Artikeloversigt

AARHUS NYT

Aarhus Byråd vil købe flere elbusser, plante flere træer og hoMed en potentiel kæmpedonation fra Salling Fondene og Lind Invest samt en vision for at udløse områdets fulde potentiale sikres det største sammenhængende rekreative storbynære område i Danmark – med sigte på kvaliteter for de næste 100 år. I over 100 år har området omkring Tivoli Friheden, Mindeparken og Stadion givet byens borgere og gæster enestående oplevelser og udfoldelsesmuligheder. Med en potentiel kæmpedonation fra Salling Fondene og Lind Invest samt en vision for at udløse områdets fulde potentiale sikres det største sammenhængende rekreative storbynære område i Danmark – med sigte på kvaliteter for de næste 100 år.

Det bynære område, femkanten, som omkranses af Frederikshøj, Højbjerg, Fredensvang, Kongsvang, Frederiksbjerg og Aarhus Bugt udgør i dag byens største multifunktionelle rekreative område i Aarhus. På trods af sine vigtige funktioner Stadion, Mindeparken, Tivoli Friheden, Jydsk Væddeløbsbane m.fl. har området et uforløst potentiale. De forskellige destinationer fremstår fysisk lukkede om sig selv, flere lever ikke op til forventningerne hos et moderne publikum, overgangene i området virker tilfældige og er flere steder direkte vanskelige. Lyset lukkes ude og for mange hegn er sat op.

Kæmpedonation – storstilet projekt
Et storstilet projekt sigter nu på at forløse områdets potentiale. Borgmester Jacob Bundsgaard har sat sig i spidsen for projektet og har i dag sammen med rådmændene for Teknik & Miljø og Kultur & Borgerservice præsenteret en vision, Vision Kongelunden, der vil sikre udarbejdelse og realisering af en samlet plan for området ved Stadion, Mindeparken og Væddeløbsbanen. Helt afgørende for dette er den potentielle donation fra Salling Fondene og Lind Invest på 500 millioner kr., som samtidig er blevet præsenteret i dag. Det vil kunne sikre byggeriet af et egentligt moderne fodboldstadion og udgøre en katalysator for at forløse områdets potentiale.

Borgmester Jacob Bundsgaard: ”Med en enestående opbakning fra Salling Fondene og Lind Invest åbner der sig en historisk mulighed for at skabe et sammenhængende område med fantastiske muligheder for byens borgere og gæster i vores tid og for kommende generationer. Det er mit håb, at vi nu kan samle alle gode kræfter i en fælles ambition om at skabe landets bedste legeplads.”

Visionen pejlemærker
Visionen ’Kongelunden’ vil sikre og udvikle områdets kvaliteter og værdier for kommende generationer. Området skal ikke alene tilbyde en mangfoldighed af rekreative udfoldelsesmuligheder for aarhusianerne, men også udvikles til at blive det største sammenhængende storbynære rekreative område i Danmark og dermed tiltrække endnu flere gæster til byen. Dette gøres ved at følge nedenstående fem strategiske pejlemærker for udviklingen af området:

Flere destinationer gør området til en samlet attraktion i byen. Dette gøres ved at fjerne fysiske barrierer og ved at udvikle nye og opdatere eksisterende destinationer med reference til den grønne og blå natur samt de enestående historiske og landskabelige forhold i området

Et centrum for livskvalitet, bevægelse samt store og små fællesskaber. Dette gøres ved at sikre en lang række forskellige funktioner, der understøtter hinanden og som understøtter, at man bevæger sig inde i området og ikke kun tager derind for at besøge enkelte og isolerede tilbud.

En moderne ramme for events inden for sport, kultur og erhverv. Ved en gennemgribende modernisering og nybyggeri af idrætsanlæg med fokus på fleksibel og høj udnyttelse, skabes et nyt center i landsdelen for både større og mindre events.

Et rum for ro, fordybelse, eftertanke og viden. Dette gøres ved at dedikere dele af området til livets roligere udfoldelser og ved at skabe plads til funktioner, der understøtter nysgerrighed og videnskab.

Med en sammenhængende plan skabes det nødvendige grundlag for at aktivere og demokratisere området, hvilket vil gøre det til ’Hele Aarhus’ legeplads’. Områdets skal udvikles fra et enkeltstående udflugtsmål til at blive en del af den aarhusianske hverdag. Rådmand Bünyamin Simsek siger: ”Det har hele tiden været mit håb, at debatten om fremtiden for stadion og hele dette unikke område ville sætte gang i store tanker og vilde idéer rundt om i byen. Salling Fondene og Lind Invest har nu grebet muligheden med en vision, der viser deres dybe engagement i byen, og deres ønsker om at skabe noget helt unikt for fremtiden. Det er en stor mulighed for vores by, som vi alle skal sætte pris på og arbejde videre med i fællesskab. Det er en historisk begivenhed for Aarhus.”

Rådmand Rabih AzadAhmad siger: ”Salling Fondene og Lind Invest har givet Aarhus en enestående mulighed. Det er en gave til sporten, idrætten og hele byen. Det kan vi ikke takke dem nok for. Vi har nu mulighed for at skabe et enestående område, som vil være med til at definere Aarhus i mange generationer frem. Vi skal i gang med en grundig proces, der sikrer at alle bliver inddraget og hørt, så vi ender med en samlet plan, der bliver en gevinst for hele Aarhus”.

Læs artiklen

ERIK AAGAARD POULSEN, ADVOKAT, ADVOKATERNE I JYLLANDSGAARDEN

Jeg har konstateret, at mange udlejere er af den opfattelse, at udlejers genudlejningsforpligtelse indtræder, så snart at udlejer har modtaget en opsigelse af et lejemål fra en lejer.

Denne opfattelse indebærer endvidere, at udlejeren tror at forpligtelsen til at udfolde sine sædvanlige og rimelige genudlejningsbestræbelser skal igangsættes umiddelbart efter modtagelse af opsigelsen, således at lejeren kan blive frigjort for betaling af husleje snarest muligt, da det almindelige er, at lejeren allerede har lejet en anden bolig, eller købt et nyt sted at bo.

Det er således min erfaring, at de fleste diskussioner i denne type sager typisk drejer sig om, hvorvidt lejeren er forpligtet til at betale fuld husleje for den sidste af de 3 måneder som opsigelsesvarslet omfatter. Dette er imidlertid forkert, idet det følger af lejelovens § 86, stk. 3, at ud-lejers forpligtelse til at udfolde genudlejningsbestræbelser først indtræder på et langt senere tidspunkt, nemlig først på den dag hvor lejeren afleverer lejemålet og nøglerne til lejligheden inden udløbet af opsigelsesvarslet.

Lejelovens § 86, stk. 3:
”Fraflytter lejeren inden opsigelsesvars-lets udløb skal udlejeren bestræbe sig på at genudleje det lejede. Hvad udlejeren indvinder eller burde have indvundet ved genudlejningen skal fragå i hans krav overfor lejeren.”Ved udlejers modtagelse af opsigelse fra en lejer er der typisk 3 mulige scenarier:

1. Lejeren sender alene en opsigelse uden yderligere oplysninger om andet, f.eks. en opsigelse den 26. februar til fra-flytning pr. 31. maj.

2. En opsigelse den 26. februar med op-lysning om at lejeren kan være flyttet den 30. april, en måned før fristens udløb.

3. En opsigelse den 28. februar med præcisering af at lejeren rent faktisk flytter den 1. april og anmoder udlejeren om at søge lejligheden genudlejet snarest muligt.

Kun i den sidste situation indtræder udlejers genudlejningsforpligtelse efter LL § 86, stk. 3.

I de første 2 tilfælde er situationen ofte den, at lejeren i løbet af opsigelsesvarslet først på et senere tidspunkt meddeler, at lejemålet kan være klar til aflevering in-den de 3 måneder, som opsigelsesvarslet udgør, er gået.

De huslejenævns- og boligretssager, der har været, drejer sig også typisk om, hvorvidt lejeren er forpligtet til at beta-le husleje for den 3. og sidste måned i opsigelsesvarslet, eller om udlejer har udfoldet tilstrækkelige bestræbelser for at genudleje lejligheden tidligere.

Hvad siger lejeloven?
Inden vi går dybere ind i problematikken kan det være en god ide at ridse den kolde jura op, nemlig at i de 3 måneder der går, mens opsigelsesvarslet løber, har vi rent faktisk et lejemål der er uopsigeligt i de 3 måneder lejers opsigelsesvarsel er, idet lejer ikke kan opsige lejemålet igen indenfor de samme 3 måneder.

Dette har den konsekvens, at hvis lejeren pludselig fraflytter lejemålet uden nærmere aftale herom med udlejer og smider nøglerne i udlejers postkasse, eller henvender sig på udlejerens kontor og afleverer nøglerne uden videre, rent faktisk gør sig skyldig i en så grov misligholdelse af sine forpligtelser, at lejemålet kan ophæves med omgående virkning midt i opsigelsesperioden.

