Artikeloversigt

Hos Udlejerforeningenaarhus vil vi gerne dele de seneste artikler med alle vores brugere.

Du kan altid læse flere artikler på nyheds-portalen hos Danske Udlejere.

Forhåndsgodkendelse efter BRL §5, stk. 3?

AF LARS H. RASMUSSEN

I forbindelse med sidste års lovændringer per 01.07.2020 blev, som de fleste udlejere vel efterhånden er bekendt med, indført nye krav i forbindelse med ønsket om gennemførelse af en gennemgribende renovering af lejemål efter § 5, stk. 2. Blandt andet kravet om en forudgående nævnsbesigtigelse, jævnfør §5, stk. 3.

Normalt behandler huslejenævnene tvister, hvilket ikke er tilfældet her, idet der anmodes om en udtalelse af nævnet, hvorvidt lejemålets stand muliggør en væsentlig forøgelse af det lejedes værdi, når udlejer påtænker at foretage en gennemgribende forbedring af lejemålet efter BRL § 5, stk. 2.

Pt er over halvdelen af nye sager i Huslejenævnet i Aarhus vedrørende § 5, stk. 3. Der er truffet afgørelser i snart 200 sager, hvor udlejer har fået medhold i alle bortset fra 6-7 sager. Det viser tydeligt, at der er et stort behov for at gennemføre disse renoveringer, og at det rent faktisk også er muligt.

Desværre ser vi, at lejerrepræsentanterne i disse sager helt konsekvent med ”faste dissenser” afviser muligheden for at gennemføre forbedringer. For alt for mange lejerrepræsentanter forekommer deres dissenser enten at bygge på en ren – misforstået – lejerloyal trossag, eller at den pågældende undlader at forholde sig til lovtekst, forslag og anbringender, men i stedet blot udtaler, hvad de selv synes er rimeligt.

De er groet fast i et princip om konsekvent at afvise § 5, stk. 2 renoveringer. Som en lejerrepræsentant udtalte: Hvis en lejlighed skal renoveres, så er det på grund af manglende vedligeholdelse ! De er helt afvisende for nye, anerkendte og værdiforøgende tiltag. Jeg tror, der skal være toilet på bagtrappen og bad i kælderen, før en sag kan godkendes af lejerrepræsentanterne.

Hvilket er dybt useriøst!

Læs artiklen

AARHUS NYT: December 2021

Træhøjhus i Sydhavnen skal gøre os klogere på klimavenligt byggeri

Klimafonden støtter arbejdet med at fremme klimavenligt byggeri med 5,5 millioner kroner. Teknik og Miljø indgår nu partnerskabsaftale om forsøgsprojekt i Sydhavnskvarteret.

Aarhus Byråd har netop bevilget 5,5 millioner kroner fra Klimafonden til Teknik og Miljø. Pengene skal bruges til at indgå en partnerskabsaftale med bygherre og udvikler på byggeprojektet TRÆ i Sydhavnskvarteret. Ambitionen med partnerskabet er at bidrage til mulige løsninger på de udfordringer, som byggebranchen står over for, når der skal bygges klimavenligt.

“Jeg er meget stolt af, at vi i Aarhus har modet til den grønne omstilling. Klimafondens støttebevilling er et vigtigt skridt i den rigtige retning. Jeg er spændt på at se, hvilken viden og erfaringer vi høster af projektet til fordel for fremtidens klimavenlige byggeprojekter.”

– Bünyamin Simsek, rådmand for Teknik og Miljø

Efter byggeprojektets gennemførelse vil partnerskabet (Aarhus Kommune og PFA) dele erfaringerne fra projektet med byggebranchen samt relevante myndigheder og lovgivere.

Nye metoder skal testes
Ambitionen er, at TRÆ skal bygges så klimavenligt som muligt. I projektet vil der være fokus på at anvende træ fremfor beton, hvor det giver mening. Materialer skal genanvendes, og CO2-udledningen fra byggepladsen skal begrænses mest muligt.

“Med TRÆ-projektet vil vi gerne flytte hegnspælene for, hvor bæredygtigt man kan bygge. Vi skal teste helt nye metoder inden for materialevalg, klimaaftryk og social bæredygtighed i et byggeri. Derfor er vi også enormt glade for, at Aarhus Kommune har kastet sig ind i et så innovativt projekt. Det er et udtryk for ansvarlighed og fremsynethed. Byggeriet står i dag for 30 procent af Danmarks CO2-udledning, og forhåbentligt kan TRÆ give os et helt nyt perspektiv på, hvordan det kan blive mere klimavenligt.”

– Mikael Fogemann, ejendomsdirektør i PFA

PFA er Danmarks største kommercielle pensionsselskab og er med en portefølje på 77 mia. kr. den største ejendomsinvestor. Selskabet har i en årrække sat fokus på bæredygtighed i byggeriet og har sat som mål at nedbringe CO2-udledningen fra sine samlede investeringer med 29 pct. inden 2024.

Tillid til processen
Ifølge Rune Kilden, som via selskabet Kilden & Hindby i samarbejde med Lenager Arkitekter og MOE ingeniører, er udvikler for PFA på projektet, betyder dét, at der er tale om et forsøgsprojekt bl.a. at planerne for byggeriet lægges undervejs. Det har derfor krævet politisk vilje til at gå nye veje, da byrådet ikke har kunnet vurdere projektet ud fra en visualisering af det færdige byggeri.

“Når vi eksempelvis skal bruge genbrugsmaterialer, er det ikke altid, at vi kan fremvise den færdige facade på forhånd, som man normalt kan. Det betyder, at politikerne skal være med på at arbejde på en måde, hvor de endelige udtryk på en bygning først ligger fast relativt sent i processen – simpelthen fordi, at genbrugsmaterialerne høstes undervejs og ikke bare kan bestilles som konventionelle materialer kan.”

– Rune Kilden

Rammerne udfordres
Sydhavnskvarteret undergår i disse år en markant forvandling. Målet er at skabe en tæt og mangfoldig bydel med plads til kunst, kulturproduktion og bevægelse, erhverv, tusindvis af nye arbejdspladser, social mangfoldighed og byliv døgnet rundt. Udviklingsplanen for Sydhavnskvarteret blev godkendt i 2018. Aarhus Kommune har, som en del af byrådets ambition om et CO2-neutralt bysamfund i 2030, en interesse i, at byggeriet i byen udvikles med bæredygtige tiltag.

“Der er ingen tvivl om, at vi alle har en interesse i at gentænke måden, vi bygger nyt og renoverer. Et projekt som TRÆ er med til, at både vi og PFA får gode erfaringer med, hvordan vi kan tænke mere klimavenligt, når vi udvikler Aarhus.”

– Bente Lykke Sørensen, bystrategisk chef i Aarhus Kommune

Ud over at være et forsøgsprojekt for en mere klimavenlig byggesektor sætter TRÆ også punktum som det sidste projekt i den nordlige etape af Sydhavnskvarteret. Projektet forventes at står klar i 2024.

FAKTA
PFA DK Ejendomme Lav A/S er bygherre på projektet. Kilden & Hindby ApS udvikler.

Aarhus.dk

Læs artiklen

En grundlæggende gennemgang af lejelovens regler

Lejelovens kapitel 10

AF ANNE-DORTE HEINSVIG PUGGAARD, KONTORLEDER, JURIST & LOUISE KACZOR, ADVOKAT, LL.M., LKA ADVOKATFIRMA

Forbedringer og forbedringsforhøjelser er et stort og komplekst område, som er detaljeret reguleret i både lejelovens kapitel 10 og boligreguleringslovens kapitel 4 §§ 23-29a. Da denne gennemgang alene omhandler lejeloven, vil reglerne i boligreguleringsloven ikke blive berørt, da dette ville blive for omfangsrigt for denne artikelserie. Endvidere er der i flere af reglerne forskellige beløbsgrænser, som reguleres årligt. Disse nævnes ikke, men de opdaterede satser ligger på vores hjemmeside http://udlejerforeningenaarhus. dk/medlemsservice/ varslingssatser/.

Lejelovens kapitel 10 indeholder §§ 54 – 62b og omhandler udlejers ret til at gennemføre forbedringsarbejder af det lejede med deraf følgende mulighed for at varsle forbedringsforhøjelse af lejen. Lejeloven giver dog også i § 62a lejer ret til at udføre nærmere fastsatte forbedringsarbejder i det lejede, hvor lejer er berettiget til at få godtgørelse for de udgifter, lejer har afholdt.

En forbedringsforhøjelse vil oftest ske ved varsling, men kan også gennemføres efter aftale med enten lejer eller beboerrepræsentation, hvis en sådan findes. For at såvel forbedringsarbejderne som lejeforhøjelsen kan gennemføres, er det dog en betingelse at: 1 – der er tale om en forbedring i lejelovens forstand og 2 – at en række formelle procedurer overholdes. Reglerne i lejeloven gennemgås nedenfor, men det er vigtigt, som ovenfor anført, at påpege, at også boligreguleringsloven indeholder en række regler, som er væsentlige at være opmærksomme på, inden udlejer igangsætter forbedringsarbejder, og det anbefales på det kraftigste, at udlejer forinden igangsættelse sætter sig godt ind i reglerne og om nødvendigt søger rådgivning omkring reglerne for forbedringsforhøjelse.

Lejeloven § 58 – Hovedbestemmelsen
Hovedbestemmelsen for forbedringer er lejelovens § 58, stk. 1, som lyder således: ”Har udlejeren under iagttagelse af § 65, stk. 2-4, forbedret det lejede, kan han forlange lejen forhøjet med et beløb, der modsvarer forøgelsen af det lejedes værdi.”

Af bestemmelsen fremgår det således, at der skal være gennemført en forbedring, og at lejen kan forhøjes som følge deraf. Det vil altså sige, at arbejder, der har karakter af vedligeholdelse, fornyelse eller driftsudgifter, kan udlejer ikke kræve lejeforhøjelse på baggrund af.

