseslejere beslutter dette, jf. bekendtgørelsens § 9, stk. 2. Det betyder, at er der ikke mødt tilstrækkeligt mange lejere op, så flertallet udgør mindst halvdelen af samtlige lejere i ejendommen, skal der afholdes et nyt beboermøde inden for 1 måned, hvor husordenen kan vedtages med flertal blandt de fremmødte.

Udlejer kan kun modsætte sig husordenen, såfremt han har vægtige grunde hertil eller hvis, der i husordenen er fastsat bestemmelser, der er i modstrid med vilkår i de indgåede lejekontrakter mellem udlejer og lejer jf. lejelovens § 67, stk. 1. Udlejers eneste mulighed for at imødegå beboerrepræsentationens ønske om en husorden er altså, at han selv forinden fastsætter en husorden.

Som nævnt indledningsvist findes der ud over lejeloven også regler i boligreguleringsloven, som giver beboerrepræsentanterne rettigheder. Disse regler angår eksempelvis indflydelse på den omkostningsbestemte leje, mulighed for at kunne gøre indsigelse på alle lejernes vegne, indflydelse på iværksættelse af forbedringsarbejde og lejeforhøjelse og i relation til ejendommens vedligeholdelseskonti.

Det er væsentligt, at man som udlejer sikrer sig, at en evt. beboerrepræsentation er informeret, og at både lejelovens og boligreguleringslovens regler er overholdt, idet udlejer ellers risikerer, at miste en række muligheder for bl.a. lejeforhøjelse i forbindelse med forbedringer m.v.

AF ANNE-DORTE HEINSVIG PUGGAARD, KONTORLEDER, CAND. JUR. & LOUISE KACZOR, ADVOKAT, LL.M., LKA ADVOKATFIRMA

Læs artiklen

Sammenskrivning af Lejeloven og Boligreguleringsloven

Som bekendt fremsatte Folketinget i oktober sidste år lovforslag L47, Lov om Leje, og L48, Lov om Boligforhold , som led i en politisk aftale fra 2015. De to love udspringer af en sammenskrivning af de hidtidig velkendte Lejeloven og Boligreguleringsloven. Forslagene er den 10. februar då til 3. behandling i Folketinget. Hvis forslagene vedtages i disse måneder, hvilket forventes, vil de træde i kraft til 1. juli 2022. Lovforslagene udgør sidste led i implementeringen af et forlig om forenkling og modernisering af lejelovgivningen indgået i 2014.

Forslaget ”Lov om Leje” indeholder regler vedrørende det direkte lejeforhold mellem udlejer og lejer og er som udgangspunkt en videreførelse af de hidtil gældende regler. Vil som altovervejende hovedregel ikke ændre ved gældende ret, det vil sige som udgangspunkt ingen materielle ændringer. Dog er visse realitetsændringer foreslået, hvor eksisterende lov er behæftet med fejl eller er uklar. Indtil videre er mindst en snes materielle ændringer identificeret bland de lovkyndige. Endvidere kodificeres retspraksis i en række bestemmelser.

Selv om sammenskrivningen måske ikke betyder noget formelt, vil den have store praktiske konsekvenser i det daglige virke. Alle hidtil velkendte paragraffer vil få nye numre og kapitler. Ligeledes skal formularer, dokumenter, lovbøger o.s.v. omskrives. Om det kan ske inden den 01. juli 2022, som er ikrafttrædelsesdatoen er nok tvivlsomt. Der kan muligvis blive tale om en overgangsperiode.

Mentalt bliver det for udlejere og administratorer i ejendomsbranchen en stor udfordring at gennemføre denne omstilling i det daglige arbejde. Det forlyder, at Karnov i deres gule ”Leje- og Boligforhold”, Bibelen for alle udlejere, allerede er i gang med en tilretning af indholdet. Endvidere arbejdes med en ”paragrafnøgle”, som skal lette den daglige administration.

Forslaget ”Lov om Boligforhold” vedrører ikke forholdet mellem udlejer og lejer og vil således være mere ukontroversielt for udlejer. Lovforslaget har karakter af en offentligretlig lov, der blandt andet regulerer eksempelvis bopælspligt, huslejenævn, Grundejernes Investeringsfond m.m.

Tillægsgebyr ved nævnsbehandling

De fleste udlejere er bekendt med tillægsgebyret i BRL § 39, stk. 2, også kendt som ”Dummebøden”, hvor lejer får fuldt medhold i en klage i nævnet. Beløbet, der oprindelig blev indført i 2015, er fra juli 2020 forhøjet fra 2.180 kr. til ikke mindre end 6.024 kr.

Her har der været en del diskussion i nævnene om, hvornår en lejer har fået fuldt medhold. Ifølge forarbejderne til lovforslaget har der ikke været krav om, at lejer skal formulere en egentlig påstand. En sådan retstilstand vil omvendt kunne tilskynde til uklare påstande fra lejere, som herved oftere vil få fuld medhold i nævnet. For eksempel, en løs påstand om at lejen er for høj, medfører fuldt medhold, blot lejen nedsættes med en krone. Der har i perioder, desværre, været forskellig praksis i de forskellige nævn rundt i landet.