Dette fremgår af lejelovens § 93, litra d, hvorefter et lejemål kan ophæves uden yderligere varsel ”når lejeren fraflytter det lejede i utide uden aftale med udlejeren”.

Det er naturligvis upraktisk at ophæve et lejemål, der allerede er opsagt, men nævnes også kun for at illustrere baggrunden for reglerne og dermed også forstå hvorfor retten i nedennævnte dom kommer frem til, at lejeren naturligvis ikke kan slippe for at betale huslejen i den 3. og sidste måned.

Indholdet af genudlejningsforpligtelsen:
I ”gamle” dage blev udlejers genudlejningsforpligtelse typisk oplyst ved annoncering i den lokale presse, men efter udbredelsen af internettet og tilbud om leje af tomme lejligheder på forskellige portaler, er det sædvanlige indhold af genudlejningsforpligtelsen typisk annoncering på internettet og mest almindeligt på boligportal.dk.

Er der tale om større udlejere med egen hjemmeside, vil annoncering på hjemmesiden også kunne opfylde forpligtelsen, ligesom denne ofte suppleres med annoncering andre steder, f.eks. på Danske Udlejeres portal.

Tidligere var det også almindeligt med et skilt i vinduet på den tomme lejlighed, men det ses næsten aldrig mere. Denne form for annoncering medfører, at udlejer har udført ”sædvanlige og rimelige genudlejningsforpligtelser”.

Hvornår annoncering?
Udlejers genudlejningsbestræbelser indtræder præcis på det tidspunkt, hvor udlejer pludselig får at vide midt i opsigelsesvarslet, at lejeren nu er flyttet, og enten sender lejeren en mail herom eller henvender sig på udlejers kontor og afleverer nøglerne eller afleverer nøglerne i udlejers postkasse og indtræder ikke før, jfr. ordene i LL § 86, stk. 3, ”fraflytter inden”.

En yderligere forpligtelse indtræder samtidig, hvis udlejer ikke allerede tidligere har indkaldt lejeren til flyttesyn. Selvom lejeren pludselig afleverer nøglerne til lejemålet, eller meddeler han er flyttet, skal udlejer inden 14 dage efter lejerens flytning/aflevering af nøglerne indkalde til flyttesyn skriftligt med mindst 7 dages varsel. Er der tidligere indkaldt til et flyttesyn på et senere tidspunkt kan et kortere varsel aftales, hvis lejeren går med til det, men kun lejeren kan foreslå eller aftale et kortere varsel. Udlejer skal altid respektere fristen på 7 dage.

Ny dom af 28/11 2019:
En lejer opsagde sin lejlighed den 26/2 2018 til fraflytning pr. 31/5 2018. Udlejer bekræftede modtagelsen af opsigelsen og indkaldte samtidig lejeren til flyttesyn den 7/5 2018.

Imidlertid henvendte lejeren sig pludselig på udlejers kontor den 30/4 2018 og afleverede nøglerne, idet hun samtidig meddelte, at hun var fraflyttet lejemålet.

Udlejeren tog aflevering af nøglerne som udtryk for, at lejeren hurtigst muligt ønskede et flyttesyn, således at genudlejningen eventuelt kunne fremskyndes og sendte en mail til lejeren den 2/5 med foreslået fremrykkelse af flyttesynet til den 3/5, men modtog ikke svar fra lejeren.

Da udlejeren mødte op til flyttesynet den 3/5 kunne det konstateres, at lejeren ikke kom og udlejeren gennemførte flyttesynet selv og sendte en kopi af fraflytningsrapporten til lejeren.

Da lejeren havde den indvendige vedligeholdelsesforpligtelse, herunder til maleristandsættelse, men ikke havde foretaget sig noget inden afleveringen, indeholdte fraflytningsrapporten et krav om maling af en del af lejligheden. Det flyttesyn der tidligere var indkaldt til til gennemførelse den 7/5 blev således ikke gennemført, hvilket var dumt af udlejer, jfr. nedenfor.

Da lejeren modtog opgørelsen for fraflytningsudgifterne indbragte lejeren denne for huslejenævnet med påstand om, at lejeren skulle slippe for at betale for istandsættelsen, idet lejeren ikke havde accepteret nogen afkortning af 7 dages fristen og derfor heller ikke var mødt op den 3/5, og da flyttesynet i mellemtiden var gennemført og lejeren havde modtaget en kopi af rapporten, var der heller ikke nogen grund til at møde op til det oprindeligt indkaldte flyttesyn den 7/5. Huslejenævnet statuerede herefter også, at udlejer havde tabt sit krav om istandsættelse. Lejeren mente også, at lejeren ikke skulle betale husleje den sidste måned, hvilket huslejenævnet dog ikke var enig i, hvorefter lejeren indbragte sagen for boligretten.

Yderligere oplysninger i boligretten:
Under sagens behandling i boligretten kom det frem, at udlejeren først den 28/5 havde annonceret lejligheden på boligportalen og den 31/5 2018 annonceret lejligheden på sig egen hjemmeside, men også at udlejeren tidligere havde haft lejligheden annonceret på egen hjemmeside, men taget den af igen, således at den ikke skulle stå for længe på udlejers egen portal og denne tidligere annoncering kunne derfor ikke bevises. Rent praktisk gennemførte udlejeren istandsættelse af lejligheden i løbet af maj og juni måned, hvorfor lejligheden ikke kunne udlejes igen pr. 1/6, men først 1/7, og i denne sidste måned bærer udlejer naturligvis selv tabet af den manglende lejeindtægt.

Det afgørende spørgsmål var med andre ord, at når genudlejningsbestræbelserne skal iværksættes efter at lejeren er fraflyttet i utide, det vil sige efter den 30/4, og hvor der var aftalt et flyttesyn til den 7/5, er spørgsmålet i realiteten om lejeren kunne forvente at slippe for at betale husleje i maj måned, hvilket naturligvis ville være stødende og urimeligt for udlejer, idet udlejer måtte kunne gå ud fra, at han har maj måned til at gøre lejemålet i stand.

Dom og resultat:
Lejer har ved opsigelsen af lejligheden tilkendegivet overfor udlejeren, at fraflytning ville være den 31/5 2018. Lejeren har den 30/4 2018 henvendt sig på udlejers kontor og meddelt, at hun var fraflyttet lejligheden. Hun afleverede samtidig nøglerne til lejemålet. Lejligheden var ikke istandsat ved nøgleaflevering. Det er ubestridt, at udlejeren først ved nøgleafleveringen fik kendskab til, at lejeren fraflyttede inden opsigelsesvarslets udløb. Lejligheden blev først genudlejet efter udløbet af opsigelsesperioden.

Under disse omstændigheder finder boligretten, at udlejeren ikke burde have kunnet udleje lejligheden til anden side tidligere end med virkning fra den 1/6 2018, og dermed ikke tidligere end ved udløb af opsigelsesperioden. Der er derfor ikke grundlag for at fastslå, at udlejeren burde have indvundet noget ved genudlejning, som skal fragå i hans krav overfor lejer, jf. lejelovens § 86, stk. 3.

Udlejers frifindelsespåstand tages derfor til følge.

Kommentarer: Sagen er enkel og banal og rimelig og dommen er naturligvis helt korrekt. Den omtales fordi det ofte er lejers opfattelse, at udlejers genudlejningsforpligtelse indtræder ved opsigelsen, således at når lejeren på et senere tidspunkt, mens opsigelsesvarslet løber, pludselig meddeler udlejeren, at han flytter nu, eller er flyttet, fordi han har fundet en ny lejlighed, tror at genudlejningsforpligtelsen startede allerede ved opsigelsen, således at lejeren kan slippe for at betale den 3. og sidste måned.

Det er meget ofte det som tvisterne i denne type sager drejer sig om, hvorfor jeg har fundet det hensigtsmæssigt at præcisere, dels hvornår forpligtelsen indtræder og hvad der er sædvanligt indhold af en genudlejningsforpligtelse.

Dommen blev afsagt af boligretten i Kolding den 28/11 2019.

Andre regler om genudlejningsforpligtelsen:
Lejeloven indeholder en yderligere bestemmelse om udlejers genudlejningsbestræbelse, nemlig i lejelovens § 95.

Denne bestemmelse omhandler de tilfælde, hvor lejeren har gjort sig skyldig i væsentlig misligholdelse, f.eks. betalingsmisligholdelse, og udlejer derfor hæver lejemålet. I så fald er lejeren som bekendt forpligtet til at betale husleje efter ophævelsen, indtil det tidspunkt hvor lejeren selv kunne have opsagt lejemålet.

Hvis lejeren efter ophævelsen nægter at flytte, eller rent faktisk ikke flytter, vil næste skridt enten være en udsættelse igennem fogedretten, hvilket ofte tager et par måneder, eller gennemførelse af en boligretssag, som tager længere tid, hvorfor udlejers genudlejningsbestræbelse, hvis der skal gennemføres en boligretssag, først indtræder når der er afsagt dom i sagen, idet det først herefter er oplyst om ophævelsen var lovlig og om lejeren derfor skal flytte.