Afgrænsninger i forhold til forbedring
Det er udlejer selv, der i første omgang, skal vurdere, hvorvidt der er tale om en forbedring – hel eller delvis – eller om det er en udgift til vedligehold, fornyelse eller drift. Typerne af udgifter kan afgrænses således:

Vedligeholdelse: Der er tale om en vedligeholdelsesudgift, hvis udlejers arbejder alene sker til opretholdelse af det lejede i den udformning og i den kvalitet, som lejer har krav på efter lejelovgivningen og lejeaftalen, eksempelvis udskiftning af nedslidt linoleum i trappeopgange eller maling af facader eller vinduer. Lejer får her ikke noget nyt eller mere, end han havde før arbejdet blev udført.

Fornyelse: Der er tale om en udgift til fornyelse, hvis udlejer alene fornyer det lejede, uden at der tilføres yderligere egenskaber eller kvaliteter, eksempelvis udskiftning af håndvask, armaturer eller hårde hvidevarer, såfremt de nye anskaffelser ikke har yderligere funktioner af værdi for lejeren i form af eksempelvis besparelse på vand- eller eludgift, flere kogeplader på det nye komfur el. lign.

Driftsudgift: Der er tale om en driftsudgift, såfremt det er en tilbagevende udgift, der indgår i ejendommens drift, og en sådan udgift kan udlejer ikke kræve forbedringsforhøjelse for f.eks. udgifter til vicevært, som kan medtages over driftsbudgettet ved omkostningsbestemt leje. Udlejer har dog i nogle tilfælde mulighed for at konvertere en løbende driftsudgift over til en forbedring fx ved at anskaffe en snerydningsmaskine i stedet for at have et løbende snerydningsabonnement.

Omvendt findes der specifikke lovbestemmelser, der definerer særlige arbejder, som forbedringsarbejder, ligesom udgifter, der er nødvendige for at opfylde lovkrav eller offentlige påbud, også vil kunne være forbedringsarbejder.

Men er det så enhver forbedring, udlejer foretager, der kan berettige til en forbedringsforhøjelse? Nej, det er det ikke. Selvom det ikke fremgår udtrykkeligt af § 58, hvad en forbedring er, kan man dog udlede, at et forbedringsarbejde skal medføre en brugsværdiforøgelse for lejeren.

Hvad er en brugsværdiforøgelse?
En brugsværdiforøgelse skal forstås sådan, at lejer får noget mere, end han havde inden forbedringen, som han kan drage nytte af. Eksempler fra praksis er f.eks. at der installeres elevatorer i ejendomme, der tidligere ikke har haft elevatorer, at der monteres altaner, hvor der tidligere ikke har været altaner, udskiftning af gamle forsatsvinduer til termovinduer eller lydisolerende vinduer, udskiftning af gamle elinstallationer, installering af porttelefoner m.v.

Det er værd at være opmærksom på, at det dog ikke nødvendigvis er den fulde udgift, udlejer kan varsle forbedringsforhøjelse på baggrund af, da der måske ikke kan siges at være en brugsværdiforøgelse for det fulde beløb. Udskiftes gamle forsatsvinduer med termovinduer, vil dette ikke medføre en 100 % brugsværdiforøgelse, da lejer jo har haft vinduer i lejemålet, men han vil opnå en besparelse på sin varmeudgift, og der skal derfor tages stilling til hvor stor en del af udgiften, der er henholdsvis forbedring og vedligeholdelse. Der er ikke noget entydig svar på dette, men der kan eventuel hentes vejledning i huslejenævnenes og domstolenes praksis eller ved Grundejernes Investeringsfond.

Forbedringsforhøjelsen
Lejelovens § 58, stk. 2 lyder: ”Lejeforhøjelsen skal som udgangspunkt kunne give en passende forretning af den udgift, der med rimelighed er afholdt til forbedringen, samt dække afskrivning og sædvanlige udgifter til vedligeholdelse, administration, forsikring og lign.”

Forbedringsudgiften, herunder følgeomkostninger og evt. udgifter til finansiering
Udlejer skal derfor opgøre udgifterne afholdt til at udføre forbedringen. Overordnet set vil der være tale om håndværker- og materialeudgifter, men der kan også medregnes udgifter til andre typer foranstaltninger, som har været nødvendige for at udføre forbedringen, f.eks. stilladsleje, etablering af byggeplads m.v. Udover disse udgifter kan udlejer medtage ”følgeomkostninger”. Det kan være f.eks. udgifter til byggerådgiver, administration, forsikring og lejetab i ombygningsperioden. Hvis der ikke er tale om en 100 % forbedring, så skal udlejer fordele udgifterne, herunder følgeomkostningerne, forholdsmæssigt på den del, der er forbedring og den del, som udgør vedligeholdelse. Hvis udlejer har modtaget rabatter fra f.eks. håndværkere eller statstilskud, så skal disse modregnes ved opgørelse af forbedringsudgiften.

Udlejer kan endvidere medtage udgifter til finansiering i forbedringsforhøjelsen. Dette gælder såvel en foreløbig finansiering som en senere realkredit låneoptagelse.

”…en passende forrentning..”
Forrentningen af de samlede udgifter til forbedringen fastsættes, som udgangspunkt, som ydelsen på et lån, der medgår til finansiering af de totale forbedringsudgifter. Udgangspunktet er, at udlejer kan fastsætte forrentningen og afdrag af forbedringsudgifterne på grundlag af den aktuelle ydelsesprocent for et sædvanligt realkreditlån med en løbetid, der anses som passende for den pågældende forbedring. Udgangspunktet er, at udlejer kan bruge ydelsesprocenten på et 20-årigt realkreditlån, medmindre forbedringens levetid er væsentligt kortere eller længere. Udlejer kan også – hvis huslejenævnet i den pågældende kommune har fastsat et normtal – bruge det af huslejenævnet fastsatte normtal for en forbedringsforhøjelse (huslejenævnene i Aarhus har fastsat et normtal for forbedringsforhøjelser – se varslingssatser på Udlejerforeningens hjemmeside, jf. ovenfor).

Lejelovens § 59 – Varslingsregler i forbindelse med gennemførelse af en forbedringsforhøjelse
Det er vigtigt at være opmærksom på, at både lejeloven og boligreguleringsloven indeholder en række regler, som udlejer skal være opmærksom på, inden udlejer går i gang med forbedringsarbejder. Det gælder både fsva. adgang til udførelse af forbedringsarbejder i det lejede, herunder lejelovens § 55 (lejelovens varslingsregler er gennemgået tidligere i denne artikelserie) samt lejelovens § 65, som gælder, såfremt der er beboerrepræsentation, som i visse tilfælde skal indkaldes til et orienteringsmøde (når forbedringsforhøjelsen overstiger et bestemt beløb). Derudover gælder for de regulerede kommuner, at udlejer skal være opmærksom på reglerne i boligreguleringslovens kapitel 4 om forbedringer. Boligreguleringsloven har detaljerede varslings- og formaliaregler, som skal overholdes, da udlejer i modsat fald mister krav på forbedringsforhøjelse, eller opkrævningsdagen udskydes, til korrekt varsling har fundet sted.

Hvis lejemålet ikke er omfattet af reglerne i boligreguleringsloven, så gælder varslingsbestemmelsen i lejelovens § 59. Bestemmelsen angiver, at udlejer skal sende et skriftligt varsel på minimum 3 måneder til lejer, før forbedringsforhøjelsen kan træde i kraft. Derudover skal forbedringen være fuldført. I § 59 er desuden en række formkrav til varslingen:

  • Varslingen skal være skriftlig
  • Varslingen skal indeholde oplysning om grunden til lejeforhøjelsen
  • Varslingen skal indeholde en beregning af forhøjelsen med oplysning om afholdte udgifter samt
  • Varslingen skal indeholde oplysning om lejers mulighed for at gøre indsigelse

Det er vigtigt, at være opmærksom på, at de lejemål, som er omfattet af boligreguleringslovens kapitel 2-4 – og for småhusejendomme med mere end 4 eller flere beboelsesenheder på varslingstidspunktet, gælder der særlige regler for varsling af iværksættelse af forbedringsarbejder, jf. boligreguleringslovens §§ 23 og 24.

Disse ejendomme er således underlagt både reglerne i lejeloven og reglerne i boligreguleringsloven, og udlejer skal sikre sig, at alle bestemmelser er overholdt.

Lejelovens §§ 59a-b
Udlejer har mulighed for at indhente en forhåndstilkendegivelse af forbedringsforhøjelsens størrelse hos huslejenævnet. I fald udlejer ønsker en forhåndstilkendegivelse, skal udlejer forinden arbejdernes iværksættelse anmode huslejenævnet om, at træffe afgørelse om størrelsen af den leje, der lovligt vil kunne opkræves for de tilfælde, som er omfattet af lejelovens § 59a, stk. 2-5.

Lejelovens §§ 60, 61, og 62
§ 60 vedrører de situationer, hvor udlejer efter byggeloven er blevet pålagt en gårdrydning, og udlejer derfor har mulighed for at kræve en lejeforhøjelse.

§§ 61-62 vedrører lejeforhøjelser samt inddragelse af kælder- og loftsrum fsva. ejendomme, som har centralvarme eller varmtvandsinstallation, som udlejer tilslutter til kollektivt varmeforsyningsanlæg.

Lejelovens §§ 62a – Lejers ret til at foretage forbedringer i det lejede
Det kan komme som en overraskelse for nogle udlejere, at også lejeren har en ret til at gennemføre forbedringer af lejemålet og ovenikøbet være berettiget til at få godtgørelse herfor af udlejer i forbindelse med en senere fraflytning.

Dette fremgår af lejelovens § 62a, som lyder således:

”Lejeren af en beboelseslejlighed har ret til at udføre nærmere fastsatte forbedringsarbejder mv. i lejligheden og ved fraflytning få godtgørelse for de afholdte udgifter efter reglerne i stk. 4-8.”