Nævnet må her se på tvistens omdrejningspunkt (er), og vurdere hvor meget medhold udlejer henholdsvis lejer har fået.

Bemærk, at det er accepteret og nu fast praksis, at udlejer kan undgå at blive pålagt tillægsgebyr, hvis vedkommende under sagen helt eller delvis imødekommer lejers klager eller synspunkter.

Mærkeligt nok pålægges lejer ikke et tillægsgebyr, hvis udlejer får fuldt medhold. Hvilket sker i flertallet af nævnsafgørelser.

AF LARS H. RASMUSSEN

Læs artiklen

om betydningen af tidspunktet for modernisering efter § 5, stk. 2

Mange lejerorganisationer og også nogle huslejenævnsmedlemmer er af den opfattelse, at det har betydning for det lejedes værdi, hvornår en gennemgribende modernisering er udført, og dermed hvor gammel den er. Det er ikke korrekt og Udlejerforeningen Aarhus har netop ydet økonomisk støtte til en udlejer i en boligretssag, som bekræfter, at lejerforeningernes og lejernævnsmedlemmers opfattelse af alder er misforstået.

Klage til huslejenævnet
En lejerforening indbragte en klage for huslejenævnet i 2018 vedrørende en lejlighed på Ringkøbingvej i Aarhus over lejens størrelse. Lejeren havde boet i lejligheden siden 15/3 2001 og huslejen var siden steget efter en trappelejeklausul til en leje, der svarede til kr. 1.315,00 pr. m2.

Det blev oplyst overfor huslejenævnet, at lejligheden var gennemgribende moderniseret i 1994, og dermed 2 år før at § 5, stk. 2 trådte i kraft. På grundlag heraf påstod lejerforeningen, at lejen skulle fastsættes som omkostningsbestemt leje og nedsættes til kr. 500,00 pr. m2.

Huslejenævnet traf afgørelse i sagen og præciserede indledningsvis, at der ikke var noget til hinder for at udføre en gennemgribende modernisering inden lovens ikrafttræden 1/7 1996, blot denne opfyldte minimumsbetingelserne efter lovens ikrafttræden om at moderniseringen var gennemgribende, og at forbedringerne skal være gennemført indenfor en periode på 2 år og tilførte lejligheden en væsentlig stigning i det lejedes værdi.

Efter at huslejenævnet havde besigtiget lejligheden, konkluderede husle-jenævnets flertal, at lejligheden fremtrådte som gennemgribende moderniseret, men nedsatte den aftalte leje til kr. 900,00 pr. m2, hvilket var en nedsættelse på næsten kr. 30.000,00 årligt, hvorfor udlejeren indbragte sagen for boligretten.

Syn og skøn og opretholdelsespligt
Under boligretssagen blev der gennemført syn og skøn, hvor en ingeniør udarbejdede en detaljeret beskrivelse af den modernisering, der havde fundet sted, og en prissætning heraf, der ikke efterlod meget tvivl om at lejligheden var totalmoderniseret og at alle betingelser for anvendelse af § 5, stk. 2, var opfyldte.

Det kunne i forbindelse med det gennemførte syn og skøn konstateres, at udlejeren også siden moderniseringen i 1994 løbende havde opretholdt moderniseringen og suppleret denne med yderligere moderniseringer, herunder udskiftning af hårde hvidevarer og montering af en opvaskemaskine og nye termovinduer uden lejeforhøjelse, hvorefter lejerens advokat accepterede, at lejen skulle fastsættes efter § 5, stk. 2, men krævede lejen fortsat nedsat, fordi moderniseringen var 27 år gammel. Det blev fra lejers advokat anført, at de moderniserede rum ”fremtræder ældre”. Hvad der forstås hermed er uklart, men selvfølgelig et forsøg på at nedgøre moderniseringen.

Det præciseres, at der med virkning fra 1/1 2001 var indført en ny regel i BRL § 5 om, at en udlejer var forpligtet til løbende at opretholde moderniseringen og foretage udskiftning af nedslidte moderniseringer m.v., og når denne forpligtelse opretholdes, bevares retten til at genudleje lejligheden til det lejedes værdi efter § 5, stk. 2, og hvis udlejeren løbende, ikke alene opretholder den tidligere modernisering, men også supplerer denne, således at lejligheden svarer til, hvorledes nyere moderniserede lejligheder fremtræder, vil lejeværdien ikke falde, men blive bevaret eller følge med efterspørgslen. Forbedringen er jo ”intakt”, så længe den stadig er der og funktionsduelig, d.v.s. opretholdt.