I de øvrige tilfælde indtræder genudlejningsbestræbelserne allerede ved udlejers ophævelse, hvorfor ordlyden i LL § 95, stk. 2, også er anderledes end i ordlyden af bestemmelsen efter opsigelse og lyder således:

Når udlejeren hæver lejeaftalen, skal lejeren fraflytte og betale leje m.v. for tiden ind til han kunne fraflytte med sædvanligt varsel, sædvanligvis på 3 måneder. Lejeren skal endvidere erstatte udlejeren ethvert tab, derunder omkostningerne ved lejerens udsættelse af det lejede.

Udlejeren skal bestræbe sig for at genudleje det lejede. Hvad udlejer indvinder eller burde have indvundet ved genudlejningen, hvilket skal fragå i hans krav overfor lejeren.

Pas på fælden:
Hvis udlejer har mulighed for og ret til at genudleje lejligheden til en højere leje end hidtil, kan dette medføre at det tager længere tid inden lejemålet er genudlejet og at lejeren derfor gør gældende, at udlejeren burde have annonceret genudlejningen til den samme husleje, som den fraflyttende lejer betalte og derfor selv har været årsag til senere genudlejning, hvorefter udlejeren har rejst krav om betaling af den sidste måneds leje.

For det første betyder dette, at udlejeren har bevisbyrden for at størrelsen af den fraflyttende lejers husleje var for lav, og at den forhøjede leje var lovlig, hvilket ofte kan volde problemer.

Denne situation forekom i en dom, afsagt af retten på Frederiksberg i 2009, hvor retten skrev i dommen, at ”da genudlejningen er sket til en væsentlig højere leje end fastsat af huslejenævnet, har udlejer tilsidesat sin pligt til at foretage relevant genudlejningsbestræbelser efter LL § 86, stk. 3, og at det er lagt til grund for rettens afgørelse at ”idet det kan lægges til grund, at lejligheden kunne have været genudlejet til den af huslejenævnet fastsatte husleje, hvorefter lejerens påstand om at udlejeren skulle betale den sidste måneds leje tages til følge.”

Dommen er næppe korrekt, men i den foreliggende situation havde udlejeren ikke sørget for en prøvelse af at huslejenævnets afgørelse om lejens størrelse var forkert. Det er i denne situation vigtigt, som led i sagen, også at udlejeren fører bevis for at den højere genudlejningsleje lovligt var højere. Det er tvivlsomt at afgørelsen var rigtig, og denne er nærmere omtalt og kommenteret af Kim Frost i T:BB 2010.114.

Læs artiklen

Ejendomsnyt:

Ret nemt dine BBR-oplysninger online på ”Ret BBR”: Du kan nemt ændre i dine ejendomsoplysninger i BBR online i stedet for gennem kommunen. Husk det, for du risikerer – som ansvarlig boligejer – en bøde, hvis du ikke har orden i BBR om din ejendom. BBR har siden 1977 indsamlet oplysninger om landets bygninger og bo-liger fra ejerne selv. Oplysningerne blev i starten hovedsageligt brugt til boligoptællinger og ejendomsvurderinger. I dag benyttes BBR-data af mange forskellige myndigheder og private virksomheder. Oplysninger fra BBR danner blandt andet grundlag for beregning af ejendomsværdiskat og afgifter til vand, varme og renovation. Derudover bruges data fra BBR ved optagelse af lån og ved forsikring af ejendommen. Hvis oplysninger ikke er indberettet rettidigt eller der er givet urigtige oplysninger, kan kommunen ud-stede bøder på op til kr. 5.000,-Indberetning og rettelser kan nu i alle landets kommuner ske via SKAT’s selvbetjente og digitale løsning ”Ret BBR”. Du er som ejer forpligtet til at give kommunen besked, hver gang der sker ændringer på din ejendom, eksempelvis ændringer i arealer, ændrer på varmekilder, installationsforhold som toilet, tagdækning, udestue, tilbygninger, f.eks. garage eller skur. Forhold som kræver byggetilladelse vil automatisk blive rettet i BBR.

Find den fulde liste over oplysninger, som du har pligt til at indberette til BBR på førnævnte hjemmeside.

Frie data om ejendomme:
Udviklings- og Forenklingsstyrelsen, som er en del af Skatteministeriet, har nu gjort det endnu nemmere at få adgang til data for professionelle brugere af Bygnings- og Boligregisteret (BBR) som f.eks. ejendomsejere og -mæglere og virksomheder i finanssektoren. Data som typisk anvendes i forbindelse med bl.a. långivning, ejendomshandler og ejendomsbeskatning.

Den enklere adgang til BBR-data trådte i kraft i juni 2019 gennem Den Offentlige Informationsserver (OIS), som udstiller BBR- data til professionel brug. Ændringen gælder for ikke-fortrolige BBR-data, som der i praksis nu vil være fri adgang til.

For virksomheder, der distribuerer BBR-data, og professionelle brugere af BBR-data betyder ændringen mindre administration og enklere processer. Udviklings- og Forenklingsstyrelsen arbejder hele tiden på at gøre adgangen til helt almindelige data mere digital og let for alle brugere i samfundet, blandt andet gennem dette nye tiltag.

Læs artiklen

Nyt fra Huslejenævnene:

Vi har i Udlejerforeningen en del gange fået spørgsmålet om, hvem der skal klage i en tvist om fraflytningsrapporten. Er det lejer eller udlejer?

For eksempel: Lejer ønsker ikke at under-skrive eller modtage fraflytningsrapporten i forbindelse med flyttesynet. Eller han erklærer sig direkte uenig i indholdet. Det har skabt en situation, hvor udlejer er i tvivl om han skal gå i Huslejenævnet. Der er ikke love eller regler for, hvem der skal starte en sag med udgangspunkt i omtalte tvist. Hvis udlejer har opfyldt de formelle regler, samt udleveret flytterap-porten eller alternativt eftersendt den, hvis lejer ikke vil modtage den under flyttesynet, samt godtgjort og veldokumenteret sine krav, evt. med fotos eller vidner, i flytterapporten, ja så burde han være på den sikre side. Der vil således ikke være grund til at udlejer indgiver en sag til Huslejenævnet, og han kan eksempelvis påbegynde istandsættelsen af lejemålet. Hvis lejer indgiver sagen, vil sagen blive modbevist af en veldokumenteret fraflytningsrapport.

En vurdering af om man skal starte en sag, vil i visse tilfælde også bero på selve sagens omfang og karakter. Hvis der økonomisk er meget på ”spil” og lejer er udspekuleret, kan det i disse tilfælde må-ske være er fordel at få nævnet ind over for at fastslå istandsættelseskravet.

I Huslejenævnene har vi desværre stadig en del tabte sager i forbindelse med ønskede istandsættelseskrav ved fraflytningssynet, hvor udlejer på grund af banale fodfejl ikke overholder formalia. De formelle regler er overordnet kort:

Det fremgår af lejelovens §98, stk. 3 og 4, at udlejere, der udlejer mere end én beboelseslejlighed, skal syne beboelses-lejligheden senest to uger efter, at udlejeren er blevet bekendt med fraflytning. Den fraflyttende lejer skal indkaldes skriftligt til synet med mindst 1 uges varsel, og der skal udarbejdes flyttesynsrapport, som skal udleveres til lejer ved synet eller sendes til lejeren senest 2 uger efter synet, såfremt lejer ikke er til stede eller ikke vil kvittere for modtagelsen. Det forudsættes naturligvis også, at i lejemål indgået efter 1. juli 2015, er der afholdt indflytningssyn.

Er ovennævnte opfyldt kommer vi så til selve fraflytningsrapporten, som også giver anledning til tvister. Det skal bemærkes, at der ikke er nogen formkrav til udarbejdelse af flyttesynsrapporter efter lejelovens § 98, stk. 4, men at de krav, udlejer ønsker at gøre gældende over for lejer, skal være klare og præcise, jf. Vestre Landsret dom af 11. sept. 2015, hvor retten fandt, at udlejers reklamation over mangler ved fraflytning ikke var specificeret på en sådan måde, at udlejers krav kunne anses for at være blevet gjort gældende over for lejer. Det samme i en anden sag fra Vestre Landsret fra juni 2009 blev rapporten tilsidesat, idet udle-jer alene havde henvist til, at ”lejemålet ikke var malet og rengjort”.

I en sag fra Aarhus blev i flyttesynsrapporten angivet en række forhold med beskrivelsen ”God stand – vedligeholdelse kan være påkrævet”. Denne reklamation fandtes ikke tilstrækkelig specificeret, da der ikke nærmere er taget stilling til, hvorvidt tilstanden giver anledning til istandsættelse og dermed var påkrævet.

I en anden udenbys sag var der i en lejlighed, hvor lejer var ryger og erkendte dette, aftalt den skulle males. Malerne havde – naturligvis -først afvasket væg-gene på grund af nikotin, hvilket fremgik af malerregningen. Lejer ville ikke betale for afvaskningen, da det ikke fremgik af flyttesynsrapporten. Udlejer tabte sagen.