En lejer kan dog ikke frit foretage et hvilket som helst forbedringsarbejde, da forbedringerne skal være rimelige og hensigtsmæssige, og udlejer har derfor mulighed for at modsætte sig, at lejer foretager et sådant arbejde. Hvad der er rimeligt og hensigtsmæssigt, vil være en konkret vurdering, men vil det ønskede forbedringsarbejde fx risikere at overbelaste ejendommens afløbskapacitet, vil et sådant arbejde kunne være uhensigtsmæssigt. Den potentielle økonomiske byrde, der kan komme til at påhvile udlejer, vil også kunne berettige til udlejers nægtelse af, at lejer gennemfører forbedringsarbejderne fx i situationer, hvor et stort antal lejere har udført forbedringsarbejder, således at det kan udløse en stor likviditetsmæssig byrde for udlejer, eller hvis forbedringsarbejderne ikke står i rimelig forhold til det lejedes værdi, eller det vil kunne være vanskeligt at udleje lejemålet efterfølgende til en leje, der kan dække udgiften til godtgørelsen.

Lejeloven siger ikke noget nærmere om, hvilke forbedringsarbejder, der kan være tale om, men bekendtgørelse nr. 845 af 30. september 1994 nævner energibesparende foranstaltninger som efterisolering eller forsatsvinduer, andre ressourcebesparende foranstaltninger som vandbesparende toilet, etablering, forbedring og renovering af bad, wc og køkkener samt flytning, fjernelse og opsætning af skillevægge, som nødvendiggøres heraf, samt tekniske installationer. Da udlejer kan risikere, at stå med en ikke ubetydelig regning til godtgørelse ved fraflytning og til overtagelse af vedligeholdelsen af forbedringsarbejdet fremover, kan udlejer dog iht. vejledningen til bekendtgørelsen ovenfor kræve, at forbedringsarbejdet skal have en acceptabel kvalitet og være udført håndværksmæssigt forsvarligt, og formentligt kun af lejer selv, hvis denne uomtvisteligt besidder de nødvendige håndværksmæssige kvalifikationer.

Proceduren
Udlejer skal være opmærksom på, at lejer kun kan foretage forbedringsarbejder, hvis lejer forudgående har givet anmeldelse til udlejer herom. Ønsker udlejer at modsætte sig forbedringsarbejdernes gennemførelse, skal udlejer inden for 6 uger skriftligt gøre indsigelse til lejer med angivelse af, hvilke arbejder, der gøres indsigelse imod og begrundelsen herfor.

Godtgørelsen
Grundlaget for beregningen af godtgørelsen er de afholdte og dokumenterede udgifter og kan af udlejer reduceres dels med værdien af eksisterende installationer og bygningsdele, som er omfattet af forbedringsarbejdet, dels hvis udgifterne skønnes at være uforholdsmæssigt høje fx grundet urimelig høj timeløn, og dels hvis der modtages tilskud efter anden lovgivning. Endeligt fratrækkes et pristalsreguleret bundfradrag på kr. 16.224 (2022). Godtgørelsen kan maksimalt udgøre kr. 128.331 (2022), og der udbetales ikke godtgørelser på under kr. 3.245 (2022). Godtgørelsen nedskrives med 10 % for hvert år, forbedringen har været i brug og første gang 2 år efter ibrugtagning.

Lejelovens § 62 b – Aftalebaseret forbedringsforhøjelse
Et forbedringsarbejde kan også gennemføres ved, at udlejer og lejer indgår aftale herom. Ofte vil et forbedringsarbejde jo også være i lejers interesse, fx hvis der påmonteres altaner, og lejer og udlejer kan også aftale størrelsen af forbedringsforhøjelsen. En sådan aftale skal være skriftlig, og det skal fremgå af aftalen, at denne er indgået iht. Lejelovens § 62 b. Lejer kan dog, inden aftalen indgås, forlange at udlejer indhenter forhåndsgodkendelse fra huslejenævnet, som tidligere omtalt ovenfor. Der stilles en række formkrav til en aftalebaseret forbedringsforhøjelse, og udlejere opfordres derfor til at sætte sig godt ind i reglerne eller søge rådgivning, såfremt en sådan aftale ønskes indgået.

Som nævnt indledningsvist kan gennemførelse af forbedringsarbejder være kompliceret, og der er mange faldgruber undervejs. Nærværende artikel kan ikke erstatte juridisk rådgivning, og da vi desværre ikke kan komme tilbundsgående igennem alle forhold her, anbefaler vi, at udlejer sætter sig grundigt ind i området forud for et påtænkt forbedringsarbejde og eventuelt søger rådgivning, så man kommer sikkert i mål. Udlejerforeningen afholder også løbende kurser om emnet, som alle vores medlemmer er velkomne på.

Læs artiklen

Referat af Udlejerforeningen Aarhus’ ordinære generalforsamling

Udlejerforeningen Aarhus afholdte ordinær generalforsamling på Aros Kunstmuseum, torsdag den 04. november 2021 kl. 17.00.

Bestyrelsen var repræsenteret ved formand Lars H. Rasmussen, Michael Kjær Graff, Louise Kaczor, Helle Pouli, Henning Poulsen og Morten Holst Aaen.

Dagsordenen for generalforsamlingen var følgende:

  1. Valg af dirigent
  2. Bestyrelsens beretning for det foregående kalenderår
  3. Aflæggelse af regnskab for det foregående kalenderår
  4. Forelæggelse af budget, herunder godkendelse af kontingent for 2021
  5. Behandling af eventuelle indkomne forslag
  6. Valg af formand, når han er på valg
  7. Valg af medlemmer til bestyrelsen og 2 suppleanter
  8. Valg af revisor og 1 suppleant
  9. Eventuelt

Ad 1 Valg af dirigent.

Louise Kaczor blev foreslået og enstemmigt valgt til dirigent. Indledningsvis konstaterede hun, at generalforsamlingen var lovligt indvarslet og beslutningsdygtig.

Ad 2 Bestyrelsens beretning for det foregående kalenderår.

Formand Lars H. Rasmussen aflagde beretning som følger:

“Endnu engang velkommen til dette års Generalforsamling, om end med nogen forsinkelse pga diverse aflysninger, som I alle kender årsagen til. Det er generalforsamling nr. 141 i rækken, idet Aarhus Grundejerforening blev stiftet i april 1879. Det er lidt underligt at stå her i november måned, tæt på julen, og skulle berette om 2020, som efterhånden ligger et år tilbage og meget er gået i glemmebogen. Normalt skal forsamlingen jo være afholdt i april måned, hvor foråret så småt tager sin begyndelse.

Jeg har prøvet at kigge lidt tilbage på, hvad året 2020 primært er gået med. De overordnede linier er:

Corona!
Jeg orker ikke at tale mere om det, så det springer vi hurtigt over!

Fortiden arver vi, fremtiden bygger vi!
Det kunne lyde som et ordsprog i Udlejerforeningen. Men er hentet fra Rebecca Matthews tiltrædelse som ny direktør her på AROS i sidste uge.

Jeg tænker naturligvis her på nybyggeriet de sidste par år i Aarhus – det går rigtig stærkt, og der bliver bygget rigtig mange boliger, især lejligheder – måske også for mange? Det er et emne, som optager mange udlejere i foreningen, og på det sidste også i pressen i forbindelse med det kommende kommunalvalg. Her er det især ”Fortætningsdebatten”, som fylder meget hos borgerne i byerne.

For udlejerne er det nok mere udlejningssituationen, som bekymrer. I hvert fald er det fakta, at det er blevet noget vanskeligere at leje ud i Aarhus. Det kræver flere fremvisninger og mange udlejere er begyndt at slække på kravene. Flere siger i dag ja til deling af flere lejere/ studerende, der gives afkald på forudbetalt leje og nogle giver endda lejefrihed de første par måneder. Så udlejningssituationen er blevet vanskeligere, og det bliver nok endnu sværere over de kommende par år.

I de sidste to år er antallet af boliger i Aarhus Kommune steget med godt 8.200 stk., fordelt med 1.536 ejerboliger, 1.886 almene og 4.810 private udlejningsboliger. Det giver øget konkurrence om lejerne, når man hører, at behovet for nye boliger i Aarhus er cirka 2.000 årligt. Mange projekter rundt omkring i byen er på vej, så huslejen er under pres! Og kan vi være sikre på, at den høje tilflytning af nye borgere fortsætter?

Airbnb
På sidste generalforsamling blev talt en del om AirBnB, dvs. de muligheder hvor lejerne kan udleje en del af eller hele deres bolig via AirBnB eller andre hjemmesider. Politikerne kalder det deleøkonomi, hvilket nok set fra vores side betyder, at lejerne får indtægten, mens udlejerne får de øgede udgifter til generel vedligeholdelse på ejendommene, når denne bruges til hoteludlejning. Man snakker ikke så meget om det mere, så mon ikke det er gået lidt i stå, om ikke, så har Coronaen vist sat en stopper for det?

Blackstone indgrebet
Et emne i året 2020 vi ikke kommer uden om, er boligreguleringsloven § 5, stk. 2, hvor et indgreb, opkaldt efter kapitalfonden Blackstone, ændrede lovgivningen på dette område per 01. juli 2020. Som bekendt var årsagen, at Blackstone ejede en del boliger i København, hvor man, dvs. primært boligministeren Kaare Dybvad, fandt, at de var lidt for emsige med at gennemføre gennemgribende renoveringer efter § 5.2 og dermed mulighed for at hæve huslejen.

I starten af sin ministertid gjorde Kaare Dybvad det klart, at han ønskede et indgreb over for den amerikanske kapitalfonds metode med at opkøbe ejendomme, presse lejere ud, istandsætte lejligheder og derefter sætte lejen betydeligt i vejret. Forlød det.

Omdrejningspunktet for indgrebet er § 5.2, en lov fra 1996, hvor ønsket var at give udlejer en økonomisk gulerod til at investere i nedslidte ejendomme. En nem og operationel regel, som fungerede bedre end OMK, § 5,stk. 1, som ikke fandtes attraktiv for udlejerne.