Boligrettens dom
Under boligretssagen førte udlejer bevis for lejens størrelse ved fremvisning af sammenligningslejemål i kvarteret og herunder andre lejemål i samme ejendom, som var moderniseret i nyere tid, og som lignede den omtvistede lejlighed til forveksling.

Herefter havde boligretten ikke svært ved at vurdere lejeværdien, idet boligretten fulgte udlejers anbringende med henvisning til lejelovens § 47, stk., 2, hvorefter lejeværdien er den leje, som er almindeligt gældende i kvarteret eller området for tilsvarende hus og husrum med hensyn til beliggenhed, art, størrelse, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsestilstand.

Da dette netop var tilfældet med den omtvistede lejlighed, som følge af udlejers løbende opretholdelse af den gamle modernisering og også tilført yderligere moderniseringer, som medførte, at lejligheden nu fremtrådte som nyere moderniserede lejligheder, godkendte boligrettens fler-tal den aftalte leje på de omtalte kr. 1.315,00 pr. m2.

Herudover blev lejeren dømt til at betale sagsomkostninger og herunder omkostninger til syns- og skønsmanden og kørsel til besigtigelse af sammenligningslejemål med i alt kr. 75.078,00.

Det har været en dyr lærestreg for lejeren at lytte efter ukorrekt rådgivning fra lejerforeningen, og det er en helt korrekt dom, som dels er bekræftet af Østre Landsret allerede i TBB 2000.213 Ø og en tilsvarende sag ved boligretten i Aarhus fra 17/1 2019, hvor lejen blev påstået nedsat med kr. 68.000,00 om året, hvilket heller ikke lykkedes med samme begrundelse som ovennævnte dom.

Og så havde udlejeren i øvrigt en god advokat!

ERIK AAGAARD POULSEN
ADVOKAT (H)

Læs artiklen

Ved indgangen til det nye år 2022 kan vi se tilbage på 2021 med såvel godt som skidt. Bekymringer har der været mange af med coronapandemiens hærgen om end den nu heldigvis ser ud til at være for nedadgående. Ikke desto mindre har ejendomsmarkedet i 2021 været et historisk travlt år præget af en enorm stor investorinteresse, hvor tilliden i markedet for ejendomshandler er helt i top og på niveau med tiden før covid-19. I en snart 3 årig periode er forrentningen løbende faldet, det vil sige priserne har været stedse stigende.

Der er i 2021 handlet ejendomme for 106 milliarder kr., det højeste nogensinde på det danske marked. Specielt udenlandske investorer har vist stor interesse for danske ejendomme og stod sidste år for 70 pct. af den samlede købesum. Også ny rekord. Blandt de ledende mæglere forventes omsætningsniveauet at fortsætte i 2022.

På den negative side oplevede vi i årets sidste halvdel materialemangler som følge af coronarestriktioner samt begyndende inflation og stigende renter. I 2022 er det fortsat med kraftigt stigende renter, nu tårnhøj inflation og stigende mangel på materialer og råvarer samt arbejdskraft. Med udsigt til yderligere renteforhøjelser og stigende byggeomkostninger er det nu pludselig scenariet, vi i den vestlige verden er gået ind i med 2022, herunder også ejendomsejere og udlejere i Aarhus. Vi har set nogle meget kraftige og hurtige rentestigninger alene her i årets første måneder. En udvikling aldrig set før, så selv de korte flexrenter er gået fra minus til plus. Negative renter er fortid, desværre!

Om ejendomsmarkedet umiddelbart vil reagere på de højere renter er svært at forudse, når den øvrige økonomi og generelle efterspørgsel i øvrigt udvikler sig positivt. Investorerne kan igen spørge sig selv: Hvad er alternativet? Renten på obligationer er trods alt stadig relativ lav, og aktierne er pt det rene casino. Med den stigende inflation er realrenten således stadig negativ, så finansieringen stadig er ekstrem billig. Jord og mursten skal derimod nok holde deres reale værdier. Muligheden for at regulere lejen i mange boligejendomme efter nettoprisindekset er med til at sikre, at også disse ejendomme stiger i værdi.

En anden – stor – udfordring for udlejere i det nye år bliver sammenskrivningen af Lejeloven og Boligreguleringsloven i en ny lov kaldet ”Lov om Leje” med nummer L47. Lovforslaget blev fremsat i oktober 2021 og forventes vedtaget i februar i år. Materielt skulle det ikke betyde ændringer i forholdet mellem lejer og udlejer, men har store praktiske konsekvenser. Alle de hidtidige love får helt nye numre, formularer og aftaler skal ændres, så i en lang periode bliver det, som at lære et nyt fremmed sprog. Heldigvis afholder Udlejerforeningen ikke mindre end to medlemsmøder, som vil orientere om den nye lov og udpege de realitetsændringer, som trods alt forventes.

Vi glæder os til at se vore medlemmer på de kommende kurser, forhåbentlig uden flere corona nedlukninger.

Så velkommen til 2022!

Lars H. Rasmussen
Formand

Læs artiklen