I en anden rygerlejlighed var der malet to gange pga. nikotin. Lejer ville ikke betale for 2 gange maling, da det ikke fremgik af rapporten. Her tabte lejer dog sagen.

Man kan vel sige, at hvis en professionel håndværker skønner en bestemt udførelse nødvendig for et ordentligt resultat, bør det vel udføres således. Uden det for udlejer er nødvendigt at redegøre for arbejdsgangen ud i detaljer i fraflytningsrapporten.

I en tredje sag fra Aarhus havde udlejer under gulve anført sine krav med ”Påkrævet vedligeholdelse”. Lejer havde klaget over dette punkt, da denne ikke mente at istandsættelse var nødvendig. Nævnet fandt på denne baggrund af sagens oplysninger, at udlejer ikke alene ved fraflytningsrapporten havde godtgjort, at det var påkrævet at istandsætte gulvene. En tekst med ”påkrævet vedligeholdelse” er således ikke nok. Den skulle være suppleret med tekst som: stødmærker, hakker, slidte felter osv. Gerne specificeret for de forskellige rum og med eventuelle fotos som dokumentation.

I en netop aktuel sag – også fra Aarhus – havde udlejer i Udflytningsrapporten skrevet et ”M” ud for de ting, han mente skulle udbedres. ”M” betød males for lejers regning. Lejer deltog ikke i flyttesynet, hvorfor rapporten blot var fremsendt. Lejer var uenig og klagede til Huslejenævnet. Nævnet anmodede udlejer om at dokumentere, at istandsættelsen har været påkrævet ved lejers fraflytning, idet denne dokumentation ville være afgørende for udlejers krav. Udlejer svarede, at hans krav var tilstrækkelig dokumenteret ved den fremlagte fraflytningsrapport.

Udlejer tabte sagen, da nævnet fandt, at udlejer ikke har godtgjort eller påvist , at istandsættelsen af lejemålet har været påkrævet ved fraflytning, jf. lejelovens § 19, stk. 2 og § 98, stk. 1, og at det er ud-lejer, der skal dokumentere dette, hvilket ikke alene kan ske ved fremlæggelse af en fraflytningsrapport, som udlejer har udarbejdet, og som alene angives ved bogstavet “M”, at der skal males og slibes gulve på lejers regning.

Hvis udlejer i sidste sag i det mindste havde skrevet tilbage til Huslejenævnet og udførligt anført og beskrevet de fejl og mangler, som han ville gøre krav på, eventuelt suppleret med nogle fotos, ja, så kunne han sikkert have vundet sagen. Eller den var blevet afvist, da det ville kræve en bevisførelse, som Huslejenævnet ikke kan foretage.

Det bedste havde naturligvis været, hvis udlejer fra start på fraflytningsrapporten havde indskrevet/specificeret de fejl og mangler, som han ville påberåbe sig. Det havde været den bedste dokumentation for at istandsættelsen har været påkrævet.

Men overordnet kan vi kun appellere til udlejer om at specificere mest muligt ved udfærdigelsen af flyttesynsrapporten, da mange lejere er på vagt for at finde en overset detalje, som udlejer under flyttesynet ikke lige har fundet nødvendig at medtage eller præcisere. Endnu vigtigere er specifikationen, hvis lejer ikke deltager i flyttesynet eller ikke vil underskrive for modtagelsen. Efter flyttesynet er disse, ofte indlysende, krav tabte. Ja, snubletråde er der nok af for en udlejer.

Læs artiklen

LARS H. RASMUSSEN, Formand

I 2017 bestemte Vestre Landsret i en kendelse, at EU-domstolen skulle se på SKAT’s praksis om moms på bygninger, der sælges med henblik på nedrivning. Som hovedregel er salg af fast ejendom fritaget for moms. Siden 2011 har der dog som en undtagelse været momspligt ved salg af nye bygninger og byggegrunde. Salg af grunde med en bygning, som ikke er nyopført, er momsfri. Skat har imidlertid haft den praksis, at grunde med bygninger, hvor det er købers hensigt at rive bygningen ned og bygge nyt, skal omklassificeres til en ren byggegrund, og dermed momspligt.

SKAT’s brede opfattelse af, hvad en byggegrund er, har ramt mange ejendoms-udviklingsprojekter, hvor momspligten ikke har været en del af de indledende kalkulationer. Pludselig er ejendoms-projekter blevet belagt med moms, fordi den blotte forhandling omkring bygge-muligheder, ændret lokalplan m.m. af bebyggede ejendomme, har medført at skattemyndighederne nu har anset ejendommen som en byggegrund. Det vil sige, at det er nok, hvis det fremgår af omstændighederne, at køberen af ejendommen har til hensigt at nedrive bygningerne.

Det til trods for, at i de danske moms-regler er byggegrunde defineret som ubebyggede arealer, som kan bebygges. Ifølge denne definition kan en ejendom således kun være en ”byggegrund”, hvis grunden er ubebygget. Endvidere pointeres det, at momsreglerne er begrundet i, om der skabes merværdi.

Skats udlægning af reglerne har da også resulteret i en lang række klagesager, og SKAT’s praksis blev således i 2016 underkendt af Landsskatteretten i en sag med entreprenørselskabet KPC, som købte et pakhus på Odense Havn, hvor SKAT pålagde moms, da ejendommen skulle bruges til boliger forudsat en ny lokalplan. Landsskatteretten slog fast, at en ejendom bestående af grund med en eksisterende bygning, ikke kunne anses som et momspligtigt salg af en byggegrund. På salgstidspunktet var opført en bygning, hvorfor der ikke var grundlag for at omklassificere den som en ubebygget fast ejendom, dvs en grund. Det var endvidere irrelevant, at der var en hensigt om at nedrive den eksisterende bygning for at give plads til nyt byggeri. En hensigt er ikke nok ifølge EU-domstolen.

EU-domstolen har nu med en længe ventet dom underkendt skattemyndighedernes praksis om momspligt af ejendomme med bygninger, som skal – eller formodes – rives ned af køber. EU-domstolen har nu – ligesom Landskatteretten – slået fast, at parternes hensigt er uden betydning for vurderingen af momspligten i forbindelse mad salg. EU-domstolen fastslår, at det under alle omstændigheder er i strid med Momsdirektivets intention at udstrække momspligten for byggegrunde til ejendomme med gamle bygninger. I de situationer, hvor en ejendom sælges med direkte vilkår om, at sælger skal nedrive bygningerne, må det formodes at Skattestyrelsens praksis vil blive opretholdt.

Den endelige dom i KPC sagen skal afsiges af Landsretten, hvor man må formode, at den lægger EU-dommen til grund, hvorefter det forventes, at Skatteministeriet udsender et nyt styresignal omkring praksis.

Det åbner op for adgang til genoptagelse og tilbagebetaling af moms, der som følge af Skattestyrelsens praksis med urette er blevet opkrævet, og som har ført til tab for sælgere af gamle bygninger. Da den forkerte praksis har stået på i næsten 8 år, må forventes en lang række sager om tilbagebetaling af moms.

Et andet – og ikke helt uvæsentligt – aspekt er den forkerte, må man formode, prisfastsættelse af byggeretsmeter på diverse ejendomsudviklingsprojekter. Byggeri af boliger er, som bekendt belagt med moms, hvorfor en ejendomsudvikler har dette beløb med i sin kalkule, når han projekterer nybyggeri. Dette har trykket salgsprisen på ejendomme til nybyggeri, fordi de solgte byggeretsmeter skulle belægges med moms. Nu viser det sig, at der ikke skulle have været moms på de omtalte ejendomme med gamle bygninger, hvorfor sælger kunne have opnået en højere salgspris. Nemlig svarende til den fejlagtige pålagte moms. Vil sælgerne af boligbyggeretsmeter kunne få kompensation for disse tab på grund af SKAT’s forkerte praksis?

 

Læs artiklen

LARS H. RASMUSSEN, Formand

I årets første nummer af Nyhedsbrevet var jeg så letsindig at lave en lille artikel med titlen ”Århundredets chance for en billig rente”. Renten havde på det tidspunkt, i januar – februar, taget et større dyk, og den generelle opfattelse i markedet – og hos undertegnede – var, at nu kunne det ikke blive billigere, og renten ville kun gå op igen! Den lange 30 årige rente lå dengang på cirka 1,7%.

Endnu engang trodser renteudviklingen økonomernes spådomme. Måske det er derfor, det drillende siges, at økonomi er den videnskab, som har et nyt svar hvert år på det samme spørgsmål ! Bunden er åbenbart endnu ikke nået, for på det seneste er obligationskurserne endnu engang steget markant. Det gælder faktisk på alle løbetider. Årsagerne er mange, såsom Brexit-kaos, handelsusikkerhed overfor Kina og resten af verden, begyndende stagnation og faldende inflation i Europa med mere. ECB har nedsat renten, og Nationalbanken herhjemme har nedsat indskudsrenten til minus 0,75 %. Faktisk har Nationalbanken nu haft negativ indlånsrente siden 2012.