Det estimeres, at ca. 50.000 lejligheder er udlejet efter det lejedes værdi, og at der bruges ca. 1-1,5 mia. kr. årligt på § 5, stk. 2 renoveringer.

Som sagt blev lovgivningen ændret per 1. juli 2020, som kort vedrører flg. punkter:

  • Øgede energikrav
  • Karensperiode ved ejerskifte/kontrolskifte
  • Fjernelse af væsentlighedskriteriet/- margin
  • Styrkelse af lejerne via øget gennemsigtighed i lejeniveauer
  • Forhåndsbesigtigelser af lejemål, de såkaldte § 5.stk. 3 vurderinger
  • Ændringer i Andelsboligforeningsloven
  • Forbud mod at tilbyde lejer ”flyttepenge”

Alle punkter gør det mere besværligt for udlejer at gennemføre en renovering, udover det banale, at man skal betale 4.000,- kr. for en forhåndsgodkendelse af huslejenævnet samt vente på afgørelsen. Det paradoksale her er så, at langt hovedparten af forespørgsler godkendes. De afvisninger jeg har set og læst, beror mest på en fejl fra udlejers side. Det vil sige sager, hvor udlejer ikke behøvede at forespørge. Så spørgsmålet er, om der ikke er tale om spild af tid og penge?

En bekymring blandt udlejere har været om indgrebet ville få indflydelse på priserne for ejendomme indenfor det segment, hvor gennemgribende forbedringer kan udføres. Mulighederne for investeringer er jo blevet forsinket i et eller andet omfang og dermed måske incitamentet. En hurtig rundspørge blandt ejendomsmæglerne tyder ikke på den helt store effekt. Interessen for disse ejendomme er der stadig, sikkert også på grund af den meget lave rente, hvor lange investeringer jo favoriseres. Det vil sige en forsinkelse i de påtænkte investeringer påvirker dagsprisen minimalt.

Sammenskrivning af love?
Et andet udvalg under Trafik, bygnings- og boligministeren arbejder i øjeblikket på en sammenskrivning af lejeloven og boligreguleringsloven. Denne sammenskrivning blev påbegyndt efter brancheorganisationer, såvel fra lejerside som udlejerside, havde udarbejdet enighedspapiret tilbage i 2008. Den endelige beslutning var en del af forliget fra 2014 og ministeren har meldt ud, at sammenskrivningen bliver fremsat i nærmeste fremtid. Oplægget til sammenskrivningen fastslår, at der ikke må ske en magtændring mellem parterne i forhold til de nuværende 2 love, dvs. der er tale om en teknisk sammenskrivning. Udkast til forslag er fremsat her den 13. oktober 2021, kaldt ”Lov om leje” ( L-47 ) på 585 sider. Forslagene forventes at træde i kraft til 01. juli 2021. Så her venter en større omstillingsproces for udlejerne, der nu skal til at lære at alle de kendte paragraffer får nye numre!

Huslejenævnene
Huslejenævnet? Som bekendt indstiller UFAA nævnsmedlemmer for udlejersiden her i Aarhus, hvilket netop er sket per 01. juni 2020. Der er skiftet lidt ud i repræsentanterne, idet nye medlemmer er Peter Lautrup, Flemming Mørk Pedersen, Gitte Møller Pedersen og Annie Bodum. Det er vores opfattelse, at sagsgangen sker noget hurtigere end for et par år siden, således at parterne oftest får svar et par uger efter behandling. Hvilke sager dominerer for tiden Helt sikker § 5, stk. 3 vurderinger. Det vil sige forhåndsgodkendelser til ønsker om udførelser af § 5, stk. 2- renoveringer, det vil sige en vurdering af om det er muligt, ud fra lejemålets stand her og nu, at gennemføre en gennemgribende renovering. Derudover er der stadig mange sager vedrørende tvister i forbindelse med fraflytning, hvor en lang række snubletråde – indkaldelse og udfærdigelse af ind- og fraflytningsrapporter – medfører at udlejer nemt laver fejl, og dermed mister sin opgørelse. Samt tvister om indholdet i begreberne ”normalistandsættelse” og ”påkrævet”.

Kontoret?
Lad os her til sidst vende blikket mod interne forhold i UFAA. Foreningsmæssigt går det godt, vi ligger hele tiden omkring de 890 -900 medlemmer, med en årlig cirkulation på 40-50 medlemmer. Målet om de 1.000 medlemmer synes at være vanskelig, så der er nok en magisk grænse på 900. Økonomien er også sund, i år et mindre overskud, til dels på grund af færre kursusaktiviteter. Men herom mere fra vores kasserer.

En hjørnesten i foreningen er vores mange kurser, ikke mindre end 20 stk. blev stillet i udsigt. Desværre blev vel nærmest halvdelen aflyst, og årsagen kender I alle. Det viser, at der hele tiden er et enormt behov for at være opdateret, når det gælder lejeloven. Fik jeg sagt at kurserne også er gratis? Udover kurserne er der også gratis telefonisk rådgivning, hvilket mange benytter sig af.

Kontorleder?
Som bekendt mistede vi vores tidligere leder Gert Hald i april 2020. Til alt held lykkedes det med kort varsel at få Karin Press til at overtage posten. Det er svært, når man blot bliver sat til foreningens computer, fremvist foreningens mapper og en telefon i hånden, uden hjælp eller vejledning. Det lykkedes dog for Karin at få skik på tingene, hvilket vi er meget taknemmelige for. Derfor en stor tak til Karin for hendes hurtige indsats. Efter et år ønskede Karin at stoppe – det var kun midlertidigt, som hun sagde – og i stedet har vi så fået ansat Anne-Dorte Puggaard, som desværre ikke kunne deltage i aften. Hun har en baggrund fra den finansielle sektor samt en uddannelse som jurist, så hun må betegnes som en kompetent leder af kontoret. Så velkommen til Anne-Dorte, som er hende I fremover taler med ved henvendelse til foreningen.

Danske Udlejere
Udlejerforeningen er medlem af paraplyorganisationen Danske Udlejere, som er et samlingsorgan for grundejer- og udlejerforeninger i hele Danmark. Denne organisation består af 30 medlemsforeninger fordelt over hele landet og per 2021 har den godt 5.250 medlemmer.

Bestyrelsen består af 8 medlemmer fra forskellige landsdele – herunder Aarhus, som er repræsenteret ved vort eget medlem Louise Kaczor – og kontoret i Fredensgade styres i det daglige af Michael Pretzmann.

Danske Udlejere afholder også en lang række kurser, som I er velkommen til at deltage i og udgiver Magasinet ”Danske Udlejere” 10 gange årligt. Endvidere administrerer de vores forsikringsaftale med Alm. Brand, som er markedets billigste inden for ejendomme. Den bliver løbende testet mod andre selskaber, og har indtil nu bestået prøven, når vi sammenligner over flere år. Vi hører gerne fra medlemmerne, hvis I kan opnå bedre priser andre steder. Det hedder vist prismatch på moderne dansk? Så overordnet synes jeg, vi har meget at byde på til vores medlemmer.

Til sidst?
Slutteligt vil jeg sige tak til mine bestyrelseskollegaer for et godt samarbejde i året, der er gået. Tak til foreningens medlemmer for at bakke op om foreningens virke. Tak til forsamlingen her, som har valgt at bruge aftenen på vores generalforsamling. Til trods for Corona og afstande håber jeg, vi får en hyggelig aften med snak og god middag her på det flotte AROS Kunstmuseum.

Tak fordi I mødte op.”

Dirigenten gav herefter ordet frit for spørgsmål eller kommentarer til beretningen. Der var ingen bemærkninger, og dirigenten konstaterede, at forsamlingen tog bestyrelsens beretning til efterretning.

Ad 3 Aflæggelse af regnskab for det foregående kalenderår.

Kasserer Michael Kjær Graff gennemgik kort det udleverede regnskab for 2020. Indledningsvis henviste han til side 3, hvoraf det fremgik, at regnskabet havde en blank revisionspåtegning.

Herefter gennemgik han hovedposterne i resultatopgørelsen. I forhold til 2019 var medlemskontingentet faldet fra 1.368.681 kr. til 1.346.676 kr., mens markedsføringsbidraget for forsikringsordningen med Alm. Brand var steget fra 109.258 kr. til 116.073 kr. Indtægter i alt udgjorde 1.462.749 kr.

Omkostninger i alt udgjorde 1.299.466 kr. mod 1.565.037 kr. i 2019. De største afvigelser var at finde på kursusaktiviteter, møder, nyhedsbrev (primært grundet manglende annonceindtægter) og enkelttilskud i 2019 til DU Rapport vedr. §5, stk. 2 i forbindelse med lovindgreb på dette område.

Årets resultat var et overskud på 163.283 kr. mod et underskud på 87.098 kr. i 2019.

Dernæst kommenterede han balancen. Materielle anlægsaktiver vedr. ejendommen i Fredensgade udgjorde uændret 1.800.000 kr. Foreningens likvide beholdninger udgjorde 3.084.798 kr. mod 2.852.061 kr. i 2019.

Aktiver i alt udgjorde 4.912.184 kr. mod 4.674.435 kr. i 2019.

Egenkapitalen pr. 31. december 2020 udgjorde 4.688.830 kr., mens hensættelser til retssager udgjorde 34.000 kr., og kortfristede gældsforpligtelser i alt udgjorde 189.354 kr.

Dirigenten gav ordet frit for spørgsmål til regnskabet.

Der blev spurgt til likvide beholdninger og forrentning. Kassereren bekræftede, at der betales negativ rente, men oplyste, at bestyrelsen har besluttet ikke at investere i aktier, da der er tale om en forening, og at det indtil videre ikke har været aktuelt at investere i obligationer grundet de høje kurser.

Der var ikke yderligere bemærkninger, og regnskabet 2020 blev enstemmigt godkendt.

Ad 4 Forelæggelse af budget, herunder godkendelse af kontingent.

Michael Kjær Graff gennemgik herefter det udleverede budget for 2022. Medlemskontingenter var sat til uændret 1.260.000 kr., og markedsføringsbidrag m.v. var sat til 120.000 kr. Indtægter i alt var budgetteret til 1.380.000 kr. Udgifter i alt var sat til 1.540.000 kr. Det budgetterede resultat svarede til et underskud på 160.000 kr.

Med hensyn til medlemskontingenter var satsen foreslået uændret til at være ens for alle kategorier – 1.400 kr. pr. år – hvilket svarer til det lavest opkrævede gebyr i de senere år.

Det i 2015 indførte restancegebyr på 100 kr. pr. gang fastholdes uændret.

Fra salen blev spurgt om muligheden for kontingentnedsættelse for de små udlejere. Kassereren afviste dette med henvisning til, at det er de små udlejere, som gør størst brug af de forskellige kursustilbud, rådgivning mv.

Der var ikke yderligere at bemærke, og dirigenten kunne herefter konkludere, at budget 2022, kontingentsatser og sats for restancegebyr var enstemmigt godkendt.

Ad 5 Behandling af eventuelle indkomne forslag.

Der var ikke indkommet forslag.

Ad 6 Valg af formand, når han er på valg.

Formanden var på valg og villig til genvalg. Ingen andre kandidater stillede op, hvorfor Lars H. Rasmussen blev genvalgt.

Ad 7 Valg af medlemmer til bestyrelsen og 2 suppleanter.

Lars H. Rasmussen, Louise Kaczor, Michael Kjær Graff, Erik Aagaard Poulsen og Morten Holst Aaen var på valg og alle villige til at modtage genvalg. Bestyrelsen foreslog genvalg af de fem bestyrelsesmedlemmer. Alle blev genvalgt med akklamation. Valgene gælder for en toårig periode.

Suppleanterne Kim Nielsen og Annemarie Langkilde Vammen var på valg og blev genvalgt. Valget gælder for en etårig periode.

Ad 8 Valg af revisor og 1 suppleant.

Revisionsfirmaet Beierholm blev enstemmigt genvalgt. Da der er tale om et firma, undlod man at vælge suppleant.

Ad 9 Eventuelt.

Der var ikke yderligere at bemærke, og dirigenten kunne takke for god ro og orden samt erklære generalforsamlingen for hævet kl. 18.15.

Aarhus C, den 4. november 2021

Læs artiklen

FARVEL TIL ET BROGET 2021

Året, som i disse dage så småt runder af, har været et broget år på såvel godt som ondt. Næppe har vi haft så mange op -og nedture på såvel det sociale som økonomiske område. Netop som vi i efteråret troede, vi var ved at komme ud af Coronaens plagsomme skygger, ser det ud til, at vi her i den glade juletid skal have endnu en tur med mundbind, restriktioner i det sociale liv og for de fleste endnu et tredie vaccinationsstik. Vi har prøvet det før, så mon ikke vi overlever, men kedeligt er det dog.

Som udlejer har det vel egentlig også været et fornuftigt år. Trods corona blomstrer økonomien stadig, takket være den lave rente. Tomgangen er generelt lav, selv indenfor butikker til detailhandlen, hvor man en overgang spåede stor nedgang. Her meldes nu om stor fremgang. Lager- og logistikejendomme buldrer afsted.

For boliger til privat udlejning, som i Aarhus altid har været en sikker vinder, er der dog meldinger, som kan give nervøse trækninger. Fra flere medlemmer hører vi ofte meldinger om stigende vanskeligheder med udlejningen, selv om antallet af indbyggere vokser med 4-5.000 årligt. I de sidste to år er antallet af boliger i Aarhus Kommune steget med godt 8.200 stk. holdt op imod, at det årlige behov vurderes til 2.000. Markedet er simpelthen mættet med boliger, så mange lejligheder står tomme. Flere udlejere oplever desværre i perioder ingen henvendelser, når boliger udbydes. Vi kan håbe, der blot er tale om en midlertidig overgang.

Så har vi haft kommunale valg og fået en grundig udskiftning i byrådet. Ét af de store temaer i valgkampen var netop det voldsomme byggeri og byfortætningen. En lang række borgere er gået ind i kampen omkring fortætning med kritik af den manglende borgerinddragelse i projekter, som – påstår de – blot bliver trumfet igennem af politikerne. Den voldsomme byudvikling bunder i den kraftige vækst i befolkningen i Aarhus, jf. ovenfor. Det er en relevant diskussion, som man naturligvis skal forholde sig til. Men det bliver lidt historien om ”hønen og ægget”.

Når politikerne siger, at der kommer 100.000 ekstra borgere frem mod 2050 som en naturlig fremskrivning, så skal man – kommunen – naturligvis finde boliger til dem. Eller skal man? En kendt deltager i diskussionen har et bud, som siger, at man omvendt også kunne styre tilflytningen med antallet af boliger. Hvis der ikke er flere boliger, så kommer tilflytterne jo heller ikke. I stedet vil de søge mod nabokommunerne til gavn for disse samfund. Det var da et relevant alternativ til kommunens hidtidige opfattelse af byudvikling?

Vi har fået et nyt byråd med syv nye personer i teknisk udvalg, som formodes at handle anderledes end hidtil i en lang række byggesager. Det bliver spændende at følge sagsbehandlingen i de kommende år.

På falderebet skal jeg gøre vore medlemmer opmærksom på et igen stort og spændende kursusprogram, hvor vi kommer hele vejen rundt i udlejerens daglige udfordringer. Så vel mødt til forårets kurser og arrangementer.

Til sidst vil jeg ønske alle og jeres familier en glædelig jul samt et lykkebringende nytår.

Med venlig hilsen
Lars H. Rasmussen
Formand

Læs artiklen

Alternative afkast i ejendomsprojekter?

I de gode gamle dage blev de fleste ejendomme købt af privatpersoner hos en ejendomsmægler, hvor man på sidste side kunne læse, hvad man kunne forvente i forrentning af sin investering, baseret på lejeindtægter minus driftsudgifter i forhold til ejendommens kontantpris. Denne årlige forrentning eller afkast kunne så sammenlignes med renten på et bankindskud, køb af obligationer eller afkast på andre ejendomme. Afkast eller forrentningsbegreber som var til at forstå. Selv om afkastet eller renten løbende blev taget ud eller geninvesteret ville det ikke ændre på investeringens grundlæggende forrentning.

I de senere år er der opstået langt flere muligheder for investeringer i ejendomme i form af projekter udbudt af store ejendomsudbydere, hvor mange investorer deltager i de samme ejendomme indkøbt i f.eks. aktieselskaber eller K/S’er. Afkast på ejendomme har de senere år været lave sammenholdt med de høje afkast på børsnoterede aktier. I kampen om investorerne har det derfor i markedsføringsmaterialet for ejendomsinvesteringerne været fristende for udbyderne at indføre alternative afkastbegreber. Emnet er taget op i en artikel i Jyllands Posten den 16. august 2021. Her beskrives, hvordan man i salgsmaterialet burger et alternativt afkast forstået som ”det forventede gennemsnitlige årlige afkast over en periode”, hvorved en lav forrentning på et projekt pludselig kan boostes op.

Lad mig prøve at forklare: Hvis du sætter 100 kr. ind på en bankbog til 7%, vil du efter 10 år med rentes-rente have ca. 200 kr., dvs. en fordobling af kapitalen. De fleste vil sige, de har fået et årligt afkast på 7 % om året af deres investering. Eller i fagsproget den interne rente (IRR: Internal Rate of Return), som udtryk for det sande projektafkast. Et tal som er almindeligt anerkendt og bruges til sammenligninger med andre investeringer.

Den kreative projektudbyder siger derimod, at på 10 år har du tjent 100 kr., dvs. 10 kr. om året, så dit årlige afkast i perioden er 10 % p.a. Afkastet er pludselig steget med 3 %!

Hvis vi lader de 200 kr. stå 10 år mere på bankbogen til igen 7% p.a. vil indeståendet vokse til 400 kr. Det vil sige, kapitalen er vokset med 300 kr. over 20 år. Det giver et årligt afkast (alternativt) på 15% målt i forhold til den initiale investering. Keine Hexerei, nur Behändigkeit!

Det giver selvfølgelig ikke mening, og er kun muligt fordi man lader rentes-rente effekten indestå i det akkumulerede slutbeløb, men sætter det i forhold til startinvesteringen. I den engelske finanslitteratur omtales denne alternative procentsats som ”simple annual return”, hvor den samlede vækst i perioden blot fordeles lige ud over antallet af år. Det er en klar forsimpling, men kan forsvares på korte investeringer af 2-4 års varighed, hvor rentes-rente effekten er af mindre betydning. På længere investeringer, som i ejendomme, er det ”snyd på vægten”, hvilket til fulde illustreres af ovennævnte eksempel, hvor det årlige afkast varierer med valg af periode.

Professor Carsten Tanggaard, Aarhus Universitet, udtaler i førnævnte artikel:

“Det er et helt håbløst tal, som ikke siger noget om det reelle afkast på boligprojektet. Det får projekter med jævne afkasttal til at se meget høje ud. Det er det rene blændværk. Sådan regner man hverken afkast ud på handelshøjskoler, i banker eller pensionsselskabe”.

En anden model, som man også ser mere og mere i udbudsmateriale på ejendomme til salg, til forøgelse af et lavt direkte afkast, er hvor mægleren blot beregner et afkast på investorens indskudte kapital, der som regel ikke er lig med ejendommens samlede købesum.

De fleste ejendomsinvesteringer er det, man kalder ”gearede” investeringer. Man kommer selv med 20-30% af investeringen og resten lånes i typisk kreditforeningen. Kan man låne til en lavere rente end afkastet på investeringen, kan man forøge afkastet på sine egne investerede midler. Kan du investere til 5% og låne til 2% kan du med en 50% belåning på en investering, forøge dit egenafkast til 8%. Det er velkendt investeringsteori på 1. år på handelsskolen.