Vi lever i en usædvanlig tid, hvor penge er blevet næsten gratis, og har du overskudslikviditet skal du sågar betale gebyr for at sætte dem i banken. Ingen vil bruge de mange penge, som med rund hånd er smidt på markedet af centralbankerne. Folk vil være likvide, også selv om det koster at få kon-tanterne opbevaret i bankerne. Kun under madrassen er det gratis.

Begrebet ”Cash is King” opstod i starten af den sidste finanskrise i 2008-09, hvor ingen turde investere i noget. Kun kontanter duede, hvorfor det til sidst hed ”Cash is God”!

Det nærmeste alternativ til placering i banken er obligationer, hvorfor der så også kommer negative renter her, når alle obligationer i markedet opkøbes. Med negative renter helt op til 10 år. Samt en 30-årig rente på kun 0,7%.

For os i ejendomsbranchen, som er meget kapitaltung, må det jo siges at være en ønskesituation. Vores eksisterende lån er blevet billigere, det er rigtig godt. Det store 1.000-kroners spørgsmål er, om vi skal låne noget mere og købe lidt flere ejendomme? Med en lånerente på nul burde man jo opkøbe alt, da afkastet på ejendomme her i Aarhus jo stadig er positivt. Risikoen er om ejendommene stadig kan lejes ud og ikke pludselig falder i pris.

Det seneste år er indbyggertallet steget med godt 4.100 og inden året er omme vil Aarhus Kommune runde 350.000 indbyggere. Prognoserne for nettotilflytningen de næste 10 år forudsiger, at vi til den tid vil være 398.000. Tilsvarende bliver der også tilført mange nye boliger, som vil lægge en dæmper på leje- og prisstigninger. Men holder befolkningstilvæksten vil de mange flere boliger også blive efterspurgt uden risiko for deciderede lejefald.

Så det bliver nok at spekulere over for den aktive ejendomsinvestor her i de mørke efterårsmåneder.

Læs artiklen

LARS H. RASMUSSEN, DIREKTØR

De nye regler indebærer bl.a., at afgif-ten for tinglysning af pant i fast ejen-dom nedsættes, tidligere betalt afgift i flere tilfælde kan genbruges på tværs af pantebrevstyper, samt at hovedsto-len på pantebreve, ejerpantebreve og kreditforeningspantebreve, som afly-ses i forbindelse med tinglysning af nyt pant, kan modregnes i det nye pantsikrede beløb. Tidligere kunne alene mod-regnes i den aflyste restgæld.

Tinglysningsafgiftsloven (TAL ændres den 1. juli 2019 på følgende områder:
• Pantebreve i fast ejendom og andelsboliger får nye afgiftssatser
• Reglerne for brug af hovedstols- princippet ændres
• Restgældsprincippet bortfalder. Muligheden for at tinglyse respekt- påtegninger afgiftsfrit bortfalder
• Der skal betales afgift for tinglysning af underpantsætning af ejerpante breve i fast ejendom og andelsboliger

Desuden ændres fristen, der vedrører afløsningspantebreve i erhvervsaktiver, fordringspant og virksomhedspant.

De nye regler i tinglysningsafgiftsloven gælder for anmeldelser til tinglysning, der foretages fra og med den 1. juli 2019. Formålet er at gøre reglerne om tinglysning af pant i fast ejendom og andelsboliger mere enkle og ensartede.

Nye afgiftssatser
Afgiften for en tinglysning består som hidtil af et fast beløb (grundafgift) og et variabelt beløb (procentafgift). Ved tinglysning af nyt pantebrev eller ved en forhøjelse/udvidelse af et allerede tinglyst pantebrev i fast ejendom (Ting-bogen) og andelsboliger (Andelsboligbo-gen), skal der fra den 1. juli 2019 betales en grundafgift på 1.640 kr. og en variabel afgift på 1,45 % af afgiftsgrundlaget efter TAL § 5 a.

Følgende regler gælder for betaling af grundafgiften:
• Grundafgiften på 1.640 kr. skal altid betales, uanset om der i øvrigt betales variabel afgift på 1,45 %.
• Grundafgiften som betales ved tinglysning af påtegninger (ændringer) til pantebreve i Ting- bogen og Andelsboligbogen, nedsættes også til 1.640 kr.
• Afgiften for tinglysning af løsøre- pantebreve – herunder også virk- somhedspant og fordringspant (i Personbogen og i Bilbogen) – er stadig 1.660 kr.

Reglerne om brug af hovedstolsprincippet ændres
Fra den 1. juli 2019 skal reglen om nedsat afgift efter hovedstolsprincippet i TAL § 5 a bruges i forbindelse med tinglysning af nyt pantebrev i fast ejendom og andels-bolig, når der er et eksisterende tinglyst pant i ejendommen eller andelsboligen (fx ved omlægning af lån). Dette gælder uanset, hvornår de eksisterende pante-breve er tinglyst.

Restgældsprincippet efter den gældende § 5, stk. 2, bortfalder derfor fra og med den 1. juli 2019.

De hidtidige regler om nedsat afgift for nyt pant ved låneomlægninger mv. kunne kun anvendes for bestemte typer pantebreve og lån. Det ændres, så reglerne nu kan bruges for alle typer pantebreve undtagen skadesløsbreve.

Reglen om nedsat afgift i § 5 a kan der-med fortsat ikke benyttes for tinglysning af panttypen skadesløsbrev eller på grundlag af et tidligere tinglyst pant ved skadesløsbrev.

Reglerne om dobbelt grundafgift, når det hidtidige pant er et ejerpantebrev, bortfalder fra den 1. juli 2019. Begrænsningen i brug af ejerpantebreve, omdannet fra andre pantebrevstyper, bortfalder også.

Afgiftspantebreve
Efter hovedstolsprincippet kan man som hidtil gemme en uudnyttet mulighed for nedsat afgift fra et tidligere tinglyst pant til senere tinglysning af nyt pant i samme ejendom. Det sker, når man opretter et såkaldt afgiftspantebrev.

Fra og med den 1. juli 2019 udvides ho-vedstolsprincippet, så det gælder generelt. Det betyder, at et indfriet pantebrev eller et ejerpantebrev i fast ejendom eller andelsbolig efter de nye regler kan om-dannes til et afgiftspantebrev, som så kan bruges til at gemme en uudnyttet mulighed for nedsat afgift. Dette gælder, uanset hvornår pantebrevet eller ejer-pantebrevet er tinglyst. Afgiftspantebrevets størrelse er den hidtil tinglyste ho-vedstol, som ikke tidligere er blevet brugt til afgiftsnedsættelse ved tinglysning af nyt pant i samme ejendom. Reglerne kan også benyttes for pantebreve i andelsbo-liger tinglyst i Andelsboligbogen.

Regler som ikke ændres
De øvrige betingelser for anvendelse af hovedstolsprincippet i § 5 a ændres ikke. Det betyder fx, at det nye pantebrev sta-dig skal anmeldes, inden det tidligere pantebrev aflyses, og at pantebrevene skal have pant i samme ejendom eller andelsbolig.

Det tidligere pantebrev eller afgiftspantebrev skal være nedlyst eller aflyst senest et år efter anmeldelsen af det nye pantebrev.

Overgangsregler – pant tinglyst før den 1. juli 2007
De hidtidige betingelser gælder for afgift af pantebreve, som bliver tinglyst inden den 1. juli 2019 efter restgældsprincip-pet. Det er de tilfælde, hvor det hidtidige pant er tinglyst før den 1. juli 2007, og hvor afgiften af det nye pant derfor er omfattet af den hidtidige § 5, stk. 2 (rest-gældsprincippet).

Det betyder fx, at der ikke kan oprettes afgiftspantebreve i forbindelse med transaktionen. Og at det hidtidige pant skal aflyses eller nedlyses inden for et år regnet fra tinglysningen af det nye pante-brev. Det gælder uanset, at aflysningen el-ler nedlysningen sker efter den 1. juli 2019.

Fra og med den 1. juli 2019
Pantebreve tinglyst før den 1. juli 2007 kan fra den 1. juli 2019 benyttes efter de nye regler om hovedstolsprincippet i § 5 a. Det betyder fx, at hvis et pantebrev tinglyst før den 1. juli 2007 kun er delvist udnyttet til tinglysning af nyt pant efter restgældsprincippet før den 1. juli 2019, og nedlyst som følge heraf, vil det fra den 1. juli 2019 kunne benyttes efter hovedstolsprincippet for den hovedstol, det er nedlyst til (ny § 5 a).

Tinglysning af afgiftsfrie respekt-påtegninger ophører
Fra den 1. juli 2019 kan man ikke længere tinglyse respektpåtegninger afgiftsfrit, da der altid skal betales afgift af tinglysning, der vedrører pant.

Efter de nye regler vil tinglysning af respektpåtegning på pantebreve i Tingbogen og i Andelsboligbogen derfor altid udløse en grundafgift på 1.640 kr.

Der indføres grundafgift for tinglysning af underpant i ejerpantebreve
Der indføres en afgift på 1.640 kr. for tinglysning af underpant i ejerpantebreve og videreoverdragelse af et allerede tinglyst underpant i et ejerpantebrev til anden panthaver, når ejerpantebrevet tinglyses eller er tinglyst i Tingbogen eller i Andelsboligbogen.