Samme metode ser man også nu i udbudte projekter. På en konkret sag jeg netop er præsenteret for, er ejendommens direkte afkast 3 %, dvs. det ”sande” afkast. Med en belåning på 70% til lav rente bringes det årlige afkast nu op på knap 7%, som udtryk for det afkast man får af sine egne indskudte midler. Det er de 7%, som er anført på projektets forside.

Jeg skal ikke gøre mig til dommer for, om det i dette eksempel er ”snyd på vægten”. Det er jo reelt nok at man får 7% i effektivt afkast hvert år af sine egne penge. Så fremstillingen her af afkast kan ikke helt sammenlignes med førnævnte alternativ simpel afkast. Men man skal som investor vide, at det høje afkast på forsiden af salgsmaterialet er fremkommet på grund af en ”gearet” investering, hvor usikkerhed især kan knyttes til den forudsatte billige lånerente. Hvis lånerenten pludselig stiger kan den gode investering hurtigt blive en katastrofe.

Kigger man på flere ejendomme fra forskellige udbydere er det vigtigt, at man som investor, for at kunne lave præcise sammenligninger, er klar over hvilke afkast- forrentningsbegreber, der anvendes i opstillingerne. Det er som investor nødvendigt at være meget kritisk, hvis der loves meget høje afkast baseret på alternativ tilgang til afkastberegningen. Grundlæggende bør man alene se på ejendommens årlige effektive afkast eller den interne rente, når der sammenlignes. Herefter kan man selv begynde at se på alternative afkast afhængig af periode og vækstmuligheder, samt personlige valg af belåningsgrader. Disse beregninger skal man ikke umiddelbart overlade til andre. Er det for kompliceret, så søg råd hos din advokat, revisor eller bank.

Læs artiklen

Hvad koster en VW Golf, model 2016?

Eller hvordan fastsættes den ”korrekte” husleje?

Et relevant og vel ligetil spørgsmål, hvis du er på jagt efter eller står og skal sælge din 5 årige gamle VW Golf. En start kunne være at søge på internettet under eksempelvis ”Bilbasen”, som er et site for handel med brugte biler. Fra årgangen 2016 er i dette øjeblik, hvor artiklen skrives, ikke mindre end 254 stk. VW-Golf biler til salg. Det er trods alt en repræsentativ mængde, så spørgsmålet skulle hermed være fuldt besvaret?

Et nærmere kig ned over siden viser, at priserne spænder fra kr. 65.000 til kr. 400.000, hvilket jo ikke ligefrem kan siges at være entydigt. Så nu begynder det at blive vanskeligt, hvis man står som køber eller sælger. Hvad er mon den korrekte pris? Den første pris på kr. 65.000 viser sig at være en bil uden afgift, og den høje pris må være for topmodellen med masser af udstyr. Hovedvægten af modeller ligger dog i intervallet kr. 180-200.000.

Den store prisspænd kan vel forklares med et hav af valgmuligheder. Udover drivmiddel (benzin, diesel, el, hybrid ) og kilometerstand kan man på denne salgsside vælge mellem ikke mindre end 26 muligheder, i form af bakkamera, adaptive fartpilot, LED-lys, gear mauelt/automatisk, varme i sæder osv. Derudover er der et væld af modelbetegnelser: Comfortline, Edition, Allstar, R-line, High-line, Blue Motion med mange flere.

Jeg kan blot bemærke, at det er godt, jeg ikke er forhandler af brugte biler. Det må virkeligt være svært at fastsætte den korrekte pris på en brugt bil, hvor en lang række parametre indgår. Hvordan kan man lige i farten korrekt stå og vægte kilometerstand op mod varme i sædet og indbygget GPS? Der må være plads til et vist slør eller usikkerhed i prisfastsættelsen?

Det får mig til at stille det spørgsmål, om der ikke også er en vis usikkerhed i fastlæggelsen af en husleje på et lejemål, som er gennemgribende renoveret ? Her vil også ofte være et væld af forskelligheder, eksempelvis altan, opvaskemaskine, nye trægulve, varme i gulv på badeværelse, vask i kælder osv., osv. Alle forhold som kan være svære at værdisætte, eller blot vurderes forskelligt fra person til person.

Efter den tidligere § 5, stk. 2 kunne lejen for et lejemål, som var gennemgribende forbedret, ikke fastsættes til et beløb, der ”væsentligt oversteg det lejedes værdi”. Det medførte, at lejen kunne fastsættes til et beløb, der oversteg det lejedes værdi, så længe overskridelsen ikke var væsentlig. Efter retspraksis var væsentlighedsmarginen 10-12 %. Med den nye lovændring per 01.07.2020 udgik ordet ”væsentligt” fra bestemmelsen, og lejen må nu kun fastsættes til præcist det lejedes værdi og ikke en krone over.

Så hvordan finder man så lige den korrekte leje? Og rammer du forkert i en huslejenævnssag får du et strafgebyr på kr. 6.000! Det har ét af vore trofaste medlemmer også spurgt om. Det relevante spørgsmål bringes her sammen med et svar fra advokat Erik Aagaard Poulsen, som prøver at udrede trådene:

 

Kære Udlejerforeningen Aarhus

I lyset af nylig ændret lovgivning vedr. § 5.stk. 2 har jeg følgende spørgsmål, som jeg håber I kan hjælpe med:

Idet væsentlighedskriteriet på +/- 10-15% er bortfaldet ved en given huslejenævnssag, skal man jo i princippet ramme huslejen 100% korrekt ved genudlejning. Kan I oplyse erfaringstal for ”korrekt husleje” i forhold til § 5, stk. 2, jf. huslejenævn hhv. Boligretten for forskellig geografiske områder i Aarhus?

Vi har et pænt antal lejligheder indenfor Ringgaden i Aarhus udlejet efter §5, stk. 2 med renoveringer typisk ca. 15 år gamle. En del heraf har aktuel huslejeniveau på mellem kr. 1.400-1.500 kvm. Vi er således i tvivl om, hvorledes vi bør/kan fastsætte huslejen fremover? Om vi simpelthen defensivt skal nedsætte huslejen ved genudlejning, hvor lejen skønnes at være over den ”korrekte husleje”, som jo er temmelig svært at fastsætte objektivt, fordi det afhænger af synspunkt, alder, stand, beliggenhed osv., osv.

Mest oplagt er naturligvis at renovere på ny for at hæve/genoprette standen, men det er ikke altid, at det giver mening, hverken praktisk eller økonomisk – og igen falder spørgsmålet tilbage til ”korrekt husleje”.

Hvad råder I Jeres medlemmer med § 5, stk. 2 lejemål til at gøre under denne ændrede lovgivning? Kunne der være værdi i, at Udlejerforeningen fra medlemmerne indsamler statistik på lejeniveau for Aarhus by, for således at have sammenligningsgrundlag for fastlæggelse af hvad ”korrekt husleje” er?

Med venlig hilsen
mangeårigt medlem

 

Kære medlem

Udlejerforeningen Aarhus har bedt mig om at besvare din mail af 12. ds. og jeg kan oplyse, at jeg vil medtage dit forslag på det næste bestyrelsesmøde, men jeg forventer at svaret vil være det samme, som det jeg kan give.

For det første eksisterer der faktisk i forvejen en hjemmeside for alle huslejenævn i Danmark, som ”skal” indsende deres afgørelser, ikke alene om lejens størrelse, men også om andre forhold, til orientering for både lejere og udlejere på www.huslejenaevn.dk.

I forbindelse med den seneste lejelovsændring af 1/7 2020 havde Boligministeriet i forarbejderne hertil oplyst, at enten denne eller en tilsvarende ny hjemmeside ville blive etableret for at give lejerne et bedre udgangspunkt for vurderingen af lovligheden af størrelsen af deres husleje for lejemål beliggende i store ejendomme. Hvornår dette måtte ske vides ikke og jeg tvivler også stærkt på, at kvaliteten bliver særlig god, fordi der kun vil blive registreret endelige afgørelser, som giver lejeren hel eller delvis medhold, hvori indgåede forlig og sager, hvor udlejeren har fået medhold, ikke vil blive registreret.

For det andet vil en sådan ”facitliste” støde på problemer om lovligheden heraf efter datatilsynets vurdering, idet oplysningerne vil blive anonymiseret, således at adresserne i de afgørelser, der er truffet, næppe vil blive oplyst i et sådant system af hensyn til persondatareglerne.

For det tredje vil et sådant register, hvis det skulle begrænses til Aarhus, kræve tilladelse fra datatilsynet, idet man i så fald kun kan forestille sig at det vil være Udlejerforeningen Aarhus, som løbende skal ajourføre systemet og indsamle de relevante data, hvor man højest kan få registreret afgørelserne fra huslejenævnet i Aarhus, men ikke få fat i de boligretsdomme, som forskellige advokater og udlejere måtte opnå med ændring af huslejenævnets afgørelser. Hermed vil systemet blive misvisende, idet de alene typisk kun vil indeholde nævnsafgørelser, der nedsætter lejen. Herved bliver informationen misvisende og vil udvise et lavere niveau end boligretterne eller landsretterne måtte nå frem til.

For det fjerde er der meget stor forskel på indhold, kvalitet og omfang af moderniseringerne efter BRL § 5, stk. 2, hvorved gennemgribende moderniserede lejemål i samme gade vil kunne udvise meget store forskelle.

For det femte har flere huslejenævn den tendens, da de ofte ikke får oplyst afholdte udgifter i form af et byggeregnskab, og derfor skal udøve et skøn, at hvis moderniseringen er af ældre dato, f.eks. 20 år gammel, nedsættes lejen ofte med kr. 300 – 400 pr. m2, selvom udlejeren har opretholdt moderniseringen. Det giver et skævt billede, og hvis udlejeren indbringer huslejenævnets nedsættelse af lejen for boligretten, mangler der som nævnt ovenfor resultatet af boligrettens dom, som giver det rigtige billede.

For det sjette er det umuligt at være præcis i oplysningerne om kvaliteten af moderniseringen, idet huslejenævnene ofte burger en standardformulering, der ikke indehol-der nogen oplysninger om indholdet, omfanget og kvaliteten af moderniseringen, men blot begrunder afgørelsen med ”efter de modtagne oplysninger og efter huslejenævnets besigtigelse”. Alle de relevante oplysninger til at forklare det lejeniveau, som huslejenævnet når frem til, mangler således og kan ikke fremskaffes, da de ikke fremgår af huslejenævnenes afgørelser.

For det syvende vil det tage mange år, før et sådant register kan etableres, idet huslejenævnene i Aarhus måske træffer 10 afgørelser om måneden, fordelt på hele StorAarhus, hvorfor der ikke er tilstrækkeligt med afgørelser til at de indsamlede data vil være tilstrækkelig dækkende for de forskellige kvarterer og områder i byen.

Afslutningsvis vil Udlejerforeningen også kunne bebrejdes, at et sådant register er misvisende, fordi det ikke er muligt at fremskaffe oplysninger om de afgørelser fra huslejenævnet, som efterfølgende bliver forligt, eller bliver ændret eller forligt ved boligretten eller landsretten, og disse afgørelser vil typisk kunne hæve prisniveauet, men kommer til at mangle i registeret, da man ikke kan pålægge hverken byens advokater, eller boligretterne eller landsretterne at indberette disse afgørelser til Udlejerforeningen. Derfor vil Udlejerforeningen også blive udsat for kritik af, at registeret er mangelfuldt og vildledende og det er jo ikke nogen særlig god hjælp til foreningens medlemmer, uanset at der er indsamlet de tilgængelige afgørelser, som kan vise et niveau om måske 10 år.

Hvis Udlejerforeningen på næste bestyrelsesmøde vil give et andet svar eller træffe en anden afgørelse, vil du naturligvis blive orienteret herom.

Med venlig hilsen
Erik Aagaard Poulsen

Læs artiklen

BOLIGOVERSKUD OG BYFORTÆTNING?

Langsomt har vi sluppet en rimelig sommer, samt de sidste coronarestriktioner, og kan se frem til et forhåbentligt roligt efterår under mere normale omstændigheder. På det sidste har bølgerne dog gået højt i pressen om det betimelige i fortsat vækst i befolkningstal og boligbyggeri. ”Grænsen er nået” hører man fra flere af byens førende arkitekter og byplanlæggere.

Fortætning har i mange år været udgangspunktet for byplanlægningen i Aarhus Kommune. Øget tæthed og højere byggeri har været rationalet for en mere bæredygtig by, det vil sige flere mennesker, flere boliger, mere erhverv komprimeret i den eksisterende by fremfor en vækst på åbent land i byens udkant. Byen bliver mere bæredygtig, når flere mennesker er samlet samme sted i mere klimavenligt byggeri. Desværre sker det ofte på bekostning af grønne udearealer og mere individuel trafik. I øjeblikket vokser byen om året med 4 – 5.000 nye indbyggere, hvilket skaber et behov for ca. 2.000 nye boliger årligt.

Problemet er, at byen virker som en magnet på mennesker og erhverv, så tilgangen er svær at stoppe. Her er et væld af uddannelsespladser, som tiltrækker unge mennesker, og er de først uddannet, vil de ikke væk igen. I øjeblikket er vi omtrent 350.000 indbyggere, men ifølge kommunens prognoser vil der være ca. 400.000 i år 2030. Det er med til at presse priserne på såvel ejer- som lejeboliger i vejret.

”Der er ikke andet at gøre end at bygge løs”, udtaler byens borgmester Jacob Bundsgaard til Lokalavisen, ” hvis man vil de skyhøje boligpriser til livs”. Det er så her uenigheden opstår mellem byens borgere og politikerne. Bør byen vælge en strategi, som kan bremse væksten i befolkningstallet. Det er svært at se hvordan. Den demografiske udvikling har som regel sine egne veje.”

Men selv om byen vokser, oplever mange udlejere alligevel for tiden problemer med udlejningen. I 2020 blev der bygget 4.000 nye boliger, og det kan pt mærkes. Markedet er simpelthen mættet med boliger, så mange lejligheder står tomme. Vi kan håbe, det er et midlertidigt fænomen, men prognoserne siger, der kommer rigtig mange nye boliger i de kommende år. Så vi må desværre opleve en del tomgang, i årene der kommer!

Vender vi blikket mod egne rækker, kan vi meddele, at Udlejerforeningens kursusaktiviteter, efter måneders nedlukning, igen kører for fuld skrue. Mange nye ting er sket på lovgivningsområdet , og det er der et stort behov for at få viden om eller genopfrisket.

Endelig skal jeg gøre opmærksom på vor – meget forsinkede – Generalforsamling, som afholdes den 4. november på Aros Kunstmuseum. For deltagere er der gratis adgang til Kunstmuseet forinden samt Regnbuen på toppen. Vi slutter af med en middag i den spektakulære restaurant på 8. sal med underholdning af det kendte ensemble ”Givensang”.

Vi ser frem til at mødes!

Lars H. Rasmussen
Formand

Læs artiklen

Udlejers adgang til det lejede

En grundlæggende gennemgang af lejelovens regler: Lejelovens kapitel 9

Lejelovens kapitel 9 omhandler udlejers mulighed for at få adgang til det lejede. Kapitlet indeholder §§ 54-57, men også lejelovens § 62 og § 97 er relevante i forhold til udlejers adgang til det lejede.

Når der indgås en lejeaftale mellem en lejer og en udlejer så indebærer det, at lejeren får en eksklusiv brugsret til lejemålet og udlejeren har derfor i udgangspunktet ikke adgang til det lejede, medmindre lejeren tillader det. Der kan dog opstå situationer, hvor det er nødvendigt for udlejer at få adgang til lejemålet, hvorfor ovennævnte bestemmelser regulerer udlejers muligheder herfor.

Aftalt adgang til det lejede

Hvis lejeren og udlejeren konkret i den enkelte situation har aftalt, at udlejeren skal have adgang til det lejede, så er der ikke særlige regler for en sådan aftale. Det kan naturligvis være fornuftigt at have den på skrift, men i nogle situationer vil det være naturligt og mest praktisk, at aftalen blot indgås mundtligt, f.eks. hvis udlejeren eller udlejers håndværker møder op og anmoder om at komme ind i lejemålet, og lejeren accepterer dette. Lejelovens regler om udlejers adgang er ufravigelige til skade for lejeren, så man kan ikke på forhånd aftale (f.eks. ved at skrive det i lejekontrakten), at udlejer skal gives adgang i tilfælde, hvor udlejeren ellers ikke ville have krav på adgang til det lejede. Hvis lejeren i en konkret situation giver adgang, så vil dette ikke være i strid med lejelovens regler, idet lejeren blot kan nægte at give adgang, uden at dette medfører repressalier for lejeren.

Adgang uden aftale herom

Hvis parterne ikke kan indgå aftale om adgang til det lejede eller udlejer vurderer, at det ikke er praktisk muligt at indgå aftaler med den enkelte lejer om adgang, så må udlejer i stedet følge lejelovens regler.

Udlejers adgang efter lejelovens § 54 – når forholdene kræver det

Lejelovens § 54 lyder således:

”Udlejeren eller dennes stedfortræder har ret til at få eller skaffe sig adgang til det lejede, når forholdene kræver det.”

Udlejer vil i forskellige sammenhænge have en ret til at få adgang til det lejede, når forholdene kræver det. Det kan f.eks. være i en situation, hvor udlejeren skal have adgang til at aflæse forbrugsmålere, eller skal have adgang til det lejede for at fremvise det til en potentiel køber e.l. At forholdene kræver, at udlejer skal have adgang til det lejede, hænger sammen de rettigheder og forpligtelser, som henholdsvis lejer og udlejer har i henhold til lejelovgivningen, men også de rettigheder og forpligtelser, som de måtte have som følge af anden lovgivning. Hvis f.eks. udlejer har en forpligtelse til at udføre arbejder i det lejede, så kan forholdene kræve, at han får adgang til det lejede.

Derimod giver lejelovens § 54 som udgangspunkt ikke udlejer ret til at få adgang til det lejede blot for at besigtige det lejede, f.eks. med henblik på at sikre, at lejeren opfylder sin vedligeholdelsesforpligtelse.

Udlejers adgang efter lejelovens § 55 – arbejder i det lejede

Hvis udlejeren skal udføre arbejder i det lejede, så afhænger det af arbejdernes karakter, hvorvidt det er lejelovens § 54 eller § 55, der giver udlejeren ret til at få adgang til det lejede.

Hvis arbejderne er nødvendige, f.eks. som følge af udbedring af skader, eller hvis arbejderne er sædvanlige i forbindelse med vedligeholdelse af ejendommen, så vil udlejer kunne få adgang i medfør af lejelovens § 54.

Lejelovens § 55 regulerer, hvornår udlejer har krav på at få adgang til det lejede med henblik på at udføre arbejder i det lejede. Lejelovens § 55 lyder således:

”Udlejeren kan med 6 ugers varsel iværksætte arbejder i det lejede, når udførelsen ikke er til væsentlig ulempe for lejeren.

Stk. 2. Inden iværksættelse af andre arbejder har lejeren krav på 3 måneders varsel.

Stk. 3. Udlejeren kan dog altid uden varsel foretage uopsættelige reparationer i det lejede.”

Der er således fastsat 3 frister for udlejers adgang, og det er arbejders art der bestemmer, hvilken frist udlejer skal overholde.

Hvis arbejderne vil være af mindre indgribende karakter, så skal udlejeren varsle adgang til det lejede med 6 ugers varsel, jf. § 55, stk. 1.