Ved forhøjelse af underpantsætningen betales også 1.640 kr. Hvis underpant-sætningen sker i samme anmeldelse som oprettelsen af ejerpantebrevet, betales grundafgiften på 1.640 kr. dog kun én gang.

For tinglysning af underpant i ejerpantebreve i Personbogen og Bilbogen er fortsat afgiftsfrie.

Fristen ændres vedrørende afløsningspantebreve i erhverv-aktiver, virksomhedspant og fordringspant
Fra den 1. juli 2019 udvides fristen for at aflyse det tidligere pant fra 30 dage til 60 dage i forbindelse med tinglysning af afløsningspantebreve i erhvervsaktiver, fordringspant og virksomhedspant.

Love og regler
Ændringerne (som vedrører tinglysnings-afgift) fremgår af § 20 i lov nr. 1728 om ændring af tinglysningsafgiftsloven og forskellige andre love og om ophævelse af lov om afgift af antibiotika og vækstfremmere anvendt i foderstoffer af 28. december 2018. Som følge af lovændringerne er der udstedt en revideret bekendtgørelse til tinglysningsafgiftsloven, bekendtgørelse nr. 532 af 25. april 2019, som træder i kraft den 1. juli 2019.

Se lov og bekendtgørelse på retsinformation.dk. Søg på nummer og årstal.

Læs artiklen

ERIK AAGAARD POULSEN, ADVOKAT, ADVOKATERNE I JYLLANDSGAARDEN

Siden indførelsen af kravene om ind-flytnings- og fraflytningssyn fra 1/7 2015 er der rigtig mange udlejere, der har tabt mange penge på en enkelt lille fodfejl, enten i forbindelse med indkaldelse eller gennemførelse af fraflytningssyn, eller andre formelle mangler.

Særligt indholdet af en række formelle krav i LL § 98 til fraflytningssyn har med-ført mange urimelige og store tab for udlejerne for helt berettigede krav, efter det har kunnet konstateres, at såvel hus-lejenævn som boligretter håndhæver de formelle krav ret håndfast, selvom der er mulighed for at lempe på kravene efter LL § 99 a, som siger at ”reglerne i § 98, stk. 1, 3. punktum og stk. 2, 1. punktum, hvor der i henhold til § 98 stk. 3 er pligt til at af-holde flyttesyn, og stk. 3 – 5, kan ikke fraviges til skade for lejeren.”

De nævnte formelle krav kan således godt fraviges, hvis det ikke er til skade for lejeren, hvilket netop ofte er tilfældet, når lejeren har haft tilstrækkelige muligheder for at varetage sine interesser i forbindelse med fraflytningssyn.

Et af de mest firkantede formkrav, som har givet mange fjollede urimelige resultater, er vilkåret i LL § 98, stk. 3, 2. punktum om at ”den fraflyttende lejer skal indkaldes skriftligt til synet med mindst 1 uges varsel.” Udlejeren og lejeren kan dog aftale et kortere varsel, når lejemålet er ophævet eller opsagt.

I forarbejderne til loven er det oplyst, at det er forudsat, at udlejeren først har varslet skriftligt korrekt med 1 uges varsel, inden parterne eventuelt efterfølgende aftaler et andet tidspunkt, som kan være afholdelse inden de 7 dage er gået.

De faktiske omstændigheder:
Sagen drejer sig om en lejlighed i Kolding, der blev lejet før 1/7 2015, og opsagt efter de nye reglers ikrafttræden den 1/7 2015, med pligt til at indkalde skriftligt til flyttesyn med mindst 7 dages varsel.

Lejeren overtog lejemålet nyistandsat og skulle efter kontraktvilkårene aflevere lejemålet nyistandsat og lejeren havde også den indvendige vedligeholdelsespligt.

Lejeren var en ung dame, der var født og opvokset i Portugal, men havde boet i Danmark i 14 år, og taler og forstår dansk, men har mere svært ved det skrevne sprog, og særligt fagudtryk.

Da lejeren var klar til at aflevere nøglerne, sendte hun en SMS til udlejeren den 13/9 2015 om, at hun ønskede at aflevere nøglerne og gerne ville ”snakke” med udlejeren. Det aftales herefter pr. SMS at mødes i lejligheden pr. 15/9 2015. Da parterne mødtes i lejligheden gennemgik udlejeren denne sammen med lejeren og oplyste rum for rum, hvad der skulle laves, og herunder hvad det kostede for de enkelte ydelser, samt om hvorvidt der var tale om normal istandsættelse, eller krav som følge af misligholdelse. Samtidig med dette noterede udlejeren disse oplysninger i en flyttesynsrapport, som han bad lejeren om at underskrive, hvilket hun gjorde. I vilkårene over lejerens underskrift var det anført, at lejeren også bekræftede, at have modtaget en kopi af rapporten. Udlejeren tog endvidere bille-der i lejligheden under flyttesynet.

Huslejenævnets afgørelse:
Da lejeren modtog udlejers krav på kr. 12.800,00, der var modregnet i hendes depositum på kr. 15.000,00, indbragte hun sagen for huslejenævnet, som traf afgørelse om at udlejers krav for istandsættelse var bortfaldet, idet der ikke var indkaldt korrekt til flyttesyn efter LL § 98, stk. 3, skriftligt med mindst 7 dages varsel.

Boligrettens dom:
Udlejeren indbragte nævnets afgørelse for boligretten i Kolding.

Under partsforklaringen kom det frem, at lejeren oplyste, at det var korrekt, at hun havde underskrevet fraflytningsrap-porten, men at hun ikke havde modtaget en kopi af denne, selvom hun havde underskrevet på at have modtaget en gen-part. Hun oplyste endvidere, at hun ikke kunne huske at have talt i telefonen med udlejeren i forbindelse med at aftalen om tidspunktet for flyttesynet blev ind-gået. Lejeren tilføjede, at hun bare skal skrive under for at få det overstået, og hvis hun havde vidst, at der var tale om et flyttesyn, ville hun have medbragt en person, der kunne bistå hende.

Udlejeren forklarede at det måtte være klart for lejeren, at der var tale om et flyttesyn, hvilket også fremgår af oplysningerne i flyttesynsrapporten, hvor det er anført, dels hvad skal laves og dels hvad det koster, og om det er normal vedligeholdelseskrav eller misligholdelse, der er tale om, og at lejeren ikke kunne undgå at blive klar herover ved gennemgangen af lejligheden.

Boligrettens dom lød således:
”Parterne har ikke udtrykkeligt aftalt digital kommunikation og boligretten finder ikke at det er godtgjort, at parterne stiltiende har aftalt dette, alene i kraft af den SMS korrespondance, der har været mellem dem. Retten har lagt vægt på, at lejeren op-sagde lejemålet ved almindeligt brev og at parternes SMS korrespondance forud for den 13. september 2015 alene vedrørte af-tale om tid og sted for fremvisning af lejligheden. Boligretten bemærker, at ordlyden i lejerens SMS besked til udlejer af den 13. september 2015 ikke kan tolkes som et initiativ fra hendes side til at der skulle afholdes flyttesyn den følgende dag. Boligretten fin-der herefter, at lejeren ikke blev indkaldt til et flyttesyn den 15. september 2015, jfr. LL § 98, stk. 3. Da der ikke er indkaldt til flytte-syn bortfalder udlejers eventuelle krav om istandsættelse, jfr. LL § 98, stk. 5. Herefter tages lejerens påstand til følge.”

Anke til Vestre Landsret:
Udlejeren ankede afgørelsen til Vestre Landsret.

Vestre Landsrets dom af 8/3 2019:
Landsretten var ikke enig med boligretten i at det alene ved lejerens forklaring om, at hun ikke havde modtaget kopi af fraflytningsrapporten, var ført et tilstrækkeligt bevis herfor, da lejeren havde underskrevet på, at hun havde modtaget en genpart.

Endvidere bør man lægge mærke til, at landsrettens gengivelse, af hvorledes flyttesynet forløb, er detaljeret beskrevet for at kunne forholde sig til at begrunde om lejeren forstod eller burde forstå, hvad der foregik og om lejeren havde en rimelig mulighed for at varetage egne interesser. Baggrunden herfor er sandsynligvis at Vestre Landsret i 2013 og 2016 har truffet tilsvarende afgørelser vedrørende almene boliglejemål, som har de samme regler som blev indført for private lejemål i 2015, hvor det kan udledes af landsret-tens domme for den almene sektor, at der er lagt afgørende vægt på, at formå-let med bestemmelsen om indkaldelse til flyttesyn er at give lejeren mulighed for at varetage sine interesser ved at deltage i flyttesynet. Såfremt lejeren deltager er det som udgangspunkt uvæsentligt om lejeren er indkaldt mundtligt, eller skriftligt, eller om varslet er kortere eller længere.