Hvis arbejderne er af uopsættelig karakter, så har udlejeren ret til at få adgang til det lejede uden varsel.

Udlejer er således nødt til at vurdere arbejdets karakter for at vurdere, hvilket bestemmelse der skal varsles adgang efter. Vurderingen sker på baggrund af, hvor indgribende arbejdet er i forhold til lejerens sædvanlige brug af det lejede. Dvs. hvor meget lejerens brug påvirkes og i hvor lang tid.

Hvis der er tale om en udskiftning af faldstammer, hvor lejerens brug af det lejede påvirkes i en længere periode, f.eks. fordi lejeren ikke kan bruge badeværelset eller køkkenet i lejligheden i en længere periode, eller der er tale om arbejder i badeværelser eller køkkenet, som medfører, at lejeren må undvære sit bad eller køkken i en længere periode, så må lejeren have 3 måneders varsel. Hvis arbejderne påvirker lejerens brug af det lejede i mindre omfang, f.eks. fordi ikke væsentlige dele af et rum påvirkes eller lejerens brug er påvirket i et mindre tidsrum, så kan det være tilstrækkeligt at give lejeren 6 ugers varsel.

Hvis der er tale om uopsættelige arbejder, så har udlejer ret til at få adgang uden varsel eller med meget kort varsel. Det kan være i situationer, hvor udlejer har fået oplyst, at der er brud på et vandrør i lejligheden eller et vindue i lejligheden er knust, idet udlejer i disse situationer skal sikre sig, at der ikke sker yderligere skade på lejemålet eller ejendommen.

56 – udførelse af arbejde skal ske med største mulige hensyntagen til lejeren

Lejelovens § 56 angiver, at udlejeren skal sørge for, at alle arbejder der, udføres i det lejede, skal udføres uden afbrydelse og med den størst mulige hensyntagen til lejeren. Desuden angiver § 56, at eventuelle efterreparationer skal foretages straks.

57 – reglerne i § 54-56 er ufravigelige til skade for lejeren

Lejelovens § 57 foreskriver, at §§ 54-56 ikke kan fraviges til skade for lejeren. Dette medfører som anført ovenfor, at lejeren ikke på forhånd kan fraskrive sig sine rettigheder efter §§ 54-56, men i den konkrete situation, kan lejeren godt acceptere at give udlejeren adgang, selvom lejeren havde krav på et længere varsel, idet lejeren blot kunne vælge i stedet at henvise udlejeren til at varsle adgang.

Udlejers adgang efter § 62 – installation af varmeanlæg i ejendommen

Hvis der skal ske installation af varmeanlæg i ejendommen, så har udlejer ret til med 6 ugers varsel af råde over de kælder- og loftsrum, der er nødvendige til anlæggets drift, når der anvises lejeren andre rum, der er anvendelige til det aftalte brug.

Hvis lejerens anvendelse af rummet er overflødiggjort ved den nye installation, så kan lejeren ikke kræve anvist et andet rum. Der tænkes i disse situationer særligt på, hvis lejeren har et brændselsrum, som nu ikke længere skal anvendes, fordi der installeres centralvarme i ejendommen.

Udlejers adgang efter § 97 – ret til fremvisning, hvis lejemålet er genudlejes

Udlejer har ret til at få adgang til lejemålet for at fremvise dette til potentielle nye lejere, hvis den nuværende lejer skal fraflytte. Lejeren skal give udlejeren adgang til fremvisning mindst hver anden hverdag i 2 timer på et tidspunkt, hvor det er hensigtsmæssigt at fremvise det lejede.

Hvis lejeren ikke vil give adgang til fremvisning, så kan udlejer kræve erstatning for tabt leje m.v., hvis den manglende adgang til fremvisning medfører, at lejemålet ikke kan lejes ud. Hvis lejeren selv er årsag til, at udlejer ikke har kunne genudleje lejemålet, så vil lejeren ikke kunne påberåbe sig, at udlejer ikke har opfyldt sin tabsbegrænsningspligt.

Lejelovens § 97 kan fraviges ved aftale og parterne kan derfor, f.eks. i lejekontrakten aftale, at udlejer skal have adgang til fremvisning flere end 2 gange pr. uge eller i et længere tidsrum e.l.

Selve varslingsskrivelsen

Hvis udlejer skal varsle adgang, så er det vigtigt at se på, om der gælder formkrav til varslingen.

Der er ikke opsat nogle egentlige formkrav til varslingsskrivelsen som følge af §§ 54-56, § 62 eller § 97, men udlejer må kunne dokumentere, at der er sket varsling og det konkrete indhold heraf.

Udlejer bør derfor sikre, at

  • Varslingen sker skriftlig
  • Det kan dokumenteres, at varslingen er kommet frem til lejeren
  • Varslingen skal være klar og tydelig og konkret begrundet, hvorfor det bør fremgå:
    • Hvorfor er det nødvendigt at få adgang
    • Hvilke dele af det lejede skal der gives adgang til
    • Hvem skal have adgang (udlejer, en håndværker, administrator e.l.)
    • Hvordan der kan gives adgang (skal der være nogen til stede eller kan der overlades en nøgle til viceværten f.eks.) • Hvor skal der gives adgang (dato og klokkeslæt)
    • Konsekvens ved manglende adgang

Hvad sker der, hvis lejer ikke giver adgang, når udlejer har krav herpå?

Hvis lejeren ikke giver udlejer adgang, når udlejer har krav herpå og på det tidspunkt, som udlejeren har varslet, så kan udlejer ophæve lejemålet, jf. lejelovens § 93, stk. 1, litra c.

Domstolene vil i en vurdering af, hvorvidt udlejers ophævelse er berettiget eller ej, bl.a. se på, hvorvidt lejer aktivt har nægtet at give adgang eller om den manglende adgang skyldes en undskyldelig fejl fra lejerens side.

Udlejeren vil, i de situationer, hvor lejerens adgangsnægtelse har medført et tab for udlejer, desuden kunne søge et eventuelt tab dækket af lejeren.

Der gøres for god ordens skyld opmærksom på, at indholdet af ovenstående ikke er og ikke kan erstatte juridisk rådgivning.

LOUISE KACZOR
ADVOKAT, LL.M., LKA ADVOKATFIRMA

Læs artiklen

BACK TO NORMAL?

Efter en, for de fleste, forhåbentlig veloverstået sommerferie, som vejrmæs – sigt på de hjemlige breddegrader har budt på alt fra hedebølge til dage med monsterregn, skal vi fra Udlejerforeningen Aarhus byde vore medlemmer velkommen tilbage til et forhåbentligt udbytterigt efterår og vinter. Forhå – bentligt et halvår, hvor vi kan sætte punktum for mange af Coronapandemi – ens svøber i form af usikkerhed, pludselige nedlukninger, forsamlingsforbud, ingen ferier og klamme mundbind.

Også i Udlejerforeningen har Coronaen præget det daglige virke. Faktisk har vi i hele første halvår ikke afholdt så meget som et eneste kursus for vore medlemmer. Der var planlagt ikke mindre end 10 kurser, og det har været helt uvirkeligt at måtte aflyse alle undervejs, primært på grund af forsam – lingsforbuddet.

Nu ser det heldigvis ud til at lysne! Igen i dette efterår har vi et stort og varie – ret udbud af kurser, som alle er beskrevet i dette nummer af Nyhedsbrevet. Men som også kan tilgås på vor hjemmeside, hvor tilmelding ligeledes kan ske. Så vel mødt på efterårets kurser og arrangementer i øvrigt !

Sidste års indgreb på boligudlejningsmarkedet, det såkaldte Blackstone ind – greb, har også givet bekymringer og ekstra arbejde for udlejere i den ældre boligmasse. Omdrejningspunktet for indgrebet er paragraf 5. stk. 2 i Boligre – guleringsloven med karensperioder, forhåndsgodkendelser og afskaffelse af ”væsentlighedskriteriet” ved lejefastsættelsen.

Kravet om at kunne gennemføre en paragraf 5. stk. 2 udlejning kræver en såkaldt paragraf 5. stk. 3 forhåndsgodkendelse af Huslejenævnene. Ved be – sigtigelsen skal Huslejenævnet konstatere, om lejemålet har en stand, som på tidspunktet for besigtigelsen muliggør en væsentlig forøgelse af det leje – des værdi. For denne vurdering skal udlejer betale kr. 4.016,- ! Det har lagt en enorm arbejdsbyrde på nævnene, hvor mindst halvdelen af behandlede sa – ger for tiden vedrører disse forhåndsgodkendelser. Da 99 % af ansøgninger – ne bliver godkendt, kan man spørge om det virkeligt er nødvendigt med den – ne godkendelse? Jeg mener, det er spild af tid og ressourcer for alle parter.

Afskaffelsen af væsentlighedskriteriet kræver, at det for udlejer gælder om fra start at finde ”den korrekte husleje”. Rammer du forkert i en huslejenævns – sag, koster det kr. 6.024,-. Før tillod man dog et slør på 10-15 % i lejefastsæt – telsen. Det har skabt usikkerhed blandt udlejerne, kan vi fornemme på de mange forespørgsler, om hvordan man lige rammer den ”sande” husleje, når man skal vægte de mange elementer, herunder specielt forbedringerne, som indgår i huslejen.

Endelig har sidste års boligindgreb med de strammede regler for renovering også haft indflydelse på værdien af boligudlejningsejendomme. Aktuelle tal fra ”EjendomDanmark” taler om fald på 7 %, muligvis mere, da der i dette tal fra Danmarks Statistik ikke skelnes mellem nye og gamle ejendomme. Når man tænker på, hvordan det øvrige ejerboligmarked i samme periode er ste – get med omkring 15 %, kan man opgøre det relative værditab for udlejnings – ejendomme til over 20 %!

Men uanset ovenstående bedrøveligheder, velkommen tilbage til en ny tid med forhåbentlig ”business as usual”!

Lars H. Rasmussen
Formand

Læs artiklen