Præmisserne i landsrettens dom, som anføres nedenfor, er således udtryk både for sund fornuft og en mere rimelig og afbalanceret fortolkning af de firkantede formulerede regler, som giver utilsigtede virkninger:

”Ifølge LL § 98, stk. 3, 2. punktum, skal den fraflyttende L indkaldes skriftligt til fraflytningssyn med mindst 1 uges varsel. Af bestemmelsens 3. punktum fremgår at U og L kan aftale et kortere varsel, når lejeforholdet er opsagt eller ophævet. Der er enighed om, at U ikke indkaldte skriftligt til flyttesyn i overensstemmelse med denne bestemmelse.

Det fremgår af parternes SMS korrespondance den 13. september 2015, at U og L aftalte at mødes i lejligheden den følgende dag med henblik på aflevering af nøgler og at ”snakke”. Om mødet i lejligheden har L forklaret, at U gik rundt og tog billeder og fortalte hvad der skulle laves. U skrev noget ned på et stykke papir, som hun efterfølgende skrev under på. Da L således deltog i en gennemgang af lejligheden og underskrev synsrapporten, hvoraf fremgår, at der er foretaget en besigtigelse af lejemålet, kan en manglende overholdelse af kravet i LL § 98, stk. 3, 2. punktum, ikke føre til at U’s krav i forbindelse med fraflytning er bortfaldet.

Det fremgår af synsrapporten, at L skrev under på at have modtaget en ligelydende genpart af rapporten. L har ikke alene ved sin forklaring bevist, at hun ikke fik udleve-ret en genpart. Derfor lægges det til grund, at L fik udleveret en genpart af synsrapporten, svarende til den rapport der er fremlagt i sagen, jfr. LL § 98, stk. 4.

Af synsrapporten fremgår det, at der skal foretages hhv. normal istandsættelse og istandsættelse som følge af misligholdelse. Udgifterne til istandsættelse er angivet på rapportens side ,1 og på side 2 fremgår det, at de angivne beløb skal betales af L. Det fremstår herefter tilstrækkeligt klart hvilket beløb til istandsættelse, der skulle betales af L i forbindelse med fraflytning. U har derfor heller ikke fortabt sit krav i medfør af LL § 98, stk. 2, jfr. stk. 4.”

Afsluttende bemærkninger:
Indledningsvis skal man lægge mærke til, at landsretten i modsætning til boligret-ten ikke har forholdt sig til boligrettens bemærkninger om, hvorvidt der var aftalt digital kommunikation. Denne del af boligrettens afgørelse var også forkert, alle-rede fordi at det i LL § 98, stk. 3, er en mulighed, når lejemålet er opsagt, at aftale et kortere varsel og naturligvis også at aftale mødedatoen med et kortere varsel.

Landsretten har således lagt den samme fortolkning ind i LL § 98, som de i forvejen havde efter de samme regler i almen lejeloven, ganske enkelt fordi at hovedformålet med bestemmelsen er, at lejeren har mulighed for at varetage sine interesser og få detaljeret oplyst, hvad der skal laves og hvorfor. Når dette endvidere af-sluttes med, at lejeren modtager en gen-part af fraflytningsrapporten, har lejeren haft alle muligheder for at varetage sine interesser og kan ikke bagefter komme og påstå at man ikke var klar over, hvad der egentlig foregik.

Udlejeren kan jo ikke vide, hvad der fore-gik inde i lejerens hoved og hvor meget og hvor lidt hun var klar over, eller for-stod eller ikke forstod. Hvis lejeren er i tvivl må hun spørge, og hvis hun var i tvivl om, at hun kunne varetage sine interesser på en tilfredsstillende måde, kunne hun medbringe en person hertil.

Det afgørende har således været for landsretten, at lejeren har haft tilstrækkelig mulighed for at varetage sin interesser og at hun selv har taget initiativ til at aftale et kortere varsel, hvorfor det ikke skal komme udlejeren til skade, at der ikke er sket en skriftlig indkaldelse med mindst 7 dages varsel.

Dette eksempel skriger også til himlen på hvor urimelig den rigide fortolkning af reglerne forekommer og det er mit håb, at domstolene, og specielt boligretterne, fremover også vil være mere opmærk-somme på bestemmelsen i LL § 99 a, hvorefter man godt kan fravige reglerne i § 98, blot det ikke kan siges at være til skade for lejeren.

Det var det netop ikke i dette tilfælde.
Tak til Vestre Landsret.

(Byrettens dom er trykt i GD 2018/24 B og landsrettens dom i GD 2019/21 V)

Læs artiklen

Lars H. Rasmussen, Formand

Efter en, for de fleste, forhåbentlig veloverstået sommerferie, som dog vejrmæssigt ikke kunne konkurrere med sidste års kanonvejr, skal vi fra Udlejerforeningen Aarhus hermed byde alle vore medlemmer velkommen tilbage til et forhåbentligt udbytterigt efterår. Siden sidste nummer af Nyhedsbrevet har vi haft et folketingsvalg, fået regeringsskifte, optaget 12.479 nye unge og studerende på de videregående uddannelser i landets næst-største by, afviklet et Tall Ship Race med over 525.000 besøgende, samt endelig i sidste uge af CNN er Aarhus blevet udpeget, blandt 20 byer i Europa, som én af de mest spændende at besøge. Så umiddelbart går det jo godt.

Med regeringsskiftet er ejendomsbranchen igen tilgodeset politisk med eget ministerium, idet statsministeren har udnævnt en boligminister, Kaare Dybvad, med selvstændigt ressortområde. Vi sætter pris på denne opgradering af dette trods alt vigtige og store område. Den nye minister er cand.scient. i geografi, så vi må formode, han ved, hvor Aarhus ligger, og der-med måske kan aflægge byen og Udlejerforeningen et besøg og fortælle lidt om sine visioner for boligområdet. Det er aldrig lykkedes med de tidligere boligministre. Han synes ikke at have den helt store erhvervserfaring med og indsigt i boligsektoren, men skal naturligvis have chancen for at vise sit værd. Han har skrevet en bog om Udkantsdanmark, ”Udkantsmyten”, hvis budskab er, at vi er dybt afhængige af provinsen, hvis et stærkt velfærds-samfund skal bevares. Vi skal derfor holde igen med centralisering af lan-det, skriver han. Med ”vi” må vi formode, han mener politikerne?

Et emne, som den nye boligminister i hvert fald kommer til at deltage i, er de sidste måneders angreb på loven om gennemgribende moderniseringer, kendt som § 5.2, som siden 1996 på en nem og operationel måde har løftet boligstandarden i ca. 45.000 lejemål i ældre udlejningsejendomme. Det skønnes, at der udføres 2.000 årlige moderniseringer, med en årlig investering på godt 1 mia. kr. og med en beskæftigelseseffekt på 2.000 fuldtidsansatte, jf. tal fra Ejendom Danmark. Kritikken går på, at der fjernes ”billige” boliger fra markedet. Men hvad er egentlig en ”billig” bolig? Der vil altid være lejere, som synes, at lejen er for dyr og derfor aldrig tilfredse. I stedet får vi, via de gennemgribende forbedringer, moderniserede og tids-svarende lejemål, som hovedparten af lejerne trods alt efterspørger. Og husk, lejen er altid begrænset af ”det lejedes værdi” – reguleret af lokale huslejenævn. Vi taler slet ikke om fri lejefastsættelse og det vilde Vesten, som det fremstilles i pressen. Man får præcis, hvad man betaler for, nemlig en leje ( =pris) svarende til det lejedes værdi.

Efteråret er også den rette tid til kurser og læring. Igen i år har vi et stort og varieret udbud af kurser, som alle er beskrevet i dette nummer. Særligt skal vi fremhæve vort ”Heldagskursus og Medlemsmøde” nr. 11, hvor vi helt sikkert får en orientering om alt det sidste nye inden for lejeloven. Her vil der forhåbentlig også være nyt fra den af ministeriet nedsatte ekspertgruppe, som skal undersøge boligreguleringsloven § 5.2. Vi skal heller ikke undlade at nævne, at der er gratis frokost denne dag!

Så vel mødt på efterårets kurser og arrangementer.

Med venlig hilsen
Lars H. Rasmussen
Formand

Læs artiklen

ERIK AAGAARD POULSEN, ADVOKAT, ADVOKATERNE I JYLLANDSGAARDEN

Som det er fremgået af dagspressen, har der været en del avisskriverier og omtale i TV af, at nogle udenlandske kapitalfon- de gennem et etableret dansk selskab har købt en meget stor portefølje af pri- vate udlejningsejendomme i København, vist nok i første omgang for 4 milliarder kroner.

Baggrunden herfor har været, at kapi- talfondene har haft vanskeligt ved at in- vestere deres betydelige formuer på en sådan måde, at de, som følge af den lave rente for aktier, obligationer og andre in- vesteringer, kan fremskaffe kapitelejerne det ønskede renteafkast af deres investe- ringer.

Herved har de fået øje på det danske bo- ligmarked, hvor udlejere, ved gennem- gribende modernisering og genudlejning af en lejlighed til en aftalt leje efter det lejedes værdi i lejelovens § 47, har kun- net opnå et pænt højt renteafkast af de- res investeringer, idet huslejen i gamle umoderniserede lejligheder efter en gen- nemgribende modernisering ofte stiger til det dobbelte og herigennem opnås et renteafkast på 10% og ofte højere, med den konsekvens at antallet af umoderni- serede billige boliger med omkostnings- bestemt leje i København forsvinder og erstattes af nymoderniserede lejligheder med høj husleje.

Endvidere har der været forlydender fremme om, at kapitalfondene ligefrem har henvendt sig til lejere og tilbudt dem pæne pengebeløb for at flytte, hvilket no- gen lejere synes er en rigtig god ide, idet de herved får en skattefri indtægt i form af flyttegodtgørelse, mens andre lejere har følt sig utrygge ved at deres ejendom omdannes til en byggeplads og ikke væ- ret interesseret i at flytte og heller ikke har kunnet finde andre tilsvarende billige lejligheder.

Aftaleparterne:

Bag den seneste reform i lejelovgivnin- gen stod et flertal af folketingets partier, nemlig regeringen S, DF, SF, RV og EL. Dis- se aftaleparter har været faddere til den seneste reform, kaldet ”forenklet moder- nisering” med afskaffelse af trappelejen og indførelse af indflytningssyn og fraflyt- ningssyn m.v., hvilket alt sammen er sket under den ”musketered”, at balancen imellem lejer og udlejer ikke ved ændrin- ger i lejeloven måtte rykkes, således at hvis man på et punkt forringer lejernes vilkår, skal man på anden måde rette op på denne, således at begge parter før og efter ændringerne er lige godt eller lige ringe stillet.

Denne gruppe af aftaleparter har i slut- ningen af februar 2019 i fællesskab nedsat en ekspertgruppe, som skal un-
dersøge mulighederne for at stoppe ka- pitalfondenes indtog på det private bo- ligmarked og undersøge hvordan dette kan gøres. Det eneste usædvanlige i den forbindelse er, at aftaleparterne ”er enige om at forligsparterne stilles frit i forhold til § 5, stk. 2. Parterne er således ikke bundet af forliget på dette punkt, når der skal tages stilling til ekspertgruppens anbefalinger, – eller sagt med andre ord, de må godt foretage et indgreb, der ude- lukkende er til skade for udlejerne og til fordel for lejerne!

Aftalen mellem partierne:

Partiernes aftale har følgende ordlyd:
”Den 14. juni 2014 indgik den daværende regering (S og RV) og V, DF, SF og EL aftale om forenkling og modernisering af lejelov- givningen m.v.”

Parterne er enige om, at de seneste må- neders offentlige debat om udenlandske virksomheders opkøb af boligudlejnings- ejendomme i Danmark kræver en undersøgelse af problemstillingen vedrørende boligreguleringslovens § 5, stk. 2. Undersøgelsen vil have til formål at skabe et sagligt grundlag for politiske drøftelser om behovet for at ændre de gældende regler.

Derfor er partierne enige om at nedsæt- te en ekspertgruppe, der skal undersøge omfanget og virkningerne af § 5, stk. 2, og komme med anbefalinger til eventuelle ændringer af loven. Når rapporten foreligger, vil transport-, bygnings- og boligministeren indkalde partierne til politiske drøftelser. Herefter fritstiller man aftaleparterne som anført ovenfor.

Ekspertgruppen:

Den nedsatte ekspertgruppe består af en universitetsprofessor med kendskab til lejelovgivningen, en dommer med indsigt i den lejeretlige retspraksis og en boligøkonom.

Herudover er der udpeget en repræsen- tant for udlejerne fra Ejendomsforenin- gen Danmark og dels en repræsentant fra LLO.

Ekspertgruppen skal fremkomme med sin rapport og anbefalinger i løbet af ef-teråret, hvorefter de politiske partier, som er med i aftalen, mødes for at un- dersøge muligheden for at blive enige om at fremsætte de lovforslag som politi- kerne finder hensigtsmæssige, eller som der er flertal for!

Arbejdsgruppens opgave (kommissorium):

Problemstillingen kan meget enkelt lø- ses, hvis der var mulighed for at forbyde udenlandske kapitalfonde igennem dan- ske selskaber at opkøbe danske udlej- ningsejendomme.

Dette er ikke muligt som følge af reglerne i EU.

Det fremgår af kommissoriet, at ekspert- gruppen har til formål at belyse omfan- get og effekten af gennemgribende for- bedringer efter boligreguleringslovens § 5, stk. 2, med udgangspunkt i en opdate- ring af 2009-undersøgelsen, udarbejdet af det daværende velfærdsministerium.

Den omtalte undersøgelse for 2009 var en rapport fra ministeriet om, hvordan BRL § 5, stk. 2, havde virket på daværende tidspunkt.

Ekspertgruppen skal beskrive virkninger- ne af BRL § 5, stk. 2. Endvidere skal de belyse om omfanget af anvendelsen af § 5, stk. 2 er passende i forhold til formå- let med ordningen og hvordan omfanget afviger fra forventningerne, da ordnin- gen blev indført. Ekspertgruppen skal afdække eventulle problemer eller uhen- sigtsmæssigheder i reglerne og afdække konsekvenserne/udviklingen i forhold til huslejeniveau før og efter moderniserin- gen.

Endvidere skal ekspertgruppen vurdere, om lejelovgivningens almindelige regler om forbedringer og lejeforhøjelser for forbedringer giver et tilstrækkeligt inci- tament for udlejer til at foretage forbed- ringer.

Herefter skal ekspertgruppen, hvis der konstateres problemer, komme med an-befalinger til, hvorledes BRL § 5, stk. 2 kunne justeres under hensyn til

1. Den ældre boligmasse skal vedligehol- des og moderniseres,

2. Udlejeren skal have et incitament til at lave forbedringer, således at den del af boligmassen, der anvendes til privat ud- lejning, følger boligstandarden i resten af boligmassen.

Eller med andre ord skal § 5, stk. 2 afskaffes eller skal satserne sættes op eller skal der indføres nye betingelser, og hvad skal der i øvrigt til, hvis man afskaffer § 5, stk. 2 eller ændrer indholdet heraf.

Afslutning:

BRL § 5, stk. 2 blev indført den 1/7 1996 med 2 begrundelser. Den ene var at modernisere den ældre boligmasse, pri- mært de boliger der ikke havde eget bad og toilet. Den anden begrundelse var, at det samtidig ville skaffe fornuftigt arbej- de for håndværkerne, som man typisk anså for at være i vælgergruppen un-der SogSF.

Dette medførte en ændring fra 1/1 2001, hvorefter forbedringskravet på kr. 1.500,00 pr. m2 blev sat op til kr. 1.656,00 pr. m2, og dette beløb er løbende pristals- reguleret til kr. 2.255,00 pr. m2 i 2019, indførelse af dokumentationspligt for udgiften, omvendt bevisbyrde, pligt til opretholdelse og modernisering men uændret at den gennemgribende mo- dernisering skulle være foregået inden for 2 år.

Efterfølgende blev der i 2014 indført en skærpelse om, at § 5, stk. 2 kun kunne anvendes, hvis ejendommen havde et energimærke i kategorien A-D.

Det kan således konkluderes, at BRL § 5, stk. 2 stadigvæk er en meget udbredt og anvendt regel i hele landet, og kapital- fondene og lejerne har til stadighed væ- ret beskyttet af, at den aftalte leje aldrig kunne overstige det lejedes værdi.

Velfærdsministeriets rapport i 2009 vi- ste, at § 5, stk. 2 fortrinsvis var anvendt i hovedstadsområdet samt Aarhus, Odense og Aalborg kommuner og i min- dre omfang i kommuner under 100.000 indbyggere men beklager sig over data- grundlaget som var en spørgeskemaun- dersøgelse, hvor der var udsendt 2.240 spørgeskemaer men kun 1.190 blev be- svaret, således at nettobesvarelsespro- centen på 40 ikke var et tilfredsstillende grundlag.

Det opståede problem er sandsynligvis kun et rent Københavns problem, og reg- len har været anvendt i alle større byer i landet, hvor der findes store ejendomme med mere end 7 beboelseslejemål.

Det er muligt, at den nedsatte ekspert- gruppe kommer frem med forskellige forslag til justeringer, men en afskaffelse af reglen vil være en katestrofe for ikke alene resten af landet men også de man- ge hundrede ældre og umoderniserede lejligheder, der fortsat findes flest af i Kø- benhavn.

Desværre kan det være forholdsvist un- derordnet, hvad ekspertgruppen kom- mer frem til, da politikkerne efterfølgen- de skal vurdere, hvilke indgreb der er flertal for at foretage. Her kan man ikke være tryg ved, at et politisk flertal har de samme intentioner som en fornuftig lejer og en fornuftig udlejer kunne nå frem til. Det kan blive et varmt efterår, hvor Ud- lejerforeningen Aarhus naturligvis vil in- formere medlemmerne om resultatet og konsekvenserne.

Læs artiklen